¿Puedo colocar un gravamen sobre un inmueble comercial en Florida?
Que le deban dinero no le otorga, por sí solo, un gravamen sobre un edificio comercial. Esta página explica quién puede presentar un gravamen, los pasos para los gravámenes de construcción, en qué se diferencian otros tipos de gravamen, qué es un gravamen fantasma y cómo pueden ser los costos de registro.
La respuesta corta: sí, pero solo para ciertos reclamos
La mayoría de las disputas sobre gravámenes comerciales en Florida comienzan con trabajos de construcción. La guía sobre gravámenes del condado de Pinellas explica quién puede ejecutar un gravamen de construcción y los riesgos que representa para la propiedad del dueño. Otros tipos de gravamen, como los gravámenes por sentencia, los gravámenes fiscales y las reclamaciones de comisiones de corredores, se rigen por sus propias reglas. Si un gravamen específico puede presentarse depende de los hechos, incluidos la cadena contractual, el trabajo realizado y los plazos. Para una visión más amplia de sus opciones, lea nuestra guía de opciones para disputas de construcción.
Quién puede presentar un gravamen de construcción sobre un edificio comercial
Un acuerdo verbal sigue siendo un contrato. Debe cumplir los requisitos básicos del derecho contractual, incluidos la oferta, la aceptación, la contraprestación y los términos esenciales expresados con suficiente claridad, como explica St. Joe Corp. v. McIver.
Los dueños también tienen un interés en esto. Las liberaciones y renuncias de gravámenes emitidas por contratistas, subcontratistas y proveedores pueden ayudar a un dueño a proteger la propiedad. Los contratos de arrendamiento también importan, porque sus términos pueden afectar quién encargó el trabajo en un edificio. Guarde copias de cada registro de pago, liberación y aviso en un solo lugar para que la cadena sea fácil de revisar.
Pasos y plazos para gravámenes de construcción en Florida
Revise cada paso por separado. La guía sobre gravámenes del condado de Pinellas cubre los requisitos del Notice of Commencement (aviso de inicio de obra), así que lea esa sección antes de confiar en cualquier aviso. Una Reclamación de Gravamen (Claim of Lien) es el documento que se registra en los registros públicos del condado. Guarde una copia fechada de cada aviso, junto con la prueba de cómo y cuándo se entregó.
En algunos casos, los plazos para hacer valer el derecho son cortos. Según el estatuto de prescripción de Florida, una acción para hacer valer un gravamen equitativo por mano de obra, servicios o materiales usados para mejorar un bien inmueble debe presentarse dentro de un año. Los reclamantes deben controlar esa fecha desde el inicio.
Otros gravámenes que pueden afectar a un inmueble comercial
Un gravamen por sentencia proviene de un tribunal. Una sentencia de pago de dinero se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles en un condado una vez que se registra una copia certificada en los registros oficiales de ese condado, como explica el § 55.10. Según el Fla. Stat. § 55.10, una sentencia, orden o decreto se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles en cualquier condado cuando se registra una copia certificada en los registros oficiales o en el registro de gravámenes por sentencias del condado, siempre que la sentencia, orden o decreto contenga la dirección de la persona que tiene un gravamen como resultado, o que se registre simultáneamente una declaración jurada separada que indique esa dirección. La sentencia o una declaración jurada separada registrada debe indicar la dirección del titular del gravamen. Según el Fla. Stat. § 55.10, para una copia certificada registrada por primera vez el 1 de julio de 1994 o después, la sentencia, orden o decreto es un gravamen en ese condado durante un período inicial de 10 años desde la fecha de registro. El gravamen se aplica en el condado donde se registra, no en todas partes.
Los gravámenes fiscales funcionan de otra manera. Según el § 95.091, un gravamen fiscal concedido por ley generalmente caduca 5 años después de que el impuesto se determina o se vuelve moroso, lo que ocurra más tarde. El estatuto enumera excepciones, así que verifique qué impuesto está en juego. Además, los gravámenes fiscales provienen de agencias gubernamentales, no de partes privadas.
