Demanda por obra de construcción abandonada en Florida | Ayala Law PA
Cuando un contratista abandona una obra en Florida, sus opciones dependen de lo que diga el contrato y de lo que haya hecho el contratista. Una demanda por obra abandonada en Florida suele girar en torno a la fecha en que se detuvo la obra, el historial de avisos y el cronograma. Esta página explica cómo se construyen estos casos y qué hacer primero.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué se considera una obra abandonada o una reclamación por retraso?
El abandono significa que el contratista deja de trabajar sin una razón contractual y no regresa. El retraso injustificado es distinto. La obra sigue avanzando, pero queda varios meses detrás del cronograma que fijó el contrato.
La distinción es importante. Si usted puede dar por terminado un contrato de construcción, y qué daños puede reclamar, depende de los hechos específicos y de los términos de su acuerdo. Revisar las cláusulas de aviso y de subsanación de su contrato es un primer paso práctico cuando se está considerando una terminación.
Esta página está dirigida a propietarios, desarrolladores y contratistas generales con un contrato de construcción en Florida. Incluye a los propietarios de inmuebles comerciales en el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y en toda el área de Tampa Bay.
Los plazos también importan. Según el estatuto de limitaciones de Florida, una reclamación basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble generalmente debe presentarse dentro de cuatro años. Ese plazo normalmente comienza en la primera de estas fechas: cuando la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o cuando se abandona la construcción si nunca se terminó. El plazo corre desde la que ocurra primero entre estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha en que se abandona la construcción si no se terminó. Cuando la reclamación involucra un defecto latente, los cuatro años corren en cambio desde el momento en que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero la acción en todo caso debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a esa primera fecha de certificado o de abandono. El reloj comienza en la primera fecha entre el certificado de ocupación, el certificado de finalización o la fecha en que se abandonó la construcción. En el caso de defectos latentes, el plazo corre desde el descubrimiento, y la acción debe iniciarse dentro de los siete años de esa fecha más temprana.
¿Qué reclamaciones y recursos están involucrados?
La mayoría de los casos de obra abandonada combinan una reclamación por incumplimiento con una reclamación por el costo adicional de terminar el trabajo. Los elementos principales se describen a continuación.
- Incumplimiento o terminación indebida: Si un propietario puede poner fin a un contrato depende de los términos del contrato y de los hechos de la disputa. El momento importa cuando se está terminando un contrato, por lo que conviene analizar los pasos antes de actuar.
- Costo de terminación: Es la diferencia entre el precio original del contrato y lo que cobra un contratista de reemplazo por terminar el trabajo.
- Daños por retraso: Pueden incluir intereses adicionales de préstamo, alquileres perdidos y costos adicionales en el sitio. Los cronogramas, las facturas y los registros diarios son la prueba.
- Daños liquidados: Algunos contratos fijan una cantidad acordada por cada día de retraso. Lea esa redacción con atención antes de confiar en ella.
- Gravámenes y fianzas: Los derechos de gravamen y de fianza en proyectos de construcción dependen de las partes involucradas y de los hechos del proyecto. Una fianza de pago también puede responder.
- Reconvenciones: Un contratista puede reclamar trabajo no pagado u órdenes de cambio en disputa. Esas reclamaciones también requieren una respuesta.
A veces los propietarios intentan una teoría cuasicontractual cuando el contrato escrito guarda silencio sobre un punto. Los tribunales de Florida aplican un límite aquí. En Williams v. Johnson, el Tercer Distrito afirmó que un contrato expreso que cubre la misma materia no sostiene una reclamación por enriquecimiento injusto.
¿Qué debe hacer ahora para proteger su posición?
Comience reuniendo el expediente y leyendo el contrato antes de dar cualquier paso que pueda considerarse una terminación.
- Reúna el expediente: Obtenga el contrato firmado, las órdenes de cambio, el cronograma, las solicitudes de pago, las renuncias de gravamen y todos los mensajes escritos sobre el retraso.
- Documente la paralización: Conserve fotos fechadas, bitácoras diarias y notas de las visitas al sitio y de los días en que nadie se presentó.
- Revise los términos de aviso: Examine las disposiciones sobre incumplimiento, aviso y subsanación antes de dar por terminado el contrato o enviar un aviso.
