Terminación de contrato de contratista por incumplimiento en Florida | Ayala Law PA
La terminación de un contrato de construcción por incumplimiento del contratista pone fin al contrato porque el contratista incumplió sus obligaciones bajo ese mismo contrato. Bien ejecutada, le permite detener una obra que no avanza y contratar a otra persona. Mal ejecutada, puede convertirlo a usted en la parte que incumple. Esta guía recorre los pasos en Florida y los errores que más le cuestan a los propietarios. Ayala Law PA, cuya oficina está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606, atiende asuntos comerciales y de construcción para clientes de Tampa y del condado de Hillsborough.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una terminación por incumplimiento y cuándo la usan los propietarios
La terminación por incumplimiento pone fin a un contrato porque el contratista no cumplió lo que el contrato exige. No es lo mismo que poner fin al acuerdo por motivos propios. Esa opción se llama terminación por conveniencia, y no atribuye culpa al contratista.
Los desencadenantes habituales de un incumplimiento incluyen:
- Abandonar la obra o dejar el trabajo sin terminar
- No cumplir una y otra vez los hitos del calendario
- Trabajo defectuoso o que no se ajusta al contrato
- No aportar mano de obra o materiales calificados suficientes
- Ignorar requisitos que el contrato establece con claridad
La cláusula de terminación de su contrato rige el proceso. Lea esa cláusula con atención antes de enviar cualquier documento. Los proyectos públicos siguen leyes y reglas contractuales distintas, así que confirme primero qué marco se aplica. Un contrato municipal de Royal Palm Beach establece una notificación de incumplimiento, un período de subsanación de 30 días y un procedimiento de terminación automática. El Contrato C-18 de Royal Palm Beach muestra cómo un contrato público secuencia estos pasos. Los contratos privados suelen ser distintos, así que revise sus propios términos.
Qué maneja nuestro bufete en disputas por terminación por incumplimiento
Nuestro equipo se encarga del aspecto jurídico de los incumplimientos en obras de construcción, desde la primera revisión del contrato hasta el litigio o el arbitraje ante los tribunales. El trabajo suele incluir:
- Revisar el contrato, las órdenes de cambio, el calendario y el historial de pagos antes de cualquier terminación
- Redactar o revisar una notificación de incumplimiento o de subsanación conforme a la forma, el método de entrega y el contenido que exige el contrato
- Asesorar sobre los períodos de subsanación y organizar la evidencia, como fotos, bitácoras diarias, informes de inspección y mensajes escritos
- Litigio o arbitraje para recuperar los costos de terminación de la obra, defenderse de una reclamación por terminación injustificada o resolver reclamaciones entre contratistas y subcontratistas
- Revisar la exposición a gravámenes cuando los subcontratistas o proveedores no han sido pagados
El bufete se concentra en litigios comerciales, litigios de construcción, disputas contractuales y litigios inmobiliarios. Atiende estos asuntos en los tribunales y en el arbitraje de Florida.
Paso a paso: cómo suele desarrollarse una terminación por incumplimiento
Una terminación por incumplimiento suele avanzar a través de una notificación escrita, un período de subsanación, una notificación de terminación y, después, la contratación de un reemplazo y la recuperación de costos.
- Documente el incumplimiento. Registre las fechas, las cláusulas específicas incumplidas y el efecto sobre el calendario o el presupuesto.
- Envíe una notificación escrita de incumplimiento. Identifique el incumplimiento e indique el período de subsanación que exige el contrato.
- Deje correr el período de subsanación. Registre si el contratista corrige el problema, responde o guarda silencio.
- Envíe la notificación de terminación. Use el método de entrega que especifica el contrato. Retenga pagos solo en la medida en que el contrato lo permita.
- Asegure la obra. Inventaríe el trabajo ejecutado. Obtenga una evaluación independiente del trabajo terminado y del pendiente cuando ayude.
- Contrate un reemplazo. Conserve un registro de cada oferta y de por qué eligió a la ganadora.
- Calcule y reclame los costos. Sume el costo de terminar la obra y los costos por demora que el contrato permita. Si el monto sigue sin pagarse, pase al litigio o al arbitraje.
El tiempo que toma cada paso depende del contrato, del estado del proyecto y de la respuesta del contratista.
