Plazo de prescripción para defectos de construcción en Florida
En Florida, por lo general, se dispone de cuatro años para demandar por defectos de construcción, pero el plazo puede no comenzar el día en que usted note por primera vez el problema. Además, un límite máximo de siete años puede extinguir una demanda, incluso si el defecto estaba oculto.
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, incluidos los litigios de construcción y las disputas contractuales. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina del bufete está en Tampa, en 1646 W Snow Ave, y desde esa oficina atiende a clientes de Tampa y del condado de Hillsborough.
Si un defecto lo tiene contando fechas en una obra que nunca esperó tener que disputar, nuestro equipo puede revisar sus plazos con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Dos plazos distintos: prescripción y caducidad
Un plazo de prescripción fija cuánto tiempo tiene para presentar una demanda una vez iniciado el reclamo (Reglas de Procedimiento Civil de Florida). Un plazo de caducidad (statute of repose) establece una fecha límite máxima que se cuenta desde un hecho fijo, como la terminación del proyecto. Puede extinguir una demanda incluso antes de que alguien descubra el problema.
Las normas de construcción de Florida usan ambas figuras a la vez. El plazo de prescripción es el cómputo más corto. El límite de caducidad es el corte máximo, más largo. Ninguno reemplaza al otro, por lo que no debe suponer que una sola fecha controla su caso.
La ley de Florida establece que una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento de esa reclamación (Fla. Stat. § 95.031). En cuanto a los defectos de construcción, las fechas clave aparecen en el Fla. Stat. § 95.11. Lea usted mismo el texto vigente, porque las leyes cambian.
El plazo de prescripción de cuatro años para defectos de construcción
Florida otorga cuatro años para demandar por el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes inmuebles. Ese cómputo suele comenzar a partir de un hito del proyecto, no desde el día en que usted ve el problema por primera vez.
La ley señala el hito. El cómputo se inicia en la primera de estas fechas: un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación, un certificado de terminación o la fecha en que se abandonó la construcción, si la obra nunca se terminó (Fla. Stat. § 95.11).
Aquí es donde muchos propietarios se equivocan. Cuentan desde el día de la mudanza, la fecha del cierre de la compraventa o la primera filtración. La ley se fija en la fecha del certificado o de terminación.
Las reparaciones no reinician el plazo. En el caso de trabajos dentro del alcance de un permiso de construcción y de un certificado debidamente emitidos, corregir o reparar la obra terminada no amplía el plazo, incluso cuando la reparación se realiza bajo la cobertura contractual.
En proyectos grandes, hay dos reglas adicionales. Si un proyecto incluye varios edificios, cada edificio cuenta como una mejora independiente. Una vivienda unifamiliar nueva que se usa como casa modelo inicia su plazo cuando una escritura transfiere por primera vez la titularidad a otra persona.
El límite de caducidad de siete años y por qué importa
El límite máximo es de siete años contados desde la misma fecha del certificado o del abandono.
Con frecuencia, las personas buscan la “ley de propiedad de siete años” en Florida. No se trata de una ley de propiedad separada.
Aquí tiene un ejemplo neutral con fechas ilustrativas. Suponga que un certificado de ocupación se emitió el 1 de junio de 2020. Suponga que el propietario encontró una filtración oculta en marzo de 2024. El período de cuatro años correría desde el descubrimiento. Sin embargo, el límite de siete años seguiría venciendo el 1 de junio de 2027, y prevalece la fecha anterior. Sus fechas reales dependen de sus permisos, certificados y registros de inspección.
Defectos latentes, defectos aparentes y el papel del descubrimiento
El descubrimiento de un defecto oculto puede hacer que el cómputo de cuatro años comience más tarde. Sin embargo, no elimina el límite máximo de siete años.
Un defecto aparente es visible cuando la obra termina, como un piso desnivelado o una baranda que falta. Un defecto latente está oculto dentro de la obra, como una membrana impermeabilizante defectuosa detrás de una pared terminada.
En el caso de un defecto latente, la ley establece que el plazo corre desde que el defecto se descubre o desde que debió descubrirse con la debida diligencia. Cada parte puede discutir cuándo un propietario razonable habría notado el problema.
El descubrimiento también es importante para las reclamaciones por fraude. Los plazos para presentar una demanda por fraude están fijados por la ley y dependen de los hechos de cada caso, por lo que conviene revisar los plazos desde el principio.