- Revise antes de pagar o retener: Confirme lo que el contratista ha ganado, qué está en disputa y qué renuncias se firmaron. Suspender el pago sin esa revisión puede generar una reconvención.
- Calendarice los plazos: Los propietarios y contratistas generales pueden perder sus derechos de gravamen y de fianza si no cumplen los plazos legales de aviso o de presentación.
¿Cómo suele avanzar un caso?
La mayoría de los asuntos avanzan por etapas, desde la revisión de documentos hasta el requerimiento, luego la negociación y, si las conversaciones fracasan, el tribunal o el arbitraje.
- Recepción y revisión de documentos: El abogado responsable revisa el contrato y el expediente del proyecto para identificar las reclamaciones y defensas que parecen disponibles.
- Requerimiento escrito o aviso de subsanación: Un aviso escrito, enviado según los términos del contrato, deja constancia y puede abrir un camino hacia la solución.
- Negociación o mediación: Las conversaciones pueden centrarse en el costo de terminación, los daños por retraso y cualquier gravamen. En una acción civil presentada para reclamar daños monetarios, una parte puede pedir al tribunal que remita el caso a mediación conforme a Fla. Stat. § 44.102, y el tribunal debe hacer la remisión si la parte solicitante está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o si esos costos pueden repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción.
- De lo contrario, el caso sigue ante el tribunal. La competencia territorial corresponde únicamente al condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el inmueble, según Fla. Stat. § 47.011. Esa regla de competencia territorial no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Después vienen el descubrimiento de pruebas y las mociones.
Los plazos varían según el tamaño del proyecto, la cláusula de resolución de disputas del contrato y la respuesta de la otra parte. Para un asunto litigioso, espere meses, no días.
¿Cómo maneja Ayala Law PA estos asuntos?
Ayala Law PA se concentra en litigios de construcción y en disputas de contratos comerciales en los tribunales y el arbitraje de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Las empresas del condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y del área más amplia de Tampa Bay pueden comunicarse con la firma para consultar sobre sus asuntos.
La práctica también abarca disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional. Una sola disputa de proyecto a menudo toca varias de estas áreas, por lo que el asunto puede revisarse en su conjunto.
Nuestro equipo organiza los documentos desde el principio. El cronograma, el historial de pagos y el historial de avisos suelen determinar cómo se presenta una reclamación por retraso. No se promete ningún resultado, porque cada asunto depende de su propio lenguaje contractual y de sus propios hechos.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Preguntas frecuentes
¿Puedo contratar a otro contratista para terminar la obra?
Posiblemente, pero solo después de revisar los términos de terminación y de aviso del contrato. Contratar un reemplazo demasiado pronto puede crear sus propios problemas.
¿Tengo que seguir pagándole al contratista original?
No automáticamente. Revise lo que se ha ganado, lo que está en disputa y qué renuncias de gravamen se firmaron antes de pagar o retener.
¿Qué pasa si el contrato exige arbitraje?
Florida hace cumplir los acuerdos de arbitraje por escrito, por lo que el contrato normalmente determina el foro. Si un tribunal ordena el arbitraje, debe, en términos justos, suspender cualquier demanda que involucre una reclamación sujeta a ese arbitraje, aunque puede limitar la suspensión a una reclamación separable, conforme a Fla. Stat. § 682.03.
¿Cómo se calculan los daños por retraso?
La prueba normalmente compara el cronograma base, el avance real y los costos que usted pueda documentar.
¿Quién paga los honorarios de abogados en una disputa contractual en Florida?
Según la ley de Florida, cada parte generalmente paga sus propios honorarios, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como se establece en Price v. Tyler. La cláusula de honorarios de un contrato puede permitir que la parte vencedora recupere sus honorarios.
¿Cuánto cuesta una evaluación de un caso?
Las evaluaciones de casos son un servicio pagado. Los honorarios y costos, incluidos los derechos de presentación y otros gastos, se explican por escrito antes de cualquier contratación.
Hable sobre su proyecto con nuestro equipo
Si un contratista ha dejado de trabajar o el cronograma se ha retrasado durante meses, es posible que esté decidiendo si terminar el contrato, contratar a un reemplazo o enviar un aviso formal. Esas decisiones conllevan plazos y riesgos. Solicite una evaluación del caso o llame al (305) 570-2208 para revisar su contrato y su cronograma con Eduardo A. Maura, y traiga consigo su documentación.
