¿Cuál es el plazo para demandar por disputas de inmuebles comerciales en Florida?

Cuánto tiempo tiene para demandar por una operación de bienes raíces comerciales en Florida

Florida fija un plazo determinado para presentar una demanda, y ese plazo suele comenzar con un hecho específico, no con el cierre de la operación. Si se pregunta cuánto tiempo tiene para demandar por una operación de bienes raíces comerciales en Florida, la respuesta depende del tipo de reclamación y de cuándo empezó a correr el plazo. Esta guía explica los principales períodos para que pueda ubicar su operación en la regla correcta y ver cuánto tiempo puede quedarle.

La respuesta corta: la mayoría de los plazos en Florida se miden en años, pero el reloj tiene una fecha de inicio

Los plazos para presentar una demanda, conocidos como prescripciones o plazos de caducidad (statutes of limitations), se aplican a muchas disputas de bienes raíces comerciales. La ley establece cuánto tiempo tiene una parte para presentar distintos tipos de acciones civiles. Los períodos varían según el tipo de reclamación, por lo que lo primero es identificar correctamente su reclamación.

En general, el reloj empieza a correr cuando nace la reclamación. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento de esa reclamación. En una operación, ese momento suele ser un incumplimiento, una negativa a cumplir o el descubrimiento de un fraude.

Las negociaciones en curso normalmente no detienen el reloj. La sección 95.031 se aplica salvo lo dispuesto en su subsección (2), en la sección 95.051 y en otras partes de estas leyes, que enumeran los hechos que interrumpen o suspenden el cómputo del plazo. Las negociaciones ordinarias no figuran en esa lista. Esperar a que la otra parte entre en razón puede consumir tiempo que usted necesita.

Plazos según el tipo de reclamación: contratos escritos, acuerdos verbales y fraude

Florida trata de forma distinta los contratos escritos, los acuerdos verbales y las reclamaciones por fraude. El Fla. Stat. § 95.11 establece los plazos para estas acciones. Primero, identifique a qué categoría corresponde su documentación.

• Contratos escritos. Aquí entran los contratos de compraventa, los arrendamientos comerciales y las promesas por escrito de pagar la deuda de otra parte.
• Acuerdos verbales. Un acuerdo de palabra paralelo a un contrato o una modificación no escrita tiene su propio plazo. Además, probar sus términos suele ser más difícil.
• Fraude. Por ejemplo, un vendedor que ocultó un defecto conocido. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento que la constituye. En una acción basada en fraude, el plazo corre desde que se descubrieron, o debieron descubrirse con la debida diligencia, los hechos que dieron origen a la causa de acción; en todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes a la fecha en que se cometió el supuesto fraude, sin importar cuándo se descubrió. En todo caso, la demanda debe presentarse dentro de los 12 años posteriores al fraude.

Un mismo conjunto de hechos puede respaldar más de una reclamación. Cada una puede tener su propio plazo. El Tribunal de Apelaciones del Tercer Distrito de Florida también ha reconocido que una promesa sobre el futuro puede constituir fraude si quien la hizo nunca tuvo intención de cumplirla. Véase Frutafino v. Dole Chile. Esto importa cuando un vendedor promete reparaciones que nunca se realizan.

Cuándo empieza el reloj: incumplimiento, descubrimiento y problemas ocultos

Un pago omitido, la falta de entrega de un título claro o un arrendador que se niega a cumplir son ejemplos habituales. En el caso del fraude, el reloj empieza con el descubrimiento, por lo que los documentos que salen a la luz años después del cierre pueden ser decisivos.

Los problemas ocultos plantean preguntas más difíciles. La contaminación no revelada, las obras sin permiso o un defecto de título obligan a responder una pregunta: ¿cuándo supo el comprador o el inquilino del problema, o cuándo debió saberlo? Los informes de inspección, los correos electrónicos y las búsquedas de títulos suelen responder esa pregunta. La fecha suele ser objeto de disputa.

Si la controversia gira en torno a quién es dueño del inmueble o quién lo posee, se aplica una regla diferente. Según el Fla. Stat. § 95.12, una acción para recuperar un bien inmueble generalmente no puede proceder a menos que el demandante, o un predecesor o cedente, haya tenido la propiedad dentro de los siete años anteriores a la presentación.

Reclamaciones de construcción: cuándo empieza el reloj de cuatro años

Las reclamaciones de construcción por mejoras a bienes inmuebles generalmente deben iniciarse dentro de los cuatro años siguientes a la más temprana de estas fechas: la emisión por parte de la autoridad competente de un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la obra si no se completó. En el caso de un defecto oculto, el plazo corre desde que se descubrió el defecto o desde que debió descubrirse con la debida diligencia, y siete años es el límite máximo. El reloj corre desde la más temprana entre un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de terminación o el abandono de la obra.

