Prescripción de reclamaciones de construcción en Florida
Muchas reclamaciones por defectos de construcción en Florida deben presentarse dentro de cuatro años. Sin embargo, el plazo no siempre empieza el día en que usted detecta un problema. Comienza en una fecha de inicio ligada al proyecto de construcción, y un plazo máximo puede extinguir una reclamación antes de que se descubra un defecto. Esta guía explica cómo los plazos pueden afectar las reclamaciones de construcción en Florida y qué registros conviene reunir desde ahora. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, disputas contractuales y litigios de construcción en los tribunales y arbitrajes de Florida.
Si un defecto, un trabajo sin pagar o un incumplimiento apareció en su proyecto en Florida, nuestro equipo puede revisar las fechas de presentación con usted a tiempo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Cuánto tiempo tiene para demandar a un contratista en Florida?
En muchas reclamaciones de construcción, usted tiene cuatro años para presentar una demanda conforme a la § 95.11. Ese plazo cubre las acciones fundadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes raíces. El plazo empieza en una fecha de inicio, como la fecha en que se emite un certificado de ocupación. Para las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes raíces, el plazo general es de cuatro años. Ese plazo corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, según el Fla. Stat. § 95.11. Se aplica a estas reclamaciones un límite máximo de siete años. Un defecto latente, es decir, un defecto oculto que no podía ver, corre desde su descubrimiento. Qué regla aplica depende de los hechos de su proyecto, por lo que conviene confirmar las fechas cuanto antes. Las secciones siguientes explican cada fecha de inicio, el límite máximo, los plazos de contrato y de negligencia, y las suspensiones.
Plazo de prescripción frente a plazo de caducidad
El plazo de prescripción fija el periodo para presentar la demanda. El plazo de caducidad fija un límite máximo que no se mueve. Conforme a la § 95.11, la demanda debe iniciarse dentro de los cuatro años siguientes a la fecha de inicio. En todo caso, debe iniciarse dentro de los siete años siguientes a la fecha de inicio.
Esta diferencia importa. Una reclamación puede caber dentro del periodo de cuatro años y, aun así, estar prescrita. Considere una vivienda que recibe un certificado de ocupación en marzo de 2018. Una fuga oculta se descubre en 2024. El descubrimiento por sí solo permitiría presentar la demanda hasta 2028. Pero el límite máximo de siete años terminó en marzo de 2025. Según la redacción de la ley, ese límite máximo sigue controlando. La ley establece además que, en todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior.
Cuándo empieza el reloj de cuatro años: fechas de inicio
El periodo de cuatro años comienza en la primera de estas fechas:
- Un certificado temporal de ocupación
- Un certificado de ocupación
- Un certificado de finalización
- La fecha en que se abandonó la construcción, si la obra nunca se terminó
El evento más temprano es el que controla. Una inspección final posterior no reinicia el reloj. Las reparaciones de trabajos ya terminados tampoco extienden el plazo. Esto vale para trabajos realizados bajo un permiso de construcción y un certificado debidamente emitidos, incluso bajo cobertura contractual. En el caso de un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubrió o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior.
Algunos proyectos tienen reglas especiales. Una vivienda unifamiliar nueva usada como casa modelo inicia el reloj en la fecha en que se registra por primera vez una escritura que transfiere el título a otra parte. Cada edificio de un proyecto de varios edificios cuenta como una mejora separada. También se aplica una regla general. Conforme a la § 95.031, una causa de acción se origina cuando ocurre su último elemento.
El límite máximo de siete años para reclamaciones por defectos de construcción
El límite máximo para las reclamaciones por defectos de construcción es de siete años después de la fecha de inicio más temprana. Este límite se aplica en todo caso. Rige aunque el defecto sea latente y se descubra más tarde. Cuando una acción de construcción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia (Fla. Stat. § 95.11). Esto no puede extender el límite máximo.
Una regla puede dar tiempo adicional dentro de un juicio. Conforme a la § 95.11, una reconvención, una demanda cruzada o una reclamación de tercero que surja de la conducta, la transacción o el hecho expuesto o que se intentó exponer en un escrito puede presentarse hasta un año después de que se notifique el escrito al que se refiere. Esto aplica aunque la reclamación fuera tardía de otro modo. Puede importar cuando un contratista u otra parte demanda primero. Esperar a ver si una reparación cubierta por el contrato resuelve el problema no detiene el reloj.
Reclamaciones contractuales, negligencia y otros plazos
Las reclamaciones contractuales y por negligencia pueden correr con sus propios relojes. Un mismo proyecto puede tener varios plazos. Conforme a la § 95.11, una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes raíces debe iniciarse dentro de cuatro años, con el plazo corriendo desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior; cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a esa misma fecha más temprana. Corre desde el descubrimiento y se limita a las personas con relación contractual con el profesional.
Conforme a la § 95.11(3)(i), una reclamación por fraude, ya sea legal o de equidad, debe presentarse dentro de cuatro años. Según la sección 95.031 de los estatutos de Florida, el periodo puede correr desde el momento en que se descubrieron, o debieron haberse descubierto con la debida diligencia, los hechos que dan origen a la reclamación, en lugar de correr desde cualquier fecha prescrita en otra parte de la ley. Aun así, debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes a la comisión del fraude.
Los contratos no pueden acortar el plazo para demandar. Conforme a la § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo de presentación más corto que el de la ley es nula.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Pausas en el reloj: suspensión y arbitraje pendiente
Un arbitraje pendiente puede suspender el plazo de prescripción en Florida. Conforme a la § 95.051, la existencia de un procedimiento arbitral sobre la misma controversia suspende el plazo para demandar. Según el Fla. Stat. § 95.051, el plazo de prescripción queda suspendido durante la ausencia de la persona demandada del estado, y también durante su ocultación dentro del estado cuando no se puede notificarle el proceso. Estas pausas no aplican si la persona puede ser notificada de un modo que otorgue jurisdicción al tribunal.
Otras razones no pausan el reloj a menos que la ley las enumere, como un pago sobre una obligación fundada en un instrumento escrito o el uso de un nombre falso que impida la notificación. Una discapacidad u otra razón no suspende el plazo, salvo en las situaciones que enumeran las leyes. Planifique la fecha de presentación como si no existiera ninguna pausa. Depender de una pausa puede dejar expuesta su reclamación.
Próximos pasos para dueños de negocios y propietarios en Florida
Comience por reunir las fechas que controlan el reloj. Reúna estos documentos:
- La fecha de firma del contrato y las fechas de inicio y de finalización
- Cualquier certificado de ocupación, certificado temporal o certificado de finalización, con sus fechas
- Cualquier fecha de abandono, si la obra se detuvo antes de terminar
- Números de permiso y registros de inspección
- La fecha en que se notó por primera vez cada defecto
- Mensajes escritos con el contratista y registros de reparaciones cubiertas por el contrato
Los registros escritos facilitan probar la cronología. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606. Si un defecto, trabajo impagado o incumplimiento ha surgido en su proyecto en Florida, comuníquese a través de nuestra página de contacto para que las fechas de presentación se revisen a tiempo.
Preguntas frecuentes
Los límites máximos pueden acortar el plazo de prescripción.
¿Descubrir un defecto reinicia el reloj?
En el caso de un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea anterior. El límite máximo de siete años sigue aplicándose.
¿Un contrato puede acortar el plazo?
No. Una cláusula contractual que fije un plazo de presentación más corto que el de la ley es nula conforme a la § 95.03.
