¿Un contratista se quedó con mi depósito en Florida? Opciones en Tampa
Si pagó a un contratista un depósito por un trabajo que nunca se realizó, reunir el contrato escrito, los registros de pago y las comunicaciones del proyecto es un primer paso práctico antes de hablar con un abogado. Si alguna parte del depósito puede quedarse en manos del contratista depende del contrato escrito y de por qué el trabajo nunca comenzó. Esta guía explica las cláusulas del contrato, las leyes de Florida que importan y los pasos a seguir si un contratista no devuelve un depósito. Está escrita para propietarios de inmuebles y dueños de negocios en Tampa y en todo el condado de Hillsborough.
Si su depósito sigue en manos de un contratista cuya fecha de inicio ya pasó, nuestro equipo puede revisar su contrato y su cronología con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es un depósito de construcción y por qué los contratistas lo piden
Un depósito de construcción es el dinero que usted paga a un contratista antes de que comience el trabajo. Los contratistas lo piden para comprar materiales, reservar a su cuadrilla y demostrar que usted está comprometido con el proyecto.
Un depósito no es lo mismo que un pago por avance de obra. Un pago por avance cubre trabajo ya realizado. Un depósito cubre trabajo que todavía no ha comenzado. Algunos contratos establecen que el depósito se acredita al precio final. Otros lo llaman un pago de compromiso que el contratista se queda si usted desiste. Esa diferencia importa más adelante.
El monto y las condiciones deben figurar en el contrato escrito. Busque la cantidad en dólares, lo que cubre el dinero, si se descuenta del total y si es reembolsable.
Algunas personas acuerdan el trabajo por teléfono o por mensaje de texto. Un acuerdo verbal también puede ser un contrato. La Corte Suprema de Florida explica que un contrato, incluido uno verbal, necesita una oferta, una aceptación, una contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales (St. Joe Corp. v. McIver). Guarde cada mensaje, porque es más difícil probar algo sin un registro escrito.
¿Puede un contratista quedarse con el depósito si el trabajo nunca comienza?
Que el contratista pueda quedarse con alguna parte del depósito suele depender de tres cosas. Primero, qué dice el contrato sobre depósitos y cancelación. Segundo, cuánto gastó realmente el contratista o qué compromisos asumió para el trabajo. Tercero, por qué el trabajo no comenzó.
Si usted causó la demora, el análisis cambia. Las aprobaciones tardías, el acceso bloqueado al lugar o los cambios que usted solicitó pueden trasladar la responsabilidad. Si el contratista nunca apareció o dejó de contestar las llamadas, su posición suele ser más débil.
Elegir la acción correcta también importa. Un tribunal de apelaciones de Florida aplicó la regla de que un demandante no puede recuperar por agravio en una disputa contractual, salvo que el agravio sea independiente del incumplimiento (Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile). Otro tribunal de apelaciones sostuvo que un contrato expreso que cubre la misma materia impide una demanda por enriquecimiento sin causa que surja de esa relación (Williams v. Johnson). Si un contrato escrito cubre el depósito, una demanda basada solo en enriquecimiento sin causa podría no prosperar.
Lo que dice el contrato escrito sobre depósitos, cancelación y plazos
El contrato escrito fija las reglas de su depósito, así que léalo primero. Revise el monto del depósito, lo que cubre, las condiciones de reembolso, los derechos de cancelación, los requisitos de aviso y la fecha de inicio o el plazo de finalización.
Una fecha de inicio incumplida importa. Si el contratista no respeta una fecha fijada sin una razón válida, ese incumplimiento puede trasladar la responsabilidad por la demora y por el dinero. Verifique si algún cambio de fecha fue firmado.
Reúna todos los documentos. Eso incluye el contrato firmado, las órdenes de cambio, las facturas, los recibos de pago y los mensajes de texto o correos sobre el calendario. Guárdelos en una sola carpeta, en orden cronológico. Una línea de tiempo clara suele ser lo primero que necesita un abogado.
Esté atento a una cláusula que acorte el plazo para demandar. La ley de Florida anula cualquier disposición contractual que establezca un plazo para demandar más corto que el plazo de prescripción legal (Fla. Stat. § 95.03). Un plazo breve impreso en el contrato no es determinante.
Leyes de Florida que afectan una disputa por un depósito
Florida fija plazos para presentar demandas y decide qué condado puede conocer un caso. Cada regla tiene sus propios detalles, así que revíselas pronto.
Según el estatuto de prescripción, una causa de acción nace cuando ocurre su último elemento (Fla. Stat. § 95.031). En el caso de fraude, el plazo corre desde que se descubrieron los hechos o desde que debieron descubrirse, pero no más de 12 años después de cometido el fraude (mismo estatuto). En Florida, una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble está, en general, sujeta a un plazo de prescripción de cuatro años, que corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior. Cuando la acción involucra un defecto latente, sin embargo, el plazo corre desde que el defecto se descubrió o debió descubrirse con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de 7 años a partir de esa fecha (Fla. Stat. § 95.11). El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo corriendo desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior; excepto que, cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto se descubrió o debió descubrirse con la debida diligencia.” El plazo generalmente comienza en la primera de estas fechas: un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de finalización o el abandono de la construcción si no se completó. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo corriendo desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior; excepto que, cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto se descubrió o debió descubrirse con la debida diligencia.” Los defectos latentes siguen una regla de descubrimiento y, en todo caso, la acción debe iniciarse dentro de siete años a partir de esa fecha. Qué plazo se aplica a una reclamación por depósito depende de cómo se formule la reclamación, así que confírmelo antes de esperar.
