Cómo desalojar a inquilinos comerciales en Florida
Para desalojar a un inquilino comercial en Florida, el arrendador normalmente primero envía el aviso correcto. Si el inquilino aún no se va ni corrige el problema, el arrendador presenta una demanda de posesión ante el tribunal. La Parte I del Capítulo 83 de los Estatutos de Florida regula los arrendamientos no residenciales, por lo que los contratos de arrendamiento comercial quedan sujetos a ella (§ 83.001).
Los pasos exactos dependen del contrato de arrendamiento, del incumplimiento y de los plazos. Esta guía explica el proceso en términos sencillos. También describe los errores que pueden retrasar un caso o provocar una segunda disputa.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Comience por el contrato de arrendamiento y el motivo del desalojo
El primer paso es identificar por qué el inquilino debe irse. Entre los motivos más comunes están el alquiler impago, la violación del contrato, un inquilino que permanece después de terminado el arrendamiento o un local ocupado sin contrato por escrito.
El contrato escrito es lo primero que hay que revisar. Por lo general define qué constituye un incumplimiento, si el inquilino puede subsanar un problema, a qué dirección deben enviarse los avisos y cómo deben redactarse. Los arrendadores que omiten este paso con frecuencia envían el aviso equivocado.
Confirme que la parte nombrada en el contrato es quien ocupa el local. Si el nombre comercial es distinto del nombre legal del inquilino, aclare primero esa diferencia. Conserve un registro limpio de los pagos de alquiler y copias de cada aviso y de cada mensaje escrito. Estos registros son importantes en todas las etapas posteriores.
¿Con cuánta antelación debe avisar un arrendador comercial?
Cuando surge un desacuerdo en virtud de un contrato de arrendamiento comercial, leer con atención el contrato es un primer paso práctico, porque su redacción a menudo determina lo que cada parte espera de la otra. El contrato y los hechos del incumplimiento marcan el punto de partida, y la Parte I del Capítulo 83 se aplica al arrendamiento.
Son comunes dos tipos de aviso. Un aviso para subsanar o pagar le da al inquilino la oportunidad de corregir el problema, por ejemplo pagando el alquiler adeudado. Un aviso de terminación pone fin al arrendamiento y pide al inquilino que desocupe el local. Enviar el aviso equivocado puede retrasar el caso.
Cada aviso debe describir el incumplimiento con hechos concretos. Si se trata de alquiler, debe indicar el monto adeudado y el plazo para responder. También debe señalar cómo y dónde debe responder el inquilino. Entréguelo de la forma que exija el contrato y conserve la prueba de entrega.
Tenga cuidado al aceptar pagos parciales de alquiler después de un aviso. Aceptar dinero puede darle al inquilino un argumento para sostener que el arrendador renunció al incumplimiento. Revise la respuesta a los pagos atrasados antes de aceptar cualquier monto.
Desalojo de un inquilino que permanece sin derecho (holdover) o de un inquilino sin contrato por escrito
Un inquilino que se niega a irse al terminar el contrato puede dar lugar a una reclamación por el doble del alquiler. La ley de Florida permite al arrendador exigir el doble del alquiler mensual a un inquilino que se niega a entregar la posesión al terminar el arrendamiento. El arrendador puede recuperar ese monto al final de cada mes, o en la misma proporción por un período más largo o más corto (§ 83.06).
Los contratos de alquiler también generan intereses. Conforme a la misma sección, todos los contratos de alquiler, verbales o escritos, devengan intereses desde el momento en que el alquiler se vuelve exigible.
Un inquilino que permanece sin contrato por escrito es más difícil de encuadrar. La forma en que se aceptó el alquiler y lo que dijo y hizo el arrendador pueden influir en cómo se considera la relación. Aceptar alquiler durante el período de permanencia puede cambiar ese panorama.
Anote lo que ocurrió durante ese período. Guarde el historial de pagos, los mensajes y cualquier aviso. Esos hechos determinan la siguiente decisión, así que reúnalos antes de elegir un camino.
Presentar una demanda de posesión en el tribunal de condado
Si el inquilino no se va ni corrige el incumplimiento, el arrendador generalmente presenta una demanda de posesión. Las acciones deben presentarse únicamente en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble, aunque esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (§ 47.011). Para un inmueble en el condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble es una de esas opciones.
La secuencia habitual es la siguiente. El arrendador presenta una demanda, se notifica al inquilino la citación y el inquilino dispone de un plazo para responder. Después el caso puede pasar a una audiencia o a juicio. La forma en que se ejecuta una sentencia judicial depende de los hechos de cada caso. La página de desalojos del Secretario del Condado de Polk explica las presentaciones no residenciales, los formularios requeridos, las tasas de presentación y notificación, y cómo se obtiene una orden de posesión (Desalojos del Secretario del Condado de Polk).
