Demanda por defectos ocultos en inmuebles comerciales en Florida
Sí, en Florida un comprador puede demandar al vendedor de un inmueble comercial por un defecto oculto después del cierre. Si la demanda prospera depende de lo que el vendedor sabía o dijo, de lo que promete el contrato de compraventa y de cuándo se descubrió el defecto. Esta página explica cada uno de estos puntos en términos sencillos.
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, incluidas las disputas sobre bienes raíces comerciales. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y atiende a empresas del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay.
Qué se considera un defecto oculto en un inmueble comercial
Un defecto oculto es un problema que el comprador no pudo ver durante una inspección razonable. Los abogados suelen llamarlo defecto latente. Un problema visible es un defecto aparente, y es más difícil de reclamar porque el comprador tuvo la oportunidad de verlo.
Ejemplos comunes en edificios comerciales incluyen:
- Grietas estructurales o en la cimentación detrás de paredes terminadas
- Filtraciones en el techo que solo aparecen después de lluvias intensas
- Sistemas de climatización (HVAC), de plomería o eléctricos que fallan
- Problemas ambientales, como contaminación del suelo o del agua
- Problemas de códigos de construcción o de permisos que el recorrido no reveló
Si un defecto concreto respalda una demanda depende de los hechos de cada caso. En general, debe demostrarse que el vendedor conocía el problema, lo ocultó o hizo una declaración falsa al respecto. Sin ese vínculo, puede que exista un problema de reparación, pero no una demanda. Una inspección cuidadosa antes del cierre muestra qué se podía haber visto en ese momento.
¿El cierre pone fin a su derecho a demandar al vendedor?
El cierre no pone fin a todas las reclamaciones, pero sí puede limitar algunas. Muchas promesas contractuales están pensadas para terminar en el cierre. Otras se redactan para sobrevivir a él y seguir vigentes después de la venta. La redacción del contrato indica qué tipo de cláusula tiene.
Las demandas por fraude siguen sus propias reglas. Un tribunal analiza lo que el vendedor dijo y sabía, no solo lo que prometía el contrato de compraventa. Por eso el lenguaje del cierre no resuelve todos los casos. La respuesta depende del contrato y de los hechos, así que revisar el contrato de compraventa y los documentos del cierre es el primer paso.
Reclamaciones que un comprador puede presentar contra un vendedor comercial
Un comprador puede presentar reclamaciones por fraude, por tergiversación negligente o por incumplimiento de contrato, según lo que el vendedor haya dicho o hecho.
Fraude y ocultamiento fraudulento
Los tribunales de Florida enumeran cuatro elementos: una declaración falsa sobre un hecho material, el conocimiento de quien la hizo de que era falsa, la intención de que el comprador actuara basándose en ella y un perjuicio al comprador que confió en ella (Frutafino v. Dole Chile). Ocultar un problema conocido también puede sustentar una demanda por fraude en algunos casos.
No siempre se exige que la confianza haya sido razonable. Según Butler v. Yusem, la confianza justificada no es un elemento necesario. La confianza justificada no es un elemento necesario de la tergiversación fraudulenta (Butler v. Yusem).
Tergiversación negligente
Esta reclamación se centra en una declaración falsa hecha con descuido, no con intención deliberada. Aplica cuando el vendedor dio información inexacta sobre el edificio sin verificarla con el cuidado suficiente.
Incumplimiento de contrato y promesas que sobreviven al cierre
Si el contrato de compraventa contiene una declaración o un compromiso que sobrevive al cierre, puede reclamar que se incumplió. Lea el contrato para ver cómo mide y limita esas pérdidas.
Una reclamación separada por enriquecimiento injusto puede no ayudar si un contrato escrito cubre el mismo asunto. Los tribunales de Florida han sostenido que las reclamaciones derivadas de un contrato expreso que cubre la misma materia no sustentan un enriquecimiento injusto (Williams v. Johnson).