La competencia territorial se fija según el Fla. Stat. § 47.011. Un caso debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esta regla no se aplica a las acciones contra no residentes. El condado de Hillsborough puede ser el adecuado para muchas disputas del área de Tampa Bay, pero los hechos son los que deciden.
Si el contrato permite honorarios de abogado a la parte que deba exigir su cumplimiento, un tribunal también puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane, ya sea como demandante o como demandada; esto aplica solo a contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988 (Fla. Stat. § 57.105).
Razones comunes que da un contratista para quedarse con el depósito
Las excusas más comunes son que ya se pidieron materiales, que el propietario se retrasó, que se reprogramó el calendario o que el propietario canceló. Cada una necesita pruebas.
En cuanto a los materiales, pida la orden de compra, la factura del proveedor y la prueba de que los artículos se compraron para su trabajo. Un compromiso real y no reembolsable respalda al contratista. Una afirmación vaga, sin papeles que la respalden, no lo hace.
Si se alega demora del propietario, pregunte qué aprobación o acceso se necesitaba y cuándo se solicitó. Los mensajes que muestren que usted tardó en responder ayudan al contratista. Los mensajes que muestren que el contratista nunca pidió nada lo perjudican.
Si hubo un cambio de calendario, pida la nueva fecha por escrito y verifique si usted la aceptó. Una fecha que cambió el contratista es distinta de una que cambió usted.
Si fue el propietario quien canceló, revise las condiciones de cancelación del contrato. Una cláusula puede permitir al contratista quedarse con un monto determinado, así que léala con atención.
Las visitas incumplidas, las llamadas sin respuesta y la falta de avance visible son hechos que a menudo debilitan la versión del contratista. Conserve el registro de llamadas y los mensajes con fecha.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Cómo exigir la devolución del depósito por escrito
Una demanda escrita es el primer paso habitual y deja constancia. Indique el contrato, el monto del depósito, la fecha en que pagó, la fecha de inicio incumplida y un plazo específico para el reembolso.
Envíela por correo certificado con acuse de recibo y mande también una copia por correo electrónico. Guarde la prueba de ambos envíos. Use un lenguaje sencillo y factual. Evite amenazas y acusaciones que no pueda respaldar, porque pueden debilitar su posición.
Si el contratista responde con una razón, conteste por escrito y de forma breve. Una demanda clara suele mostrar si el contratista va a devolver el dinero, a explicar la demora o a impugnar la reclamación.
Presentar una denuncia es una vía aparte.
Opciones legales si el contratista se niega a devolver el depósito
Si la demanda escrita fracasa, una reclamación por incumplimiento de contrato es la vía más directa para recuperar el depósito. También puede buscar otras pérdidas que pueda probar, como el costo adicional de contratar a otro contratista.
Una reclamación por fraude puede ser una opción cuando los hechos demuestran que el contratista tomó el dinero sin intención de cumplir. Aplica la regla de tiempo de descubrimiento del § 95.031, pero en todo caso una acción por fraude debe iniciarse dentro de 12 años desde la fecha en que se cometió el supuesto fraude, sin importar cuándo se descubrió o debió descubrirse; por eso actúe en cuanto conozca los hechos.
Algunos contratos exigen arbitraje. Según la ley de Florida, un acuerdo de arbitraje contenido en un documento escrito es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. El tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje. Revise si hay una cláusula de arbitraje antes de presentar la demanda, porque cambia el lugar donde se resolverá la disputa.
Algunas partes intentan primero la mediación. El Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos para el Cuarto Circuito explica qué es la mediación y cómo funciona (guía de mediación del Cuarto Circuito).
Un contratista puede responder con reclamaciones propias, y pueden surgir cuestiones relacionadas con el inmueble. Obtenga asesoramiento antes de tomar cualquier medida que involucre el inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puede un contratista quedarse con mi depósito si el trabajo nunca comenzó?
La respuesta depende de las condiciones del contrato y de los hechos del trabajo, así que comuníquese con nuestro equipo para analizar su situación. El contrato y la razón de la demora son los que determinan el resultado.
¿Puede un contrato acortar el plazo para demandar en Florida?
No. Florida anula cualquier disposición contractual que establezca un plazo más corto que el plazo de prescripción legal.
¿Puedo demandar por fraude además de por incumplimiento de contrato?
Sí, si los hechos respaldan un fraude. La regla de tiempo de descubrimiento del § 95.031 se aplica a las reclamaciones por fraude, pero en todo caso una acción por fraude conforme a la s. 95.11(3) debe iniciarse dentro de 12 años desde la fecha en que se cometió el supuesto fraude, sin importar la fecha en que se descubrió o debió descubrirse.
Hable con Eduardo A. Maura sobre su disputa por un depósito
Si pagó un depósito, la fecha de inicio pasó sin que se hiciera trabajo alguno y el reembolso no llegó, tiene opciones reales que debe evaluar. Eduardo A. Maura puede revisar con usted el contrato, la línea de tiempo y los registros de pago. Solicite una evaluación del caso a través de la página de contacto o llame al (305) 570-2208. Las condiciones de honorarios para una evaluación del caso se explican directamente al llamar o al reservar.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. La firma representa a empresas y propietarios de inmuebles en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y en toda el área de Tampa Bay. Un asunto puede ser derivado a otro abogado o firma cuando sea apropiado. No se puede prometer ningún resultado.