La regla de Florida sobre el depósito en el registro del tribunal puede tener mucha importancia. En una acción del arrendador que incluye una reclamación de posesión, el § 83.232(1) de los Estatutos de Florida exige que el inquilino, salvo que haya alegado una defensa de pago o de satisfacción del alquiler que la demanda señala como impago, deposite en el registro del tribunal el monto que se alega como adeudado, a más tardar en la fecha en que venza el plazo para contestar la reclamación de posesión o, si ese monto se impugna, el monto que el tribunal determine el día en que lo determine, aunque el tribunal puede extender el plazo por causa justificada. El alquiler que venza durante el caso también debe pagarse, salvo que el inquilino haya alegado una defensa de pago o de satisfacción del alquiler por el monto que la demanda señala como impago. No obstante, el tribunal todavía puede ordenar, a su discreción, que el inquilino deposite en el registro del tribunal el alquiler que se devengue mientras la acción esté pendiente (§ 83.232).
Si el inquilino no deposita en el registro como ordena el tribunal, sus defensas se tratan como una renuncia absoluta. Conforme a la misma ley, el arrendador puede entonces obtener una resolución por incomparecencia inmediata para la posesión, sin más aviso ni audiencia.
¿Cuánto tarda un desalojo comercial en Florida?
Nadie puede prometer un plazo fijo, porque varios factores controlan el calendario. La duración de un caso depende de los plazos de aviso, de si el inquilino impugna la demanda, de cómo y cuándo se le notifica y del calendario del tribunal.
Los casos se alargan cuando el inquilino presenta una contestación o una reconvención. Las disputas sobre el monto adeudado, las quejas por reparaciones, los problemas de notificación y las mociones añaden tiempo. El tribunal también puede extender los plazos de depósito en el registro por causa justificada (§ 83.232).
Un caso no impugnado, en el que el inquilino ha sido notificado correctamente y se va, suele avanzar más rápido. Se trata de un patrón general, no de una promesa para ningún caso en particular. Mantenga los registros organizados para poder responder con rapidez si el tribunal solicita documentos.
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Lo que los arrendadores no deben hacer: riesgos del desalojo por cuenta propia
Medidas como cambiar las cerraduras, retirar los bienes del inquilino o cortar los servicios públicos pueden generar disputas, y las reglas aplicables dependen de los hechos de cada caso. Estas medidas pueden exponer al arrendador a reclamaciones, incluso cuando el alquiler no ha sido pagado.
Retirar equipos o inventario de forma informal conlleva el mismo riesgo. El inquilino puede alegar que sus bienes fueron tomados de manera ilícita, y el caso puede convertirse en una segunda disputa. El proceso judicial es la vía habitual para recuperar un local.
Haga todas las comunicaciones con el inquilino por escrito y manténgalas factuales. Las amenazas y las tácticas de presión pueden convertirse en prueba más adelante. Mantenga el inmueble seguro y en buen estado mientras avanza el caso, y documente su condición.
Reúna sus registros antes de dar el siguiente paso
Antes de presentar la demanda, reúna el contrato firmado y cualquier enmienda. Añada el registro de pagos de alquiler, cada aviso con prueba de entrega, los informes de inspección, fotos del local y las comunicaciones escritas con el inquilino.
Estos registros respaldan el aviso, la demanda y cualquier reclamación posterior de dinero. Las lagunas perjudican. Si un arrendador no puede probar que un aviso fue entregado, el caso puede estancarse.
Si el inquilino es una LLC, verifique su agente registrado antes de presentar la demanda. La ley de Florida permite que la notificación de un proceso contra una LLC nacional o una LLC extranjera registrada se entregue a su agente registrado (§ 48.062).
Revise también cualquier cláusula de honorarios en el contrato. Conforme al § 57.105, un contrato que permite a una parte recuperar honorarios por hacerlo cumplir puede permitir que el tribunal conceda honorarios a la otra parte si esta resulta vencedora, pero esto solo se aplica a los contratos celebrados el 1 de octubre de 1988 o después. Si la titularidad del inmueble no está clara, resuelva esa cuestión antes de presentar la demanda.
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Un inquilino que ha dejado de pagar, o que se quedó más allá del vencimiento del contrato, coloca al dueño de un negocio en una posición difícil. Quizás el aviso se envió con un formato equivocado. Quizás el inquilino tiene meses de atraso. Cada decisión afecta el inmueble, el flujo de caja y el negocio.
Ayala Law PA atiende litigios comerciales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL. Las empresas del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay pueden comunicarse con el bufete al (305) 570-2208 para describir el contrato, el incumplimiento y los plazos que tienen por delante.
¿Con cuánta antelación debe avisar a un inquilino comercial?
El aviso depende del contrato de arrendamiento y de los hechos del incumplimiento. No existe un único plazo que se ajuste a todos los contratos de arrendamiento comercial en Florida.
¿Cuánto tarda un desalojo comercial en Florida?
No puede prometerse un plazo fijo. Los casos impugnados, las reconvenciones y los problemas de notificación suelen añadir tiempo.
¿Qué ocurre cuando un inquilino comercial no tiene contrato?
La relación de arrendamiento puede verse de forma distinta según la manera en que se aceptó el alquiler y según la conducta del arrendador. Esos registros importan desde el principio.
Esta página ofrece información general, no asesoramiento sobre su situación específica. Los resultados en cada asunto varían, y un cliente potencial puede no obtener los mismos resultados o resultados similares. Contacte a Ayala Law PA para analizar su contrato de arrendamiento y el incumplimiento.