En el caso de los defectos ocultos, el reloj corre desde el descubrimiento, o desde el momento en que el descubrimiento debió haberse producido con la debida diligencia. Aun así, la demanda debe presentarse dentro de los siete años posteriores a la fecha del certificado o del abandono. Las reconvenciones y las reclamaciones contra terceros que surjan de la misma controversia pueden presentarse hasta un año después de la notificación del escrito al que se refieren.

Obtenga pronto el expediente del permiso, las fechas de los certificados y cualquier gravamen inscrito en los registros del condado. Guárdelos junto con el expediente del contrato. Las reclamaciones por fraude en contratos de construcción siguen los plazos de fraude descritos anteriormente.

¿Puedo demandar a alguien después de tres años?

Tres años pueden estar dentro del plazo o no. No hay una respuesta única, porque los plazos de Florida varían según el tipo de reclamación y la fecha de inicio. Tres ejemplos muestran por qué.

• Una disputa por un arrendamiento escrito en el tercer año. Puede seguir dentro del plazo para contratos escritos. La fecha de inicio es el dato clave.
• Un acuerdo paralelo no escrito. Según el Fla. Stat. § 95.11, una acción legal o de equidad sobre un contrato, obligación o responsabilidad no fundada en un instrumento escrito tiene su propia categoría de plazo, así que verifique cuál es la que corresponde. La prueba de los términos también importa.
• Fraude descubierto con posterioridad. El Fla. Stat. § 95.031 dispone que, en una acción fundada en fraude (incluido el fraude constructivo), el plazo de prescripción aplicable empieza a contarse cuando se descubrieron los hechos que dan lugar a la acción, o cuando debieron descubrirse actuando con la debida diligencia. Aun así, la demanda debe presentarse a más tardar 12 años después de la fecha en que se cometió el presunto fraude, con independencia de cuándo se descubrió o debió descubrirse.

Hágase dos preguntas. ¿Qué categoría corresponde a la reclamación y cuándo empezó el reloj? Esa verificación en dos partes es el punto de partida.

Cláusulas de notificación contractuales y otros plazos que pueden vencer antes

Entre los ejemplos habituales están una notificación escrita de incumplimiento, un período de subsanación o una objeción al título que debe presentarse en un número determinado de días.

De acuerdo con la sección 95.031 de los Estatutos de Florida, salvo las excepciones que la propia ley establece, el plazo de prescripción para presentar una demanda se cuenta a partir del momento en que surge la causa de acción, es decir, cuando ocurre el último elemento que la constituye. Según el Fla. Stat. § 95.03, un término contractual que fije un plazo más corto que el de la ley aplicable es nulo. Una cláusula de notificación breve no se convierte en el plazo legal. Aun así, puede controlar lo que usted debe hacer primero, así que cumpla con cada fecha de notificación.

Si su contrato envía las controversias a arbitraje, las reglas cambian. Según el Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo de arbitraje por escrito es válido y exigible, salvo por las causales que existen para revocar un contrato. Según el Fla. Stat. § 682.03, una vez ordenado el arbitraje, el tribunal, en términos justos, suspenderá cualquier procedimiento judicial que involucre una reclamación sujeta al arbitraje, y puede limitar la suspensión a una reclamación separable. El Fla. Stat. § 682.03 dice: “Si una parte presenta al tribunal una moción para que ordene el arbitraje, el tribunal, en términos justos, suspenderá cualquier procedimiento judicial que involucre una reclamación que se alegue sujeta al arbitraje hasta que el tribunal dicte una decisión final conforme a esta sección.” Lea con atención la cláusula de solución de controversias.

Qué hacer mientras corre el reloj

Empiece por una lista fechada de lo que ocurrió y cuándo. Después, reúna el expediente completo de la operación.

• Recopile el contrato de compraventa, las modificaciones, los correos electrónicos, la liquidación de cierre, el compromiso de título, el levantamiento topográfico, los informes de inspección y cualquier gravamen inscrito.
• Anote cuándo y cómo notó por primera vez el problema, y quién se lo comunicó.
• Envíe reclamaciones por escrito que describan el problema, y conserve la prueba de entrega.
• Revise cualquier renuncia, certificado de estoppel o nuevo acuerdo antes de firmarlo.

Actuar como si la operación estuviera bien después de conocer un problema puede tener efectos jurídicos. Los tribunales de Florida reconocen la ratificación. Como explica Flaherty v. Flaherty, la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir los hechos que justifican la rescisión. Según Flaherty v. Flaherty, la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después del descubrimiento de los hechos que justifican una rescisión.

El lugar donde se presenta la demanda también importa. Según el Fla. Stat. § 47.011, una acción debe iniciarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. En el caso de una propiedad en el condado de Hillsborough, esto puede determinar dónde se presenta la demanda.

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