Daños por retraso en obras de construcción en Florida: guía para propietarios
Los retrasos en una obra pueden afectar el costo y el calendario del proyecto, por lo que las razones de un retraso suelen ser importantes. El resultado depende del contrato y de los hechos. La recuperación depende de lo que dice el acuerdo, de lo que el retraso le costó y de si el contratista lo causó. Esta guía cubre los puntos principales para propietarios e inversionistas inmobiliarios en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestra oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, y representamos a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay.
Si su edificio se terminó con meses de retraso y le costó renta o intereses de préstamo, podría tener un reclamo que vale la pena revisar, y nuestro equipo puede repasar con usted los plazos de su contrato. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Puede un propietario recuperar daños por retraso en una obra de construcción en Florida?
La recuperación no es automática. Un proyecto atrasado puede costarle al propietario renta, intereses de préstamos y una supervisión adicional mucho después de que la cuadrilla se haya ido. Comience con tres documentos: la fecha de terminación pactada en el contrato, cualquier cláusula de penalización por retraso o de daños liquidados, y sus registros de lo que el retraso le costó.
¿Qué pérdidas suelen reclamar los propietarios?
Los propietarios suelen reclamar renta perdida, costos adicionales de financiamiento y gastos adicionales a cargo del propietario.
La renta perdida aplica cuando un edificio no pudo arrendarse, ocuparse o abrirse en la fecha prevista. Los costos de mantenimiento del capital cubren intereses y comisiones de préstamos de construcción u otro dinero que permaneció inmovilizado más tiempo del planeado. En todos los casos en que los intereses se devenguen sin un contrato especial que fije la tasa, la tasa es la prevista en la s. 55.03, según el estatuto de intereses de Florida.
Los costos adicionales pueden incluir supervisión extendida en el sitio, seguros y espacios temporales. Nuestro trabajo en litigios de construcción abarca las opciones de disputa más amplias para estos reclamos.
Daños liquidados frente a daños reales
Una cláusula de daños liquidados fija un monto que el contratista paga por cada día o semana de terminación tardía.
Una cantidad fija puede simplificar el reclamo, porque el contrato ya indica la cifra. Si un tribunal la hace valer depende de la redacción de la cláusula y de los hechos. Sin una cláusula, el propietario construye el reclamo a partir de la renta perdida, los costos de mantenimiento del capital y otras pérdidas comprobadas. Cada cifra necesita un respaldo documental, como los términos del arrendamiento, los estados de cuenta del préstamo y las facturas. Sin ese respaldo, la cifra es difícil de defender.
¿Bloquean las cláusulas de “sin daños por retraso” el reclamo?
No siempre. Una cláusula de “sin daños por retraso” puede limitar lo que el contratista debe por el retraso, a veces solo a tiempo adicional y no a dinero. Lea primero su redacción exacta.
El Tribunal Supremo de Florida, en Basulto v. Hialeah Automotive, concluyó que “deben estar presentes tanto los aspectos procesales como los sustantivos de la falta de equidad, aunque no necesariamente en el mismo grado, y ambos deben evaluarse de forma interdependiente y no como elementos independientes”. El tribunal debe encontrar tanto un proceso injusto en la forma en que se celebró el acuerdo como términos injustos, valorados en conjunto, según se explica en Basulto v. Hialeah Automotive.
Los propietarios también sostienen que la cláusula no alcanza los retrasos causados por la propia interferencia del propietario, ni los retrasos que las partes nunca previeron. Las cláusulas de aviso y de órdenes de cambio también importan, porque pueden determinar si un reclamo por retraso se conserva. Si un contrato escrito cubre el mismo asunto, por lo general no prosperará una demanda separada por enriquecimiento sin causa, como explica Williams v. Johnson.
¿Qué debe probar el propietario?
Los registros vinculados al calendario y a los costos del proyecto pueden ayudar a explicar lo ocurrido cuando una obra se atrasa.
La causalidad a menudo requiere un análisis del calendario. Una comparación de la ruta crítica muestra qué actividades determinaron la fecha de terminación, usando los calendarios de referencia y los actualizados. Cuando ambas partes contribuyeron al retraso, el análisis de responsabilidades se vuelve más detallado.
Mantenga el expediente organizado desde el inicio. Reúna los calendarios de referencia y actualizados, los registros diarios, los avisos escritos de retraso, las órdenes de cambio, los registros de arrendamiento u ocupación y los estados de cuenta de préstamos. Esperar para organizar ese expediente puede costar tiempo que usted necesita para el aviso y la documentación.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Cuánto tiempo tiene para presentar un reclamo por un proyecto atrasado?
Para las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, el estatuto de prescripción de Florida cuenta el plazo desde la fecha del primer certificado o del abandono de la obra. La excepción es que, cuando la acción involucra un defecto oculto, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los siete años siguientes a esa fecha.
Según la sección 95.03, un término que fije un plazo más corto es nulo. De acuerdo con la sección 95.03, una disposición contractual que fije un plazo para iniciar una acción derivada del contrato inferior al que establece el estatuto de prescripción aplicable es nula, por lo que conviene revisar antes cualquier paso de aviso previsto en el contrato.
Si el contrato exige arbitraje, la ley de Florida generalmente hace valer ese acuerdo según la sección 682.02. La Asociación Estadounidense de Arbitraje publica procedimientos de construcción para los contratos que eligen sus reglas.
Según la ley de Florida, cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como se establece en Price v. Tyler.
Analice su situación de proyecto atrasado con nuestro equipo
Los propietarios con un proyecto atrasado normalmente necesitan revisar los términos de retraso y de aviso del contrato antes de elegir el siguiente paso.
¿Puede un contrato acortar el plazo para demandar?
No. La ley de Florida anula un término contractual que fije un plazo más corto que el que permite el estatuto.
¿Quién paga los honorarios de abogado?
Normalmente cada parte paga los suyos, salvo que un contrato o una ley establezca otra cosa.
¿Importan los términos de aviso?
Sí. Revise los pasos de aviso por escrito previstos en el contrato, porque pueden afectar si un reclamo por retraso se conserva.
Si su edificio se terminó con meses de atraso y está decidiendo si enviar un aviso de retraso o presentar una demanda, es posible que tenga un reclamo que vale la pena revisar. Comuníquese con nuestro equipo a través de la página de contacto o llame al (305) 570-2208.
