Saneamiento de título y linderos para su propiedad comercial en Florida

Abogado de Quiet Title en Florida para propiedad comercial | Ayala Law

Una acción de quiet title es una demanda que pide a un tribunal que decida quién es dueño de un inmueble y que elimine los reclamos rivales. Si necesita un abogado de quiet title en Florida para propiedad comercial, normalmente el motivo es un defecto en el título. Ese defecto puede bloquear una venta, un refinanciamiento, un arrendamiento o un desarrollo. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA tiene su oficina en Tampa y atiende a clientes comerciales de Tampa, del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay ante tribunales y arbitrajes de Florida.

Qué es una acción de quiet title y quién la necesita

Una acción de quiet title es una demanda civil que pide a un tribunal que determine quién es dueño de una propiedad y que elimine los reclamos adversos. Los reclamos que se eliminan se llaman “nube sobre el título” (cloud on title). Una nube es cualquier reclamo que hace incierta la propiedad, esté o no inscrito en el registro. Una hipoteca antigua que se pagó pero nunca se canceló es una nube. También lo es el reclamo no inscrito de un vecino sobre parte del lote. Una nube puede costar una venta, un préstamo o un arrendamiento, aunque el reclamo parezca débil sobre el papel.

Propietarios comerciales, administradores de LLC, compradores antes del cierre, prestamistas y desarrolladores recurren a este tipo de caso. Cada uno necesita un título limpio para vender, pedir un préstamo con garantía o construir sobre el terreno.

Una acción de quiet title no es una reclamación de seguro de título ni una corrección del registro. Una reclamación de seguro de título se presenta ante la aseguradora. Una corrección del registro subsana un error administrativo. Una acción de quiet title pide que un juez decida.

Problemas comunes de título y de linderos en propiedad comercial que atendemos

Los casos comerciales de título suelen empezar con uno de estos problemas:

• Huecos en la cadena de títulos, escrituras no inscritas o una escritura firmada por la persona o entidad equivocada.
• Hipotecas, gravámenes o sentencias que fueron pagadas, pero que todavía aparecen en los registros públicos.
• Servidumbres en disputa, derechos compartidos de acceso por entrada privada, o un edificio o una cerca que cruza un lindero.
• Un levantamiento topográfico que no coincide con la descripción legal inscrita.
• Un vecino o un inquilino que reclama parte del terreno por posesión adversa.

La posesión adversa tiene reglas estrictas de plazos. Según el Fla. Stat. § 95.12, no puede iniciarse ninguna acción para recuperar un bien inmueble o su posesión, salvo que la persona que la promueve, o su antecesor, predecesor o otorgante, haya tenido la propiedad o la posesión dentro de los 7 años anteriores al inicio de la acción.

Según el § 95.16, un bien se posee de forma adversa bajo título colorable cuando el ocupante, o aquellos de quienes el ocupante deriva su derecho, tomó posesión bajo un reclamo de título excluyente de cualquier otro derecho, fundado en un instrumento escrito que constituye una transmisión del bien, o en una resolución o sentencia, y ha tenido 7 años de posesión continua del bien incluido en ese instrumento, resolución o sentencia. Para la posesión adversa que comienza después del 31 de diciembre de 1945, el instrumento debe estar inscrito ante el secretario del tribunal de circuito del condado donde se encuentra la propiedad.

Qué incluye el trabajo del despacho en materia de título y linderos

El trabajo empieza por los documentos y después avanza por la vía que se ajusta a los hechos. Esto incluye:

• Revisión de la cadena de títulos, de los instrumentos inscritos, del compromiso de título y del levantamiento existente.
• Comparación de opciones: una demanda de quiet title, una acción declarativa o una escritura correctiva o liberación negociada.
• Una demanda presentada en el condado donde está ubicada la propiedad, que nombra a cada parte que pueda reclamar un interés.
• Notificación a las partes conocidas, con prueba de que cada una fue notificada debidamente.
• Defensa frente a reconvenciones y mociones, y una sentencia final que puede inscribirse en los registros públicos.

La competencia territorial sigue una regla fija. Según el § 47.011, las acciones se presentan solo en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra la propiedad; esta sección no se aplica a acciones contra no residentes. Cuando los demandados viven en condados distintos, el § 47.021 permite demandar en cualquier condado donde resida uno de ellos.