No espere para analizar estas cuestiones. Quien descubre tarde un problema oculto puede encontrarse con que la ventana ya se cerró.
Qué hace y qué no hace el período de responsabilidad por defectos de 12 meses
Un período de defectos de 12 meses suele ser una cláusula contractual. No fija automáticamente el plazo para demandar. Su redacción importa, así que léala con atención.
La ley de Florida anula cualquier cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley (Fla. Stat. § 95.03). Según el Fla. Stat. § 95.03, la cláusula de un contrato que fija un plazo para iniciar una acción derivada del contrato, cuando ese plazo es más corto que el que establece el estatuto de prescripción aplicable, es nula.
Una cobertura contractual todavía puede exigirle que informe los problemas dentro de un plazo establecido. Revise con cuidado el lenguaje de notificación. Conserve copias de cada aviso por escrito, la fecha en que lo envió y cualquier respuesta.
Las reparaciones bajo cobertura contractual tampoco reinician el plazo legal, como se explicó antes.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Notificación previa a la demanda según el Capítulo 558
Confirme si se aplica a su proyecto antes de suponer que puede presentar la demanda de inmediato.
Los pasos previos a la demanda pueden llevar tiempo. Sus requisitos de notificación e inspección son técnicos, y su efecto sobre los plazos depende del proyecto y de la reclamación. No suponga que el calendario ordinario lo cubre sin verificarlo.
Esperar hasta que un plazo esté próximo puede dejar poco margen para completar los pasos previos a la demanda. Inicie el análisis temprano, mientras los registros todavía están disponibles.
Reclamaciones contractuales y otras reclamaciones contra un contratista
Las reclamaciones que van más allá de la regla de defectos de construcción pueden tener plazos distintos. Un solo número puede no cubrir todas las reclamaciones que usted tiene.
Las reclamaciones contractuales tienen sus propios plazos bajo el mismo estatuto, que pueden ser distintos de los de los defectos de construcción. La forma en que se formula una reclamación puede cambiar el plazo aplicable.
El arbitraje puede detener el cómputo. Si un arbitraje pendiente afecta un plazo de presentación depende de los hechos del caso, por lo que conviene revisarlo desde el principio.
Los derechos de gravamen (liens) siguen una vía separada. Conserve juntos los contratos, facturas y órdenes de cambio desde el inicio.
Hable con Ayala Law sobre las fechas de su proyecto
Si intenta calcular cuánto tiempo le queda, comience por las fechas del certificado, de terminación y de descubrimiento de su proyecto. Esas tres fechas determinan la mayor parte del análisis.
Usted puede ser propietario de un inmueble, miembro de la junta de una asociación de propietarios (HOA), dueño de un negocio o contratista que encontró un defecto inesperado. Sea cual sea el motivo por el que llegó aquí, las fechas y la documentación importan.
La única oficina de Ayala Law PA está en Tampa, y desde allí el bufete atiende a clientes de Tampa, del condado de Hillsborough, de Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y del área más amplia de Tampa Bay. Su trabajo incluye litigios de construcción, disputas contractuales y asuntos comerciales e inmobiliarios en los tribunales y arbitrajes de Florida.
Para analizar las fechas de su proyecto, llame al (305) 570-2208 o envíe un mensaje a través de la página de contacto. También puede leer más sobre litigios de construcción.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para demandar a un contratista por defectos de construcción en Florida?
Florida generalmente permite cuatro años, contados desde la fecha del certificado, de terminación o de abandono. El descubrimiento de un defecto oculto puede cambiar el momento en que comienzan esos cuatro años.
¿Qué es la ley de propiedad de siete años en Florida?
Por lo general, se refiere al límite máximo de siete años para las reclamaciones por defectos de construcción en el § 95.11. Ese límite se aplica incluso cuando el defecto estaba oculto.
¿Una reparación bajo cobertura contractual reinicia el plazo?
No. En el caso de trabajos dentro de un permiso y un certificado debidamente emitidos, la reparación no amplía el plazo de prescripción.
¿Una cláusula del contrato puede acortar mi plazo para demandar?
Según el Fla. Stat. § 95.03, la cláusula de un contrato que fija un plazo para iniciar una acción más corto que el que establece el estatuto de prescripción aplicable es nula.
Esta página ofrece información general, no asesoramiento legal. Los resultados dependen de los hechos de cada asunto y no pueden predecirse. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
