El socio comercial es copropietario de un inmueble en Florida: ¿venta forzosa?
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Puede un copropietario forzar la venta de un bien compartido en Florida?
Sí. Esa demanda se llama acción de partición. Si el tribunal divide el bien o lo vende depende de los hechos, del título y de los documentos.
Presentar la demanda no equivale a una venta. El tribunal decide la solución después de escuchar el caso. Según el Fla. Stat. § 47.011, una acción solo puede presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el bien en litigio, y esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Los socios comerciales suelen llegar a este punto tras un largo desacuerdo, así que comience por leer lo que dicen sus propios documentos.
Por qué un socio comercial puede bloquear una venta voluntaria
Cuando los copropietarios no están de acuerdo sobre la venta de una propiedad, la situación puede volverse compleja, y cada caso depende de sus hechos concretos. Conviene analizar las opciones con un abogado. Eso da a un socio un veto en la práctica. La razón suele empezar por la forma en que se mantiene el título. Según el Fla. Stat. § 689.15, una transmisión a dos o más personas crea una copropiedad en común (tenancy in common), salvo que el instrumento prevea expresamente el derecho de supervivencia. Las propiedades por entireties son la excepción.
Si el edificio está dentro de una LLC, el acuerdo operativo importa todavía más. Según el Fla. Stat. § 605.0105, salvo lo dispuesto de otro modo en los subapartados (3) y (4), el acuerdo operativo rige las relaciones entre los miembros y entre los miembros y la compañía. Las reglas supletorias se aplican solo cuando el acuerdo guarda silencio.
Los bloqueos suelen comenzar cuando el negocio crece, cuando un socio quiere salir o cuando los propietarios discrepan sobre el alquiler, las reparaciones o el uso futuro del edificio. Cada una de esas disputas puede paralizar una venta.
Cómo funciona una acción de partición en Florida
El socio que presenta la demanda nombra a los demás propietarios y a cualquier otra persona con un interés inscrito, como un acreedor hipotecario o un titular de un gravamen.
El tribunal examina las cuotas de propiedad, el uso que se da al bien y lo que cada propietario aportó. Los registros de alquileres cobrados, impuestos, seguros y reparaciones suelen convertirse en pruebas centrales. Organizar esos registros desde el principio le ayuda a explicar su posición con claridad.
Este tipo de demandas toma tiempo, y los hechos determinan el resultado. Los documentos claros y los registros completos dan al tribunal una imagen más nítida de la participación de cada propietario.
División en especie o venta: cuándo el tribunal ordena la venta
La división física es difícil en un edificio comercial único que funciona como una sola sede de negocio. Dividir ese tipo de edificio en partes rara vez permite que siga siendo utilizable como antes.
Cuando la división no es viable, la venta o la compra de la participación de los demás suele pasar a ser el tema principal. A veces los propietarios piden que uno de ellos compre la parte de los otros. Eso puede resolver la disputa sin una venta en el mercado abierto, si los propietarios están de acuerdo en el valor y en las condiciones.
Que un tribunal ordene una venta o una división depende del edificio, de las cuotas de propiedad y de la prueba sobre cómo se usa el bien. Conocer ambas vías le ayuda a juzgar qué condiciones de compra o de venta vale la pena perseguir.
Revise primero la escritura, los documentos de la entidad y cualquier cláusula de compraventa entre socios
Empiece por tres conjuntos de documentos: la escritura, el acuerdo operativo de la LLC o el acuerdo de sociedad, y cualquier cláusula de compraventa entre socios. Estos documentos pueden decidir quién puede vender, cómo sale un propietario y qué pasos deben darse primero.
Cualquier transmisión de un derecho sobre bienes inmuebles debe constar por escrito. En Florida, en general, un instrumento escrito que cree, transfiera o libere un interés de propiedad libre (freehold) sobre la tierra, o un plazo de más de 1 año, debe firmarse en presencia de dos testigos firmantes por la parte que hace la transmisión o por su agente debidamente autorizado, aunque no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles. Según el Fla. Stat. § 689.01, no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes inmuebles. En Florida, la creación, transmisión o renuncia de un interés sobre bienes inmuebles con plazo de más de 1 año generalmente requiere un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes, salvo testamento u otra designación testamentaria debidamente otorgada conforme a la ley, y no se exigen testigos para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes inmuebles.
Las reglas sobre bloqueo pueden cambiar el camino. Según el Fla. Stat. § 605.0702, si los gerentes o los miembros están bloqueados, los miembros no pueden romper el bloqueo y se amenaza o se sufre un daño irreparable para la LLC, una cláusula de venta por bloqueo incluida en el acuerdo operativo, iniciada antes de que el tribunal constate motivos para la disolución, resuelve el bloqueo en lugar de una orden judicial de disolución o de una orden que disponga la compra de la participación del peticionario, siempre que se ejecute conforme a sus términos o por acuerdo de los miembros.
