Disputa sobre inmuebles comerciales: tribunal o arbitraje en Florida
En la mayoría de las preguntas sobre si una disputa sobre inmuebles comerciales en Florida debe resolverse en tribunal o en arbitraje, el contrato firmado es el que decide. Si ese contrato tiene una cláusula de arbitraje válida que cubre el conflicto, un tribunal de Florida puede enviar la disputa a arbitraje y suspender una demanda. Esta guía explica cómo funciona esto en arrendamientos, compraventas y acuerdos de copropiedad.
Si su contrato de arrendamiento, compraventa o copropiedad tiene una cláusula de arbitraje y no sabe dónde debe presentarse una disputa, nuestro equipo puede revisar esas condiciones con usted al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué la cuestión del foro es lo primero en una disputa sobre inmuebles comerciales
El contrato firmado suele decidir si una disputa sobre inmuebles comerciales se ventila en tribunal o en arbitraje. Esta cuestión va primero porque determina todos los pasos posteriores.
Varios documentos contienen estas condiciones. Los contratos de compraventa, los arrendamientos comerciales, los acuerdos operativos, los contratos de sociedad y los acuerdos de copropiedad suelen incluir una cláusula de controversias. Algunos exigen primero mediación, otros exigen arbitraje y otros designan un tribunal.
La redacción importa más que el título del documento. Una cláusula ubicada en medio de un arrendamiento puede regir una disputa sobre reparaciones. Lea el contrato completo, incluidas las normas externas que adopte por referencia. Esas normas pueden añadir condiciones que usted no esperaba.
Cómo los tribunales de Florida interpretan una cláusula de arbitraje
Los tribunales de Florida generalmente hacen cumplir un acuerdo escrito de arbitraje. Conforme al Fla. Stat. § 682.02, dicho acuerdo es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista para revocar cualquier contrato.
El tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje y si una controversia está comprendida en él. Un árbitro decide otras cuestiones, como si se ha cumplido una condición previa al arbitraje.
El derecho federal también puede aplicarse. Una cláusula escrita de arbitraje en una operación marítima o en un contrato que involucre comercio interestatal es válida, irrevocable y exigible, salvo por causas que existan en derecho o en equidad para revocar cualquier contrato.
La redacción del alcance importa. Un lenguaje amplio abarca más reclamaciones que una redacción estrecha. El tribunal se pregunta si esta reclamación concreta cae dentro de la cláusula.
Cuándo un tribunal de Florida puede ordenar el arbitraje o suspender una demanda
Un tribunal de Florida puede ordenar el arbitraje y suspender una demanda cuando un acuerdo válido cubre la reclamación. El camino habitual comienza con una parte que presenta la demanda y la otra que solicita que se ordene el arbitraje.
Si la parte que presentó la demanda se opone a la solicitud, el tribunal resuelve la cuestión con rapidez. Conforme al Fla. Stat. § 682.03, ante una solicitud de una persona que acredite un acuerdo de arbitraje y alegue la negativa de la otra parte a arbitrar, el tribunal ordena el arbitraje, salvo que constate que no existe un acuerdo exigible. No puede negarse solo porque la reclamación pueda carecer de fundamento.
Una vez que el tribunal ordena el arbitraje, debe suspender, en términos justos, cualquier procedimiento judicial que involucre una reclamación sujeta al arbitraje. Si una reclamación puede separarse, el tribunal puede suspender solo esa reclamación. La solicitud debe presentarse ante el tribunal en el que ya está pendiente el caso.
El estatuto de arbitraje de Florida, el Capítulo 682, enumera las resoluciones contra las que una parte puede apelar. En el tribunal federal, el 9 U.S.C. § 3 prevé la suspensión de una demanda sobre una cuestión sujeta a arbitraje conforme a un acuerdo escrito, a solicitud de una parte que no esté incumpliendo al proceder con dicho arbitraje.
Oponerse al arbitraje suele significar argumentar que la cláusula no cubre la disputa, que no es exigible o que la reclamación queda fuera del acuerdo. Esos argumentos dependen del lenguaje del contrato y de los hechos.
Disputas comunes sobre inmuebles comerciales que terminan en tribunal o en arbitraje
Las disputas de arrendamiento, de compraventa, de títulos, de copropiedad y de construcción pueden terminar en cualquiera de los dos foros. La cláusula decide, y una misma disputa puede involucrar varios asuntos a la vez.
- Disputas de arrendamiento: alquileres impagados, inquilinos que permanecen después de terminado el contrato, deberes de reparación y opciones de renovación o terminación.
- Disputas de compraventa: condiciones de cierre, declaraciones y garantías, depósitos de buena fe y problemas de título descubiertos después del cierre. La rescisión por error mutuo es limitada. Como explica Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n, el error debe ser mutuo y afectar la esencia del contrato.
- Conflictos de título y de linderos: documentos registrados y reclamaciones contrapuestas sobre la misma parcela.
- Conflictos entre copropietarios: disputas en LLC, sociedades y propiedades en copropiedad sobre compras de participaciones, decisiones de administración e ingresos.