Este tipo de gravamen sigue sus propias reglas y no es lo mismo que un gravamen de construcción. Los documentos de venta y el acuerdo con el corredor ayudan a definir cualquier disputa sobre la comisión.
Qué es un gravamen fantasma y por qué los gravámenes sin respaldo generan riesgos
Un gravamen fantasma es un gravamen registrado contra una propiedad sin una reclamación válida que lo respalde. Puede presentarse por error o para presionar un pago que el demandante no puede justificar. Un gravamen registrado queda en los registros públicos, por lo que puede nublar el título y complicar una venta o un refinanciamiento. El dueño puede entonces tener que acudir a un tribunal para cancelarlo.
Presentar una reclamación sin respaldo también conlleva un riesgo de honorarios. Según el § 57.105, un tribunal deberá otorgar honorarios razonables de abogado a pagar a la parte vencedora, en montos iguales, por la parte perdedora y el abogado de la parte perdedora, cuando la parte perdedora o su abogado supieron o debieron saber que una reclamación no estaba respaldada por los hechos materiales, o que no estaría respaldada por el derecho vigente en ese momento. No puede imponerse ninguna sanción monetaria por una reclamación que no estaría respaldada por el derecho vigente si el tribunal determina que se presentó inicialmente como un argumento de buena fe para extender, modificar o revocar el derecho existente, o para establecer nuevo derecho, con una expectativa razonable de éxito. El estatuto también establece un paso de puerto seguro: la parte que impugna debe notificar primero la moción, y la otra parte tiene 21 días para retirar o corregir el escrito antes de que la moción pueda presentarse.
Antes de registrar cualquier cosa, quien presenta un gravamen debe confirmar la reclamación subyacente, los avisos requeridos y cada plazo. Esa verificación es la forma más sencilla de evitar los riesgos descritos arriba.
Cuánto cuesta colocar un gravamen y qué otros montos pueden adeudarse
Los costos se dividen en varios grupos, y el total depende del condado, de los documentos y de si el asunto llega a un tribunal. Registrar un gravamen o un documento de sentencia en los registros oficiales del condado conlleva una tarifa de registro del condado. Las copias certificadas, la notificación y la entrega pueden aumentar el total. Las tarifas de registro se fijan a nivel local, así que verifique el monto vigente con el secretario del condado donde se presentará el documento. Si un gravamen lleva a una demanda, pueden sumarse las costas judiciales y los honorarios de abogado.
Florida sigue la regla estadounidense (American Rule). Cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o un estatuto disponga otra cosa, como establece Price v. Tyler (Fla. 2004). Muchos contratos comerciales incluyen una cláusula de honorarios. Según el § 57.105, si un contrato permite a una parte recuperar honorarios por hacerlo cumplir, el tribunal puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta resulte vencedora en el contrato. Nuestros honorarios se fijan para cada caso y se explican cuando usted se comunica con nosotros.
Hable sobre su situación con gravámenes con Ayala Law PA
Si usted es un contratista o proveedor que todavía espera el pago por trabajos en un edificio comercial, o un dueño que acaba de recibir un aviso de gravamen sobre una propiedad que ya pagó, los plazos importan. Los pasos de aviso y los plazos corren según su propio calendario, así que las preguntas tempranas le ayudan a ver las fechas que tiene por delante.
Ayala Law PA representa a empresas y emprendedores en disputas comerciales y contractuales, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y disputas de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, y la firma representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área de Tampa Bay.
¿Es un gravamen lo mismo que una sentencia?
Un gravamen es un reclamo sobre una propiedad. Una sentencia es una decisión de un tribunal que establece que una persona debe dinero.
¿Cuánto dura un gravamen por sentencia?
Un gravamen por sentencia registrado el 1 de julio de 1994 o después dura un período inicial de 10 años desde la fecha de registro, según el § 55.10.
Si se ha presentado un gravamen sobre un edificio comercial que usted posee, o si todavía se le debe dinero por un trabajo que terminó, llame al (305) 570-2208 o envíenos un mensaje a través de nuestra página de contacto para hablar sobre sus próximos pasos.
