¿Qué pasa si un vendedor se retira de un trato en Florida?
Si un vendedor se retira de un trato después de firmarlo, el comprador puede tener opciones legales. Si el vendedor solo rechazó una oferta, es posible que nunca haya existido un acuerdo vinculante. Esta página explica la diferencia en términos sencillos. También aborda qué puede pedir un comprador a un tribunal o árbitro de Florida y qué debe hacer primero.
Si su vendedor dejó de avanzar hacia la fecha de cierre, no tiene que resolver sus opciones solo. Comuníquese con nuestro equipo para hablar de su contrato. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cuándo importa la retirada del vendedor: oferta frente a contrato firmado
Por lo general, un vendedor no puede abandonar un contrato firmado y vinculante sin una razón basada en el contrato.
Si un acuerdo obliga a las partes depende de los hechos. La Corte Suprema de Florida ha dicho que un contrato, incluso uno verbal, necesita los elementos básicos: una oferta, una aceptación, una contraprestación (el valor que cada parte entrega) y suficiente detalle en los términos esenciales (St. Joe Corp. v. McIver).
Una vez que el vendedor firma y acepta los términos del comprador, el documento firmado pasa a ser el punto principal.
Los términos firmados y el momento en que se firmaron importan más.
Lo que un comprador puede pedir a un tribunal de Florida
Un comprador perjudicado por el incumplimiento del vendedor puede pedir a un tribunal o árbitro una reparación. La solicitud adecuada depende del contrato, de la propiedad y de la etapa en que se encuentre el caso.
Conserve el contrato firmado, los recibos, las cartas del prestamista y los costos derivados de la venta fallida.
Los compradores también pueden pedir a un tribunal que ordene al vendedor completar la venta.
Muchos contratos envían las disputas a arbitraje en lugar de a un tribunal. La ley de Florida establece que, por lo general, un acuerdo escrito de arbitraje es válido y exigible (Fla. Stat. § 682.02). Si el tribunal determina que existe un acuerdo exigible, ordena a las partes someterse a arbitraje (Fla. Stat. § 682.03). La ley federal establece que una cláusula escrita de arbitraje en un contrato que involucra comercio es válida, irrevocable y exigible, salvo por causas que existan en derecho o en equidad para revocar cualquier contrato (9 U.S.C. § 2).
Los compradores no siempre pueden acumular reclamaciones. Cuando un contrato expreso cubre el mismo tema, las reclamaciones derivadas de esa relación generalmente no pueden sustentar un enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson).
Depósito de garantía, cláusulas de incumplimiento y daños liquidados
El contrato escrito determina qué ocurre con un depósito cuando el vendedor se retira. El depósito de garantía del comprador demuestra que este se toma el trato en serio. Por lo general, lo mantiene un agente de depósito en garantía (escrow) designado en el contrato.
Lea con atención la cláusula de incumplimiento. Esta establece lo que cada parte debe cuando una de ellas no cumple. Algunas cláusulas devuelven el depósito al comprador. Otras permiten que el vendedor lo conserve o exigen que el comprador elija un único recurso.
Algunos contratos también incluyen una cláusula de daños liquidados. Se trata de un monto acordado que se debe si una parte incumple. La redacción exacta importa. Una cláusula que limita al comprador al depósito puede reducir lo que este puede recuperar.
Una cláusula unilateral no es automáticamente inexigible. Antes de negarse a aplicar una condición, los tribunales de Florida examinan conjuntamente si hubo un proceso injusto y términos injustos (Basulto v. Hialeah Automotive).
Razones habituales del vendedor para retirarse y cómo controlan los términos del contrato
Los vendedores suelen alegar una oferta más alta, un cambio de opinión sobre el precio o un problema encontrado en una inspección, una tasación o una búsqueda de título. La razón que da el vendedor no cambia los términos del contrato.
Las contingencias son la herramienta principal. Una contingencia es una condición, como el financiamiento, la inspección o la tasación, que permite a una parte salir del trato si no se cumple en una fecha determinada.
Preste atención a las fechas. Los plazos de inspección, tasación, título, levantamiento topográfico y cierre controlan gran parte del trato. Frases como “el tiempo es esencial” pueden hacer que esas fechas sean estrictas.
Una renuncia verbal es difícil de probar después, así que obtenga cualquier renuncia por escrito.
A veces los vendedores alegan un error para deshacer un trato. El Cuarto Distrito de Florida afirma que un error mutuo debe ser compartido por ambas partes y debe referirse a un hecho esencial del contrato (Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n). Como ha señalado un tribunal de apelaciones de Florida, la expresión “error mutuo de hecho” es una cuestión de derecho, y la rescisión, un recurso de equidad, solo está disponible si el error es mutuo y el hecho es esencial para el contrato (Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n v. Southern Homes of Palm Beach, LLC).
Pasos que conviene dar justo después de que un vendedor se retire
Comience reuniendo todos los documentos del trato. Eso incluye el contrato firmado, los anexos, las contraofertas y todos los correos electrónicos y mensajes de texto con el vendedor o su agente.
Luego, elabore una cronología con fechas. Enumere los plazos, los depósitos, los informes de inspección, los trámites con el prestamista y las razones que el vendedor declaró. Una cronología clara ayuda a cualquier persona que revise el expediente.
Envíe un aviso por escrito que indique las cláusulas del contrato que, según usted, fueron incumplidas. Revise las normas de notificación del contrato, como la forma y el lugar en que debe entregarse el aviso.
Evite renuncias informales o firmar nuevos documentos hasta saber cómo cambian sus derechos. Una parte que quiere deshacer un contrato puede perder ese derecho si espera después de conocer los hechos en que se basa. El Segundo Distrito de Florida describe esto como ratificación (Flaherty v. Flaherty).
Los plazos también provienen de la ley. Los plazos de Florida para demandar se establecen en Fla. Stat. § 95.11. Un contrato no puede acortar el plazo para demandar por debajo del período que fija la ley, y ese término es nulo (Fla. Stat. § 95.03). Una reclamación generalmente comienza a correr cuando se produce su último elemento (Fla. Stat. § 95.031).
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Conversemos sobre su situación con Ayala Law PA
Que un vendedor se retire puede dejar a un comprador con un contrato firmado, un depósito en garantía y una fecha de cierre que ya no se sostiene. Es una situación estresante, sobre todo cuando una mudanza o un plan de negocios depende de la venta.
Quizás esté leyendo esto por un cónyuge, un socio comercial o un familiar que firmó el trato. Surgen muchas preguntas al mismo tiempo. ¿Quién tiene el depósito? ¿Cuáles son los plazos? ¿Debe escuchar la disputa un tribunal o un árbitro?
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, litigios de negocios, disputas contractuales, litigios inmobiliarios y litigios de construcción en los tribunales y en arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página, y la oficina de la firma está en Tampa, Florida.
Las evaluaciones de casos implican honorarios, y se los explicaremos antes de que tome cualquier decisión. Para lectura relacionada, consulte nuestra página principal sobre disputas de propiedad comercial.
Si su vendedor dejó de avanzar hacia el cierre, llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
