¿Puede un comprador demandar a un vendedor por retirarse? Guía de Florida
¿Puede un comprador demandar a un vendedor por retirarse? Sí. Un contrato de compraventa firmado es un contrato. Por lo general, un comprador puede presentar una demanda por incumplimiento de contrato cuando un vendedor se retira sin un derecho válido para hacerlo. Los vendedores también pueden demandar a los compradores de la misma manera. Si una retirada constituye un incumplimiento depende del contrato y de los hechos.
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Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Respuesta corta: sí, un comprador puede demandar a un vendedor que se retira, y lo inverso también es cierto
Sí. Un vendedor que se retira sin un derecho previsto en el contrato puede ser demandado. Lo mismo ocurre con un comprador que abandona la operación sin un motivo válido.
La mayoría de estas disputas gira en torno a dos preguntas. ¿La parte que se fue tenía un derecho contractual para retirarse? Y ¿qué perdió la otra parte por ello? Una contingencia, como una condición de financiamiento o de inspección, suele ser la clave. Los vendedores y los compradores también enfrentan opciones prácticas distintas, así que comience por determinar de qué lado está.
Los tribunales de Florida también verifican que el acuerdo en sí haya sido válido. Un acuerdo verbal, por ejemplo, aún requiere una oferta, una aceptación, una contraprestación y términos esenciales expresados con suficiente claridad. St. Joe Corp. v. McIver expone esos requisitos básicos.
La naturaleza vinculante de un contrato de compraventa
Un contrato de compraventa firmado obliga a ambas partes en cuanto al precio, la fecha de cierre y las condiciones de la venta. Es el documento principal que revisará primero.
La mayoría de los contratos también fija un depósito, un requisito de título y un plazo para cada etapa. Muchos incluyen contingencias. Una contingencia permite que una parte salga del trato sin incumplir si falla una condición establecida y se cumple el plazo del contrato. No cumplir ese plazo puede costarle el derecho a salir.
Los términos escritos importan más que las promesas verbales. Un mensaje de texto que diga “estamos de acuerdo” puede ayudar a demostrar lo que se dijo. Pero el contrato firmado y cualquier enmienda por escrito suelen controlar los términos fundamentales. Guarde todo anexo junto con el contrato principal.
Los plazos también importan. Florida establece plazos para presentar demandas en su estatuto de prescripción, Fla. Stat. § 95.11. Verifique el plazo cuanto antes, porque esperar puede costarle la reclamación.
Retención del depósito de garantía: lo que el vendedor puede quedarse
La cláusula de depósito de su contrato de compraventa es el primer lugar donde debe mirar. Responde a qué puede quedarse el vendedor y cuándo.
El depósito de garantía es el dinero que el comprador entrega para demostrar que tiene la intención de cerrar la operación. Normalmente lo custodia una compañía de títulos, un agente de custodia (escrow) o un corredor. Quién lo custodia y cuándo puede liberarse debe quedar por escrito en el contrato.
Algunos contratos de compraventa utilizan una cláusula de daños liquidados. Esa cláusula establece el depósito como el remedio acordado para el vendedor si el comprador incumple. Otros contratos no limitan lo que el vendedor puede recuperar. La redacción exacta es la que manda, por lo que el monto del depósito por sí solo no responde a la pregunta.
Un vendedor que se queda con el depósito aún puede reclamar más si el contrato lo permite o si no limita la recuperación. Un comprador también puede discutir que hubo un incumplimiento, sobre todo si se aplicaba una contingencia. Un error común es no cumplir un plazo de notificación. Lea la cláusula de depósito palabra por palabra y anote cada fecha.
Demanda por daños compensatorios
No son una sanción contra la otra parte.
Esos costos pueden incluir gastos de mantenimiento, como impuestos y seguros, y gastos de volver a publicar la propiedad en venta. Conserve las facturas, los registros de publicación y el nuevo contrato de venta.
Un comprador puede reclamar la devolución del depósito y los gastos documentados que desembolsó, como las tarifas de inspección y de préstamo. Una reclamación por daños da derecho a un pago en dinero. No le da al comprador la propiedad. Esa diferencia importa cuando el comprador realmente quiere la casa.