Cómo el contrato de compraventa afecta su reclamación
El contrato de compraventa establece las promesas del vendedor, sus derechos de inspección y los pasos de notificación. Revise estas partes primero.
Cláusula “tal cual” (as-is). Una cláusula “tal cual” puede cambiar las promesas que hizo el vendedor. Por sí sola no resuelve una demanda por fraude, así que léala junto con los elementos del fraude expuestos arriba.
Períodos de inspección. Muchos contratos dan al comprador un plazo para inspeccionar. Confirme qué le permitían inspeccionar y si usó ese derecho. Las inspecciones omitidas pueden complicar lo que después alegue que no pudo ver.
Divulgaciones y declaraciones. Revise los formularios de divulgación del vendedor, las declaraciones sobre el estado del inmueble, los contratos de arrendamiento, la situación ambiental, los permisos y cualquier cláusula de indemnización o de supervivencia.
Cláusulas de plazo. Un contrato no puede acortar el plazo legal. Según Fla. Stat. § 95.03, cualquier disposición contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula.
Cláusulas de arbitraje. Si el contrato exige arbitraje, la ley de Florida hace válido y exigible ese acuerdo, salvo por las causas que existan para revocar cualquier contrato (Fla. Stat. § 682.02). La ley federal contiene una regla similar para los contratos que involucran comercio interestatal (9 U.S.C. § 2).
Cómo probar lo que sabía el vendedor
El conocimiento suele ser la parte más difícil de una demanda por defectos ocultos. En general, el comprador debe demostrar que el vendedor sabía que la declaración era falsa. Esa prueba suele provenir de documentos y mensajes, no de la memoria.
Las pruebas que a menudo son importantes incluyen:
- Informes de inspección e ingeniería, antes y después del cierre
- Facturas de reparación y registros de mantenimiento
- Quejas de inquilinos o contratistas anteriores
- Historial de permisos del edificio
- Correos electrónicos y mensajes de texto sobre el inmueble
- Declaraciones de divulgación del vendedor y la carta de intención
Guarde el expediente del cierre, el contrato de compraventa y todos los mensajes en un solo lugar. No deseche piezas rotas ni equipos averiados hasta que un inspector o un ingeniero los haya documentado.
Los compradores suelen cometer tres errores. Hacen reclamos verbales y nunca los ponen por escrito. Reparan con rapidez sin tomar fotografías. Esperan meses antes de escribir al vendedor. Cada error dificulta probar la cronología.
Plazos: requisitos de notificación y plazos legales
En Florida, la ley fija un plazo de cuatro años para iniciar una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble. Ese plazo corre desde la fecha más temprana entre la emisión, por la autoridad competente, de un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, y la fecha de abandono de la obra si esta no se terminó. Si se trata de un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió descubrirse con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de 7 años contados desde esa misma fecha. En Florida, el plazo para demandar por el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble empieza a contar en la fecha más temprana entre la emisión, por parte de la autoridad competente, de un certificado de ocupación temporal, de ocupación o de terminación de obra, y la fecha en que se abandonó una construcción inconclusa. Si el reclamo se refiere a un defecto oculto, el plazo comienza cuando ese defecto se descubre o debió descubrirse actuando con la diligencia debida. Un defecto latente puede cambiar la fecha de inicio.
La ley de Florida generalmente concede cuatro años para presentar una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien raíz. Ese plazo corre desde un evento que lo activa, como la emisión de un certificado de ocupación o de terminación, o desde el abandono de la construcción si la obra no se completó. En el caso de los defectos latentes, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debería haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de siete años desde ese evento que lo activa. Ese plazo corre desde la fecha más temprana entre: la fecha en que la autoridad con jurisdicción emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o, si la construcción no se completó, la fecha en que se abandonó. El estatuto prevé una regla distinta para los defectos latentes. Cuando la reclamación involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto fue o debió haber sido descubierto con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de siete años después de esa fecha más temprana.
