¿Puede forzarse la venta de un inmueble de propiedad conjunta en Florida?
Los desacuerdos entre copropietarios de bienes raíces pueden plantear preguntas sobre las opciones disponibles, y un abogado puede ayudar a explicarlas. La respuesta depende de cómo está registrada la titularidad, de lo que acordaron los propietarios y de los hechos relacionados con el inmueble. Esta página explica el panorama general para los copropietarios en Tampa, el condado de Hillsborough y toda el área de Tampa Bay.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cuándo un copropietario puede pedir a un tribunal de Florida que fuerce una venta
Los copropietarios que no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer con un inmueble de propiedad conjunta pueden querer hablar con un abogado sobre sus opciones. Esa demanda es la vía habitual cuando los propietarios no pueden acordar el siguiente paso.
La forma de titularidad es el punto de partida. Según el Fla. Stat. § 689.15, salvo en los casos de propiedad por la totalidad (estates by entirety), una transmisión a dos o más personas crea una copropiedad en común (tenancy in common), a menos que el instrumento establezca expresamente el derecho de supervivencia. Sin ese lenguaje, la parte de un propietario no pasa automáticamente a los demás.
Los matrimonios que tienen la titularidad como inquilinos por la totalidad se tratan de forma distinta. La misma ley establece que esos titulares pasan a ser copropietarios en común cuando se disuelve el matrimonio. El Fla. Stat. § 689.15 dice: “La doctrina del derecho de supervivencia en los casos de bienes raíces y bienes personales en poder de copropietarios conjuntos no prevalecerá en este estado; es decir, salvo en los casos de propiedad por la totalidad, una cesión, transferencia o transmisión realizada a dos o más personas creará una copropiedad en común, a menos que el instrumento que crea la propiedad establezca expresamente el derecho de supervivencia; y en los casos de propiedad por la totalidad, los titulares, al disolverse el matrimonio, pasarán a ser copropietarios en común”. Según el Fla. Stat. § 689.15, en los casos de propiedad por la totalidad, los titulares, “al disolverse el matrimonio, pasarán a ser copropietarios en común”. Por lo tanto, un divorcio puede cambiar la forma en que se posee ese inmueble, así que revise la escritura y cualquier documento judicial relacionado.
Cómo funciona una acción de partición según la ley de Florida
Una acción de partición es una demanda civil que un copropietario presenta contra los demás. Cada uno tiene interés en el resultado, por lo que cada uno forma parte del caso.
La cuestión central del tribunal es práctica: ¿puede dividirse el inmueble de manera justa entre los propietarios?
Los tribunales también pueden remitir a las partes a mediación. La ley de mediación de Florida, Fla. Stat. § 44.102, exige que un tribunal, cuando una parte lo solicita, remita a mediación una demanda civil por daños monetarios si la parte solicitante está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o si esos costos pueden repartirse equitativamente entre las partes. Según el Fla. Stat. § 44.102, a petición de una parte, un tribunal debe remitir a mediación cualquier demanda civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una de las excepciones enumeradas. Las excepciones incluyen una acción presentada para cobrar una deuda y un caso en el que las partes hayan acordado el arbitraje vinculante. En una demanda civil presentada en la que la mediación no sea obligatoria, el tribunal todavía puede remitir la totalidad o parte del caso a mediación.
Muchas disputas comienzan con un mensaje de texto o un correo electrónico sobre la venta. Si esas palabras constituyen un acuerdo vinculante es una cuestión distinta de si el inmueble puede dividirse.
Partición en especie, partición por venta y compras de participación
Algunos casos terminan de otra manera: un propietario compra la participación de los demás según un valor de tasación.
La división física es difícil con una sola casa o un edificio pequeño. Las parcelas más grandes que pueden fraccionarse se adaptan mejor, aunque el tribunal decide qué es práctico según los hechos.
Las deudas reducen cada participación. Según el Fla. Stat. § 55.10, una sentencia se convierte en un gravamen sobre un inmueble en un condado cuando se registra allí una copia certificada con la dirección del acreedor. Según el Fla. Stat. § 55.10, una sentencia, orden o decreto se convierte en un gravamen sobre un inmueble en cualquier condado cuando se registra una copia certificada en los registros oficiales o en el registro de gravámenes por sentencia del condado, el que se mantenga en el momento del registro, siempre que la sentencia, orden o decreto contenga la dirección de la persona que tiene un gravamen como resultado de ellos, o que se registre simultáneamente una declaración jurada separada que indique la dirección de esa persona. Para una copia certificada registrada por primera vez a partir del 1 de julio de 1994, ese gravamen dura inicialmente diez años desde la fecha del registro.
Los gravámenes y los costos de la venta pueden reducir lo que recibe cada propietario. Haga los cálculos antes de decidir qué vía tiene sentido.
Defensas que un copropietario puede oponer a una acción de partición
Cada defensa depende de los documentos y de la historia del inmueble.
Las promesas verbales son más difíciles de exigir de lo que muchas personas esperan. La Corte Suprema de Florida en St. Joe Corp. v. McIver sostuvo que un contrato verbal aún requiere oferta, aceptación, contraprestación y una especificación suficiente de los términos esenciales.
Un caso relacionado, DK Arena, establece que la preclusión promisoria (promissory estoppel) no puede usarse para exigir un acuerdo verbal que la Ley de Fraudes (Statute of Frauds) requiere que conste por escrito y firmado. Una promesa de palabra de conservar una casa en la familia puede no ser suficiente.