Algunos contratos de compraventa incluyen una cláusula de honorarios de abogado. Si un contrato permite el pago de honorarios a la parte que debe exigir su cumplimiento, un tribunal puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane. Revise el contrato en busca de esa cláusula antes de decidir cómo proceder.
Demanda por cumplimiento específico: pedir a un tribunal que ordene la venta
El cumplimiento específico consiste en pedir a un tribunal que ordene a la otra parte completar la venta, en lugar de pagar dinero.
Eso puede hacer de este remedio una opción realista para un comprador que quiere la propiedad en concreto. En algunos casos, un vendedor también puede solicitarlo.
El cumplimiento específico puede requerir más tiempo y esfuerzo que una reclamación por daños. La solicitud depende de los términos del contrato, de cómo actuó cada parte y de los hechos de la operación. Los tribunales analizan todos esos elementos en conjunto.
El lugar donde se presenta la demanda también importa. La ley de Florida establece que las acciones solo pueden presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Para una vivienda en el condado de Hillsborough, la ubicación de la propiedad podría ser el condado correcto.
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Motivos comunes por los que los compradores se retiran y cómo afectan una reclamación
Una retirada respaldada por un derecho contractual tiene una base distinta a una que no tiene sustento en el contrato.
Las retiradas vinculadas a una contingencia, como una inspección fallida o la denegación de un préstamo, dependen de los términos y plazos del contrato. Las retiradas sin derecho contractual, como un cambio de opinión o una mejor oferta por otra propiedad, es más probable que den lugar a una reclamación.
Los problemas del lado del vendedor también pueden dar al comprador una reclamación. Por ejemplo, un defecto de título no revelado o un vendedor que se niega a cerrar en los términos acordados.
El momento también es importante. Si una parte puede cancelar un contrato y sigue adelante después de conocer los hechos que justifican la cancelación, un tribunal puede considerar que el contrato fue ratificado. Según la ley de Florida, la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir los hechos que justifican la rescisión. Flaherty v. Flaherty establece esa regla. Como explicó el tribunal en Flaherty v. Flaherty, la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir los hechos que justifican la rescisión.
Las notificaciones, las fechas y los mensajes suelen ser el centro de estas disputas. Conozca lo que dice cada uno antes de responder.
Primeros pasos después de que un comprador o un vendedor se retira
Comience por leer el contrato de compraventa, cada anexo y cada plazo antes de responder. Perder una fecha puede cambiar sus opciones.
Después, envíe una notificación por escrito. Indique el motivo en el que se basa y lo que quiere que la otra parte haga. Lleve un registro de lo que dice y hace la otra parte. Evite hacer promesas en mensajes de texto que quizás no pueda cumplir.
La negociación suele ser el primer paso. En muchos casos civiles de Florida por daños monetarios, un juez debe remitir el caso a mediación cuando una de las partes lo solicita, siempre que esa parte esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Fla. Stat. § 44.102 establece esa regla: a solicitud de una parte, un tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan repartirse equitativamente entre las partes. Las comunicaciones de mediación son, en general, confidenciales. Fla. Stat. § 44.405 regula esa protección.
Conserve sus pruebas: correos electrónicos, mensajes de texto, registros de publicación, el recibo del depósito de garantía y cualquier informe de inspección.
Respuestas rápidas
¿Puede un vendedor quedarse con el depósito de garantía?
A veces. La cláusula de depósito del contrato de compraventa es la que controla.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar?
Florida fija los plazos para presentar demandas por ley, y un contrato no puede reducirlos por debajo del período que establece el estatuto.
¿Tengo que ir primero a mediación?
En muchos casos de daños monetarios, un juez debe remitir el caso a mediación cuando una de las partes lo solicita, con excepciones.
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, incluidas las disputas contractuales y los litigios inmobiliarios. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El único despacho de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida, y atiende asuntos de negocios de clientes en Tampa y el condado de Hillsborough. Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o firma.
Si un vendedor ha dejado de responder después de que firmaron, o si un depósito está retenido mientras ambas partes están en desacuerdo, es posible que se pregunte qué hacer a continuación. Comuníquese con Ayala Law PA al (305) 570-2208 o a través de nuestra página de contacto para analizar su contrato.