Qué plazo corresponde a su reclamación depende de cómo se plantee. Otros tipos de reclamación tienen sus propios plazos. Nuestra página sobre los plazos para demandar por inmuebles comerciales los explica con más detalle.
El arbitraje puede detener el reloj. Según Fla. Stat. § 95.051, el transcurso del plazo de prescripción queda suspendido por la pendencia de cualquier procedimiento arbitral relacionado con una controversia que sea objeto de la acción. Actuar con rapidez sigue siendo útil, porque mantiene fresca la prueba y facilita documentar la cronología.
Reparar, negociar o litigar: comparación de opciones
Los compradores suelen elegir entre tres caminos: reparar y pedir el reembolso, negociar con el vendedor o presentar una demanda. La decisión correcta depende de los hechos. No se puede prometer ningún resultado por ninguno de estos caminos.
Reparar primero. Las reparaciones urgentes protegen el inmueble. Documente cada presupuesto, factura y fotografía antes de que empiece el trabajo. Si podría querer deshacer la compraventa, la demora importa. Según Flaherty v. Flaherty, la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir no lo hace después de descubrir los hechos. La ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir hechos que justifican la rescisión (Flaherty v. Flaherty).
Negociar. Los resultados habituales incluyen una reducción del precio, un crédito por reparación o una retención en depósito en garantía (escrow). Una carta de reclamación por escrito debe exponer el defecto, las pruebas y la cantidad que reclama.
En Florida, en una acción civil por daños, si el demandante presenta una demanda de sentencia que el demandado no acepta dentro de 30 días, y luego obtiene una sentencia por un monto al menos un 25 por ciento superior a la oferta, la ley le da derecho a recuperar los costos razonables y los honorarios de abogado incurridos desde la fecha de presentación de esa demanda. El tribunal, a su discreción, puede negar esa compensación si determina que la oferta no se hizo de buena fe.
La ley de Florida dispone que una acción debe presentarse solo en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble (Fla. Stat. § 47.011). Esta regla de competencia territorial no se aplica a las acciones contra personas no residentes. En el caso de un edificio en el condado de Hillsborough, el condado donde se ubica el inmueble puede ser un lugar adecuado para presentar la demanda.
Otras disputas sobre inmuebles comerciales en Florida y próximos pasos
Si compró un edificio comercial y después encontró un defecto que el vendedor no mencionó, el siguiente paso es reunir su expediente y hablar sobre sus opciones. Mantenga juntos el contrato de compraventa, los documentos del cierre, los informes de inspección y todas las comunicaciones con el vendedor.
Entre los temas relacionados de nuestro sitio se incluyen las demandas sobre inmuebles comerciales en Florida, las disputas por comisiones de corredores y los problemas de acceso con vecinos en el condado de Hillsborough.
Preguntas frecuentes
El fraude, la tergiversación negligente y el incumplimiento de una promesa que sobrevive al cierre son vías habituales, y los hechos determinan cuál es la adecuada.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar?
En las reclamaciones relacionadas con la construcción, Florida generalmente concede cuatro años, contados desde la fecha de un certificado o desde el descubrimiento de un defecto latente, con un límite máximo de siete años.
¿Una cláusula “tal cual” puede bloquear mi reclamación?
Una cláusula “tal cual” puede cambiar las promesas del vendedor, pero por sí sola no resuelve una demanda por fraude.
¿Qué debo probar sobre el conocimiento del vendedor?
En general, debe demostrar que el vendedor sabía que la declaración era falsa y que pretendía que usted confiara en ella.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y puede comunicarse con el bufete al (305) 570-2208. Los honorarios y costos se explican por escrito antes de cualquier contratación. Si un defecto que encontró después del cierre le hace considerar reparaciones, una negociación o una demanda, comuníquese con Ayala Law PA para analizar su contrato de compraventa y el defecto.