- Plazos de prescripción: el Fla. Stat. § 95.11 fija plazos para iniciar acciones distintas a la recuperación de bienes inmuebles. Por ejemplo, las acciones sobre un juicio o decreto de un tribunal de registro en este estado deben iniciarse dentro de veinte años, y las acciones legales o de equidad sobre un contrato, obligación o responsabilidad basados en un instrumento escrito deben iniciarse dentro de cinco años. Ese plazo corre desde la primera de estas fechas: la emisión de un certificado temporal de ocupación, de un certificado de ocupación o de un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la obra si no se completa. En caso de un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió descubrirse con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de siete años después de esa fecha de certificado o de abandono.
En qué consiste generalmente una demanda en Florida
Una demanda comienza con una querella, y luego avanza por la notificación, las contestaciones, las mociones y el descubrimiento de pruebas. Puede terminar en mediación o en juicio.
La primera pregunta suele ser dónde presentarla. Conforme al Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben interponerse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esta sección no se aplicará a las acciones contra personas no residentes. En el caso de un inmueble del condado de Hillsborough, esto puede señalar a los tribunales locales.
La mediación suele formar parte del camino. Conforme al Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación una demanda de daños monetarios ya presentada cuando una parte lo solicite, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Una excepción es que las partes hayan acordado un arbitraje vinculante.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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En qué consiste generalmente el arbitraje
El arbitraje comienza con una solicitud, y luego avanza con la elección de los árbitros, el intercambio de información, una audiencia y un laudo por escrito. La cláusula o las reglas del administrador elegido establecen la mayoría de estos pasos.
El descubrimiento de pruebas suele ser más limitado que en tribunal y lo fija el árbitro o las reglas elegidas. Las audiencias son generalmente privadas y, por lo común, no hay jurado.
La revisión de un laudo es limitada. Conforme al estatuto de arbitraje de Florida, a petición de una parte, un tribunal debe anular un laudo arbitral obtenido mediante corrupción, fraude u otros medios indebidos, o cuando un árbitro haya excedido sus facultades. Una moción para anular generalmente debe presentarse dentro de los 90 días siguientes a la notificación del laudo.
Cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como establece Price v. Tyler. Los costos del arbitraje dependen de la cláusula y del calendario de tarifas del administrador, por lo que conviene revisarlos antes de que surja una disputa.
Tribunal o arbitraje: comparación de ambos para disputas sobre inmuebles comerciales
Los tribunales son públicos, mientras que el arbitraje es generalmente privado. Esa diferencia influye en la elección.
La rapidez y el costo dependen de la complejidad de las reclamaciones, del número de partes y del camino procesal. Algunas cláusulas también abordan medidas cautelares, como órdenes que protejan el inmueble durante una disputa. Revise ese punto en su contrato.
¿Es el arbitraje mejor que una demanda? Eso depende de la redacción del contrato, de sus objetivos y de las pruebas que tenga. Nadie puede prometer un resultado concreto en ninguno de los dos foros.
Las probabilidades de ganar dependen de las condiciones del contrato, de los documentos, de los testimonios y del derecho aplicable. Nadie puede prometer un resultado.
Primeros pasos antes de elegir o presentar en un foro
Comience reuniendo el contrato, los avisos y los registros. Envíe cualquier requerimiento escrito que exija el contrato. Una carta de requerimiento notifica a la otra parte la reclamación y los hechos en que se basa.
Muchos arrendamientos exigen un aviso formal y un período de subsanación antes de una reclamación por incumplimiento. Siga esos pasos exactamente. Un aviso o un plazo de presentación que se pase por alto puede afectar qué reclamaciones siguen disponibles.
Proteja el inmueble. Conserve los registros, documente el estado con fotografías fechadas y evite actos que puedan interpretarse como renuncia a sus derechos.
La lista de documentos que conviene reunir enumera los registros que un revisor necesitará. Para una visión general más amplia, consulte la descripción general de disputas sobre inmuebles comerciales.
Conclusiones clave y revisión de sus condiciones para resolver controversias
La cláusula firmada decide la primera pregunta. Los tribunales de Florida pueden ordenar el arbitraje y suspender una demanda cuando una cláusula válida cubre la disputa. Cada foro tiene reglas distintas sobre descubrimiento de pruebas, privacidad y revisión.
Ayala Law PA se concentra en disputas comerciales y contractuales, disputas de accionistas y de sociedades, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Atendemos a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Preguntas frecuentes
¿Puede un tribunal de Florida obligar al arbitraje?
Sí. Cuando un acuerdo válido cubre la reclamación y una parte solicita que se ordene el arbitraje, el tribunal debe ordenar a las partes que arbitren, conforme al Fla. Stat. § 682.03.
¿Quién paga el arbitraje?
Depende de la cláusula y del calendario de tarifas del administrador, así que revise primero esas condiciones.
Si su arrendamiento, contrato de compraventa o acuerdo de copropiedad contiene una cláusula de arbitraje y no está seguro de dónde debe resolverse una disputa, comuníquese con Ayala Law PA al (305) 570-2208 o a través de nuestra página de contacto para que se revisen esas condiciones.