El tiempo puede ser limitado.
Las sociedades tienen sus propias reglas. Una cláusula de arbitraje también importa. Una cláusula de arbitraje también importa.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Opciones negociadas que conviene intentar antes de una demanda
Muchos copropietarios llegan a un acuerdo sin una orden judicial. Las opciones habituales son la compra de la participación de los demás, la venta de todo el edificio o un arrendamiento que fije las condiciones de ocupación comercial. Ponga cada opción por escrito.
La compra de una participación suele documentarse con un contrato de compraventa y una nueva escritura. La escritura debe cumplir las reglas de firma del Fla. Stat. § 689.01. Una venta puede repartir el producto según las cuotas acordadas, lo que funciona mejor cuando cada propietario tiene una estimación independiente del valor. Un arrendamiento entre el negocio y la entidad propietaria del edificio puede fijar el alquiler, las reparaciones y las condiciones de salida mientras los propietarios deciden el plan a largo plazo.
La mediación puede ayudar. Según el Fla. Stat. § 44.102, a petición de una parte, y si esa parte está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o estos pueden repartirse equitativamente entre las partes, el tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, salvo que aplique una excepción. Si la mediación se aplica a un caso concreto depende de sus pretensiones.
Las reglas de oferta de transacción tienen límites, por lo que si se aplican a una disputa concreta depende de los hechos y de cuándo surgió la reclamación. El Fla. Stat. § 45.061 permite que cualquier parte notifique a la parte contraria una oferta escrita para resolver una reclamación en cualquier momento después de más de 60 días desde la notificación de la citación y la demanda a una parte, pero no menos de 60 días (o 45 días en el caso de una contraoferta) antes del juicio. La disposición de oferta de transacción no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de entrada en vigor de esta ley, y tampoco se aplica a ninguna acción colectiva ni a una demanda derivada de accionistas, ni a asuntos relativos a la disolución del matrimonio, pensión alimenticia, incumplimiento de manutención, expropiación forzosa o custodia de menores. El texto del Fla. Stat. § 45.061 dice: «La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que sea retirada antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de su aceptación por el destinatario». La oferta permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes por escrito. El texto del Fla. Stat. § 45.061 dice: «La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que sea retirada antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de su aceptación por el destinatario». Una oferta no aceptada dentro de ese plazo se considera rechazada.
En qué consiste un caso de partición y las reclamaciones relacionadas
Un caso de partición suele comenzar con una demanda y su notificación a todos los propietarios y a las partes interesadas. Después, las partes intercambian información sobre el título, las cuotas de propiedad, los alquileres cobrados y los gastos pagados. La falta de registros puede retrasar esta etapa.
Los propietarios pueden tener distintas opciones cuando surgen desacuerdos, y cada situación depende de los hechos concretos. Estas pueden cubrir el alquiler que cobró un propietario, los impuestos o seguros que pagó un propietario y las mejoras que hizo un propietario por su cuenta. Los tribunales de apelación de Florida han sostenido que, cuando un contrato expreso regula la misma materia, las reclamaciones derivadas de ese contrato no pueden fundamentar un enriquecimiento injusto. Según Williams v. Johnson, esa regla significa que el contrato escrito también importa para estas reclamaciones.
Las disputas relacionadas, como un conflicto sobre la comisión de un corredor o una reclamación por defectos de construcción, son asuntos separados con sus propios plazos.
Hable sobre su edificio en copropiedad con Ayala Law PA
Si su negocio opera desde un edificio que es propiedad compartida con un socio que no quiere aceptar una venta, una compra de participación o un arrendamiento, el siguiente paso es revisar la escritura, los documentos de la entidad y su correspondencia con los demás propietarios. Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, litigios comerciales e inmobiliarios, disputas contractuales y disputas entre accionistas en los tribunales y arbitrajes de Florida. El despacho representa a empresas del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay en los tribunales y arbitrajes de Florida. Su oficina está en 1646 W Snow Ave, Tampa. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Los honorarios se tratan directamente cuando se pone en contacto con nosotros. Para analizar sus documentos, llame al (305) 570-2208 o escriba a través de la página de contacto del despacho.
¿Puede un solo copropietario forzar la venta de un edificio en Florida?
El tribunal decide la solución según los hechos y el expediente.
¿Dónde se presenta un caso de partición en Florida?
Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones solo se presentarán en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el bien en litigio. Esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes.
¿El acuerdo operativo de una LLC controla la venta?
Con frecuencia, sí. El acuerdo operativo rige las relaciones entre los miembros en su calidad de miembros y entre los miembros y la compañía, salvo lo dispuesto de otro modo en los subapartados (3) y (4) (por ejemplo, no puede eliminar el deber de lealtad ni el deber de cuidado, salvo lo previsto en el subapartado (4), ni liberar a una persona de responsabilidad por conducta que implique mala fe, mala conducta deliberada o intencional, o una violación conocida de la ley).