Cómo evitar una reclamación por terminación injustificada
Un propietario que termina el contrato sin fundamento suficiente o sin la notificación adecuada puede enfrentar una reclamación del contratista. La mayoría de los problemas de terminación injustificada comienzan con un pequeño error de procedimiento. Los errores comunes incluyen:
- Omitir la notificación requerida
- Acortar el período de subsanación
- Terminar el contrato por trabajo en disputa sin un registro escrito
- Enviar la notificación a una dirección o persona equivocada
- Dirigir el trabajo como si el contrato siguiera funcionando con normalidad
Mantenga las comunicaciones con cuidado después de un incumplimiento. Los correos electrónicos y los mensajes de texto pueden interpretarse como una aceptación del trabajo, así que revíselos antes de enviarlos.
Muchos contratos de construcción incluyen una cláusula de arbitraje. La ley de Florida generalmente hace valer un acuerdo escrito para someter una disputa a arbitraje. La excepción es un motivo que existe para anular cualquier contrato, como explica el Fla. Stat. § 682.02. Si una parte pide al tribunal que envíe una reclamación a arbitraje, el tribunal debe suspender el caso judicial en esa reclamación mientras decide la moción, como dispone el Fla. Stat. § 682.03.
Los propietarios a veces agregan reclamaciones por fraude u otros agravios a una disputa contractual. Véase Frutafino v. Dole Chile.
Documentar el costo de terminación y recuperar los costos de reemplazo
Su reclamación suele depender de cuánto costó terminar la obra y de si sus registros lo prueban. Reúna estos documentos desde el principio:
- El contrato original y los precios pactados
- Registros de pagos que muestren lo que pagó y lo que quedó sin pagar
- Las ofertas y el contrato del contratista de reemplazo
- Las facturas por el trabajo de terminación
- Un registro del alcance que realmente se completó
Mantenga los costos de terminación separados de las mejoras. Un cambio de alcance es más fácil de impugnar que un trabajo que coincide con el contrato original. Espere que el contratista dispute el precio del reemplazo y el costo de corregir el trabajo defectuoso.
Las disputas por pagos en la construcción suelen plantear preguntas sobre los derechos de gravamen, así que conviene entender estos temas desde el principio. Un gravamen puede complicar tanto su acuerdo como el título de su propiedad.
Florida generalmente sigue la regla estadounidense. Cada parte paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como establece Price v. Tyler. Si su contrato incluye una cláusula de honorarios por hacerlo cumplir, el Fla. Stat. § 57.105(7) permite que un tribunal, a su discreción, conceda honorarios razonables de abogado a la otra parte cuando esa parte gane la reclamación contractual, para contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en un incumplimiento de construcción
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales y litigios de construcción. El bufete también atiende disputas contractuales e inmobiliarias en los tribunales y en el arbitraje de Florida.
- Oficina: La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
- Abogado responsable: Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Los asuntos pueden ser manejados por los abogados del bufete según lo requiera el caso.
- Primero, la revisión de los hechos: El bufete revisa los hechos de cada asunto antes de aconsejar si una terminación por incumplimiento, una notificación de subsanación u otra vía se ajusta a sus objetivos.
Nuestro equipo también puede ayudarle a determinar qué paso va primero, para que la notificación y los registros concuerden con el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puedo terminar el contrato con un contratista solo por no cumplir los plazos?
A veces. Revisar el contrato con cuidado es un buen primer paso para entender qué plazos y pasos de notificación contempla.
¿Tengo que dar un período de subsanación?
Muchos contratos lo exigen. Su duración y su forma provienen de su contrato, así que revíselo antes de actuar.
¿Qué pasa si el contratista dice que no está en incumplimiento?
Conserve sus registros y prevea una disputa. Esa disputa puede pasar a litigio o arbitraje.
¿Puedo contratar a un reemplazo antes de terminar el contrato?
Actuar demasiado pronto puede generar riesgos. El orden de los pasos importa, así que revise primero la secuencia.
¿Cómo se respalda normalmente el costo de reemplazo?
Los propietarios suelen basarse en el contrato de reemplazo, las facturas y los registros del alcance completado. Sus documentos deben coincidir con el alcance original del trabajo.
¿Debo hablar con un abogado antes de enviar una notificación?
Una revisión es práctica, porque la notificación a menudo se vuelve central en cualquier disputa. Revísela antes de que salga.
Hable con nuestro equipo antes de enviar una notificación de terminación
Si un contratista ha dejado de trabajar, la notificación que envíe a continuación puede definir toda la disputa. Llame al (305) 570-2208 o use la página de contacto para solicitar una evaluación del caso antes de enviar cualquier documento. Los honorarios por una evaluación del caso se analizan directamente con el bufete cuando usted llama.
