Disputa de propiedad entre copropietarios en Florida | Ayala Law PA
Una disputa de propiedad entre copropietarios surge cuando personas que comparten la titularidad de un inmueble no logran ponerse de acuerdo sobre cómo administrarlo, cómo pagarlo o cómo venderlo. En Florida, la vía adecuada depende de la forma en que se posee la propiedad y de lo que establezcan los documentos de los propietarios. Los propietarios pueden resolver estas disputas por acuerdo. Si no pueden hacerlo, se puede pedir a un tribunal que decida.
Esta guía explica las opciones en términos sencillos. Está dirigida a dueños de negocios, miembros de LLC, socios y familiares que comparten propiedades comerciales o de inversión en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
Si un copropietario dejó de pagar su parte de los gastos o rechazó una compra, puede tener opciones. Nuestro equipo puede revisar sus documentos con usted al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué es una disputa de propiedad entre copropietarios o de una LLC?
Una disputa de propiedad entre copropietarios es un desacuerdo entre personas que tienen la titularidad de un mismo inmueble. Los propietarios no logran acordar cómo se usa, administra, paga o vende la propiedad.
Los copropietarios pueden tener la titularidad de distintas maneras. Los joint tenants (copropietarios con derecho de supervivencia) poseen la propiedad en conjunto. Los tenants in common (copropietarios en comunidad) poseen cuotas separadas, que pueden ser desiguales.
Con frecuencia, la propiedad también se mantiene dentro de una LLC o de una sociedad. En ese caso, lo más importante son los documentos de la entidad. La ley de LLC de Florida establece que el acuerdo operativo rige las relaciones entre los miembros y entre los miembros y la compañía, salvo que la ley disponga otra cosa (Fla. Stat. § 605.0105).
Entre las causas habituales se encuentran:
- Un copropietario deja de pagar su parte de los impuestos, el seguro o las reparaciones.
- Un copropietario se queda con ingresos por alquiler que pertenecen a todos.
- Un propietario se niega a aprobar una venta o ignora una oferta de compra de su participación.
- Un heredero quiere salir de una propiedad heredada, pero los demás herederos no.
¿Cuáles son las principales formas de resolver una disputa entre copropietarios?
Las opciones principales son una compra de participación negociada, una venta voluntaria o una demanda que pida a un tribunal dividir o vender la propiedad. Cada opción implica una cantidad distinta de tiempo, control y dinero, por lo que conviene compararlas antes de elegir.
- Compra de participación negociada. Un propietario compra las participaciones de los demás a un valor acordado o tasado. Conviene dejar los términos por escrito.
- Venta voluntaria. Los propietarios venden la propiedad completa y reparten el producto según su porcentaje de participación.
- Acción de partición. Es una demanda que pide a un tribunal dividir la propiedad o ordenar su venta cuando los propietarios no pueden ponerse de acuerdo.
- Reclamaciones comerciales relacionadas. Las disputas suelen incluir reclamaciones por alquileres, gastos e incumplimientos del acuerdo operativo o de los términos de la sociedad.
Los acuerdos operativos de las LLC pueden incluir una cláusula de venta por bloqueo. Según la ley de Florida, esa cláusula puede resolver un bloqueo antes de que un tribunal ordene la disolución, siempre que se inicie primero (Fla. Stat. § 605.0702).
En un caso de disolución promovido por un miembro, la compañía u otros miembros pueden optar por comprar la participación del miembro a valor justo. Esa opción puede presentarse dentro de los 90 días posteriores a la demanda, o más tarde si el tribunal lo permite (Fla. Stat. § 605.0706).
En el caso de las sociedades, un socio que se retira sin que el negocio termine tiene derecho a una compra de su participación. Si no se llega a un acuerdo dentro de los 120 días posteriores a una solicitud por escrito, la sociedad paga su propia estimación en efectivo (Fla. Stat. § 620.8701).
Partición en especie frente a partición por venta: ¿cuál es la diferencia?
La partición en especie divide físicamente la propiedad entre los propietarios. La partición por venta implica vender la propiedad completa y repartir el dinero.
La partición en especie suele ser adecuada para terrenos o parcelas grandes que pueden dividirse sin perder mucho valor. La partición por venta suele ser adecuada para un solo edificio o una propiedad que no puede dividirse de manera justa.
Entre las preguntas que suelen surgir están:
- ¿Se puede dividir la propiedad sin destruir su valor?
- ¿Qué tamaño tiene la participación de cada propietario?