Las transmisiones también requieren documentación. El Fla. Stat. § 689.01 exige que un derecho o interés en bienes raíces de carácter de propiedad libre (freehold), o por un plazo de más de 1 año, se cree o transmita mediante un instrumento escrito firmado, firmado en presencia de dos testigos que suscriban el documento, con algunas excepciones. El Fla. Stat. § 689.01 dice, en parte: “…no se cederá ni renunciará a ello salvo mediante un instrumento firmado en presencia de dos testigos que suscriban el documento por la parte que cede o renuncia, o por su agente legalmente autorizado, o por efecto de la ley; sin embargo, no se requerirán testigos que suscriban para un arrendamiento de bienes raíces ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes raíces”.
La titularidad también puede impugnarse. Un copropietario puede cuestionar si la parte que demanda realmente posee el interés que reclama.
Situaciones especiales: vivienda familiar, herencias e inmuebles de empresas
La vivienda familiar (homestead), los inmuebles heredados y los inmuebles de una empresa pueden plantear preguntas que un caso básico de copropiedad no plantea. Estas situaciones cambian quiénes son las partes y qué documentos son más importantes.
Los inmuebles de una empresa funcionan de otra manera. Según el Fla. Stat. § 605.0105, el acuerdo operativo de una LLC rige las relaciones entre sus miembros y entre los miembros y la compañía, salvo lo dispuesto de otra forma en los apartados (3) y (4). En una compañía de responsabilidad limitada en Florida, el acuerdo operativo rige, en general, las relaciones entre los miembros y entre los miembros y la compañía, salvo lo dispuesto de otra forma en la ley. En el caso de una LLC, en la medida en que el acuerdo operativo no regule de otro modo un asunto descrito en el Fla. Stat. § 605.0105(1), la ley del capítulo rige ese asunto.
Los inmuebles heredados suelen tener varios herederos, y algunos intereses pueden no haberse registrado nunca. La situación sucesoria y los intereses no registrados pueden complicar quiénes son las partes.
Una vivienda en la que vive el propietario puede plantear preguntas que no plantea una propiedad vacacional. Esas normas son específicas, por lo que primero deben revisarse los hechos de la vivienda.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué ocurre durante un caso de partición
Un caso de partición normalmente avanza por la presentación de la demanda, la notificación a los demás propietarios, las respuestas por escrito, la obtención de información y, después, una audiencia o un acuerdo.
Los plazos varían según la agenda del tribunal y según si los propietarios están de acuerdo o discuten los asuntos principales. Prepárese para un proceso, no para un resultado rápido, especialmente cuando los propietarios no están de acuerdo sobre el valor.
Algunos casos terminan antes de una sentencia, mediante una compra de participación negociada o una venta negociada. La mediación, mencionada arriba, es una forma de intentar llegar a ese acuerdo.
Antes de que una venta esté sobre la mesa, reúna la escritura, cualquier acuerdo por escrito, los gravámenes registrados y cualquier acuerdo operativo o de sociedad. Esos documentos determinan todas las opciones.
Si un copropietario presiona para vender: hablar con Ayala Law PA
Si un copropietario insiste en la venta, lo primero son la titularidad, los documentos y sus objetivos. Quizás haya recibido una exigencia de un copropietario, se haya enterado de que un hermano o un socio comercial quiere salir, o haya heredado una participación que nunca planeó administrar.
La responsabilidad de esta página recae en Eduardo A. Maura. Ayala Law PA tiene su oficina en Tampa, Florida, en 1646 W Snow Ave. La firma se enfoca en litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios de bienes raíces y litigios de comercio internacional, y atiende a empresas y propietarios de inmuebles en Tampa, el condado de Hillsborough y toda el área de Tampa Bay. Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o firma.
Preguntas frecuentes
La titularidad y los hechos determinan el resultado.
¿Necesita testigos una escritura en Florida?
La ley de Florida generalmente exige que una transmisión de un derecho de propiedad libre o de un interés por más de 1 año sobre bienes raíces conste por escrito firmado con dos testigos que suscriban el documento, como establece el § 689.01, aunque no se requieren testigos que suscriban para un arrendamiento de bienes raíces. De acuerdo con el Fla. Stat. § 689.01, ningún derecho o interés de propiedad libre (freehold), plazo de más de 1 año o interés incierto sobre tierras, edificaciones o hereditamientos puede crearse, transferirse, cederse, renunciarse o liberarse de otro modo que no sea mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes por la parte que lo crea, transfiera, ceda o renuncie, o por su agente legalmente autorizado, salvo por testamento; y no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes raíces ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes raíces.
¿Puede una sentencia convertirse en un gravamen sobre un terreno de copropiedad?
Sí, una vez que se registre una copia certificada en ese condado con la dirección del acreedor, según el § 55.10. Según el Fla. Stat. § 55.10, una sentencia, orden o decreto no se convierte en un gravamen sobre un inmueble a menos que la dirección de la persona que tenga un gravamen como resultado de ello figure en la sentencia, orden o decreto, o que se registre simultáneamente con ellos una declaración jurada con esa dirección.
Si una exigencia de un copropietario le hace dudar sobre lo que su participación le permite, no tiene que aclarar la titularidad por su cuenta. Llame al (305) 570-2208 o contacte a Ayala Law PA para analizar los hechos.