Las escrituras correctivas también tienen reglas de firma. Según el § 689.01, un instrumento que transfiere un interés en tierras por más de un año debe firmarse ante dos testigos suscriptores. El Fla. Stat. § 689.01 dice: “salvo por testamento u otra designación testamentaria debidamente hecha conforme a la ley; y ningún patrimonio o interés, ya sea de propiedad libre o de plazo superior a 1 año, ni ningún interés incierto de, en, a o fuera de cualesquiera casas, tierras, tenencias o hereditamentos, podrá ser cedido o renunciado salvo mediante instrumento firmado en presencia de dos testigos suscriptores por la parte que lo cede o renuncia, o por su agente legalmente autorizado, o por efecto y operación de la ley; no obstante, no se requerirán testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes inmuebles.” El arrendamiento es la excepción.

Cómo avanza un caso comercial de quiet title

Un caso de título pasa por seis etapas, desde la revisión de documentos hasta una sentencia inscrita. La revisión temprana determina cada paso posterior.

1. Recepción y revisión de documentos. El despacho revisa escrituras, compromisos de título, levantamientos, arrendamientos, documentos de préstamo y cartas.
2. Análisis de reclamos. El despacho identifica a cada parte con un posible interés y lo que esa parte reclama.
3. Requerimientos o documentos correctivos. A veces una liberación o una escritura corregida resuelve el defecto sin demanda.
4. Presentación y notificación. Se presenta la demanda y se notifica a cada parte. Las instrucciones del Secretario del Tribunal del condado Miami-Dade sobre quiet title enumeran las tasas de presentación, las tasas de citación, los deberes de notificación y los documentos de título que aplican a estas demandas.
5. Contestaciones y mociones. Los demandados contestan o incurren en rebeldía.
6. Sentencia final e inscripción. La sentencia se inscribe para que los registros públicos muestren la decisión del tribunal.

La duración de un caso depende de cuántas partes deban ser localizadas, de si alguien impugna el reclamo y de la agenda del tribunal.

Por qué trabajar con Ayala Law PA en disputas comerciales de título

Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales y de bienes raíces, por lo que las disputas de título se atienden junto con los asuntos comerciales que las rodean.

• Las áreas de práctica del despacho incluyen litigios comerciales, litigios de negocios, disputas contractuales, disputas entre socios y accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.
• Los defectos de título suelen surgir dentro de disputas con prestamistas, inquilinos, socios o por contratos, por lo que esos temas se revisan en conjunto.
• El despacho tiene su oficina en 1646 W Snow Ave, Tampa. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
• Las disputas entre copropietarios de un edificio suelen surgir junto con un problema de título.

Preguntas que los propietarios comerciales hacen antes de presentar una demanda

Algunos defectos se corrigen sin demanda, mientras que otros requieren una decisión judicial.

• ¿Puede un comprador presentar una demanda antes del cierre? La respuesta depende de los hechos de cada caso y de los documentos firmados por las partes. Para revisar su situación, puede comunicarse con nuestro equipo.
• ¿Puede deshacerse un acuerdo firmado? A veces. Una parte que puede cancelar un contrato anulable puede perder ese derecho si no actúa después de conocer los hechos clave. Los tribunales de Florida llaman a esto ratificación, una regla general y no un resultado automático, como explica la opinión en Flaherty v. Flaherty.
• ¿Qué ocurre con un prestamista o un inquilino durante el caso? La respuesta depende del arrendamiento, de los documentos del préstamo y de lo que esté inscrito.
• ¿Qué pasa si no se puede localizar a la otra parte? Las partes desaparecidas igualmente deben ser nombradas y notificadas, y ese paso puede añadir tiempo.
• ¿El caso llegará a juicio? Algunos casos de título terminan por acuerdo o por rebeldía. Los reclamos impugnados toman más tiempo y pueden requerir decisiones del tribunal sobre mociones.

Dé el siguiente paso con su problema de título comercial

Si un defecto de título está bloqueando su cierre, refinanciamiento, arrendamiento o desarrollo, comuníquese con el despacho ahora. Traiga la escritura, el compromiso de título, el levantamiento y cualquier carta de requerimiento que tenga. Comparta también cualquier fecha de compraventa o de préstamo, para que la revisión se centre en sus plazos. Los honorarios se analizan cuando usted se comunica con el despacho. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso a través de la página de contacto.

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