- ¿Los propietarios están de acuerdo en una venta o en una compra de participación?
- ¿Algún propietario quiere quedarse con la propiedad?
Los copropietarios que no están de acuerdo sobre qué hacer con una propiedad compartida suelen tener objetivos distintos, y las opciones disponibles dependen de los hechos específicos de cada caso. Son los hechos los que determinan qué vía es la adecuada.
¿Cómo avanza una disputa de copropietarios o de una LLC en Florida?
Estas disputas suelen seguir un orden establecido. Primero vienen las conversaciones, y una demanda solo llega si las conversaciones fracasan.
- Revisar los documentos. Reúna la escritura, los artículos de organización de la LLC, el acuerdo operativo, los contratos de arrendamiento y cualquier acuerdo de copropiedad.
- Registrar los hechos. Anote los pagos, los alquileres cobrados, los gastos pagados, los mensajes y cualquier oferta de compra de participación o de venta. Si una LLC rechaza la solicitud de un miembro para acceder a sus registros, un tribunal de circuito puede ordenar la inspección y copia a costa de la compañía (Fla. Stat. § 605.0411).
- Negociar o mediar. En una acción civil presentada para reclamar daños monetarios, el tribunal debe remitir el caso a mediación si una de las partes lo solicita, salvo que aplique una excepción prevista por la ley (Fla. Stat. § 44.102).
- Presentar la demanda donde lo permita la competencia territorial. La ley de Florida exige presentar la demanda en el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra la propiedad (Fla. Stat. § 47.011). Para una propiedad en el condado de Hillsborough, esa ubicación puede justificar una presentación en el condado de Hillsborough.
- Litigar. Tras la presentación, el caso avanza por la notificación, las etapas previas al juicio, el descubrimiento de pruebas, la valoración si es necesaria y cualquier venta o distribución ordenada por el tribunal.
El calendario varía según los hechos. Depende de si los demás propietarios impugnan la demanda, del número de partes involucradas y de la agenda del tribunal.
¿Qué situaciones dan lugar a estas disputas?
Las situaciones siguientes muestran cómo suelen comenzar estos casos.
- Propiedad heredada. Los herederos pueden tener participaciones en conjunto. Uno de ellos puede querer efectivo, mientras que los demás quieren conservar la propiedad.
- Alquileres o gastos retenidos. Un propietario cobra el alquiler o se niega a compartir las facturas de reparación. Los demás pueden necesitar una rendición de cuentas para saber qué se les debe.
- Un miembro que quiere salir. Un miembro puede abandonar una LLC, pero la salida puede ser indebida. Una salida indebida puede hacer que el miembro responda por los daños causados a la compañía y a los demás miembros (Fla. Stat. § 605.0601).
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Por qué trabajar con Ayala Law PA en estas disputas?
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, litigios de negocios, disputas contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional. La firma atiende estos asuntos en los tribunales y arbitrajes de Florida.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El personal de apoyo de la firma ayuda a organizar los documentos y las comunicaciones.
La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. La firma representa a negocios en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay desde su oficina en Tampa.
Una primera conversación se centra en su titularidad, los documentos de su entidad y sus objetivos empresariales.
Preguntas frecuentes
¿Qué deben saber los copropietarios sobre una propiedad en copropiedad en Florida?
Los copropietarios que no están de acuerdo sobre una propiedad compartida pueden querer hablar con un abogado sobre sus opciones antes de tomar cualquier medida. El resultado depende de la propiedad y de los hechos.
¿Cómo se realiza la partición de una propiedad en copropiedad?
Una acción de partición es una demanda presentada en un condado que permita la ley de competencia territorial, como el lugar donde se encuentra la propiedad. Comience reuniendo los registros de titularidad y de propiedad.
¿Se puede comprar la participación de un miembro de una LLC si el acuerdo operativo no lo prevé?
Si el acuerdo operativo guarda silencio, la ley de LLC rige el asunto. La respuesta depende de esa ley y de los hechos.
¿Necesito un abogado antes de negociar una compra de participación?
Revisar primero los documentos de titularidad y de la entidad le ayuda a entender su posición antes de hablar de cifras.
¿La evaluación de un caso tiene un costo?
Las evaluaciones de casos son un servicio de pago, y los honorarios se discuten desde el principio.
Si un copropietario dejó de pagar, rechazó una compra de participación o propuso una venta que usted no desea, no tiene que resolverlo solo. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación de su caso para revisar sus documentos y sus opciones.
