¿Quién es responsable en un proyecto de construcción en Florida?
La responsabilidad en un proyecto de construcción en Florida normalmente sigue a los contratos. El propietario, el contratista general, los subcontratistas y los profesionales de diseño responden, en primer lugar, ante las partes con las que firmaron. Algunas reclamaciones llegan más lejos. Esta página explica quién puede ser demandado, por qué motivos y qué plazos pueden extinguir una reclamación antes que otros.
La respuesta corta: la responsabilidad sigue la cadena contractual
La responsabilidad normalmente sigue a quién contrató con quién. La cadena típica va del propietario del inmueble al contratista general. De ahí pasa a los subcontratistas y proveedores. Los profesionales de diseño, como arquitectos e ingenieros, suelen contratar con el propietario.
Algunas reclamaciones no dependen de ningún contrato. Cada tipo de reclamación tiene su propio plazo, y el más temprano puede decidir si una reclamación sobrevive. Con frecuencia, la documentación determina quién es responsable.
Cómo se aplica esto a su proyecto depende de los hechos, incluidos los contratos, notificaciones y permisos involucrados. Para un panorama de sus opciones, lea nuestra guía de opciones para disputas de construcción en Florida.
Cuándo se puede demandar al propietario
Normalmente, el propietario es demandado primero por el contratista general que contrató. Sus principales obligaciones bajo ese contrato son pagar los montos acordados y gestionar sus propios cambios y retrasos.
Los propietarios también enfrentan gravámenes de construcción.
Por eso, los propietarios deben llevar un registro de quién trabaja en la obra y a quién se le ha pagado.
Los propietarios que desarrollan un proyecto por medio de una empresa tienen una capa adicional de protección. Según el § 605.0304, las deudas de una empresa pertenecen a la empresa. Un miembro o gerente no es personalmente responsable de ellas solo por ocupar ese cargo.
Los propietarios también pueden enfrentar reclamaciones de sus propios socios contractuales. Un reclamo por retrasos vinculado a cambios solicitados por el propietario es un ejemplo.
El contratista general: con frecuencia el principal demandado por trabajo defectuoso
El contratista general normalmente responde ante el propietario por toda la obra. Esto incluye el trabajo que realizan sus subcontratistas.
Ese deber surge del contrato de construcción. La mayoría de los contratos exigen que el trabajo siga los planos, las especificaciones y el código de construcción. Cuando el trabajo terminado no cumple, la reclamación más directa del propietario suele ser una demanda por incumplimiento de contrato contra el contratista general.
Algunas reclamaciones por defectos también dependen del cumplimiento del código de construcción. Esa cuestión es independiente del contrato, por lo que requiere su propia revisión de los permisos e inspecciones del proyecto.
Los propietarios con frecuencia fortalecen su caso al documentar los defectos desde el principio. Las fotos, los informes de inspección y las notificaciones por escrito ayudan a demostrar qué salió mal y cuándo. Guarde copias de cada notificación enviada y recibida.
Subcontratistas: reclamaciones contractuales contra el contratista general y derechos de gravamen contra el propietario
Un subcontratista normalmente recibe su pago a través del contratista general, no del propietario. Su principal reclamación por trabajo no pagado es una reclamación contractual contra el contratista general.
Los subcontratistas con frecuencia no tienen un contrato directo con el propietario. Los tribunales de Florida generalmente no admiten una reclamación por enriquecimiento injusto cuando un contrato expreso cubre el mismo tema.
Aun así, un gravamen puede darle al subcontratista una vía hacia el inmueble. Omitir una notificación puede costarle el derecho de gravamen.
En proyectos con fianza, una reclamación contra la fianza de pago es otra vía. Según el § 95.11, una acción para exigir una reclamación contra una fianza de pago en la que el principal sea un contratista, subcontratista o sub-subcontratista, excepto las acciones regidas por el s. 255.05(10), el s. 337.18(1) o el s. 713.23(1)(e), debe iniciarse dentro de un año desde la última vez que se prestaron mano de obra, servicios o materiales. Si el contratista es el principal de una fianza del mismo proyecto y prestó trabajo más tarde, rige esa fecha posterior.
Las cláusulas de pago condicionado (pay-if-paid) y de retención con frecuencia determinan cuándo recibe el pago un subcontratista. Léalas junto con el contrato. Consulte nuestra guía sobre retención y retenciones en la construcción en Florida.
Diseñadores profesionales: arquitectos e ingenieros
Los arquitectos e ingenieros normalmente son responsables ante la parte con la que contrataron, con frecuencia el propietario, por errores en su propio trabajo de diseño.
Un contratista que confió en los planos también puede tener una reclamación. Esa reclamación es distinta de una reclamación contractual, por lo que sus elementos y pruebas requieren una revisión por separado.
Los hechos sobre cómo se contrató la obra son importantes.
Las reclamaciones por defectos de diseño con frecuencia dependen de una sola pregunta: ¿el defecto provino del diseño, de la construcción o de ambos? Los planos, las órdenes de cambio y los registros de obra ayudan a responderla. Aclarar esto temprano ayuda a una empresa a elegir el demandado correcto.
Los plazos de la § 95.11 también se aplican a las reclamaciones de diseño. Cubren las acciones fundadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble. El Estatuto de Florida § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble, cuyo plazo comienza a correr desde la fecha en que la autoridad con jurisdicción emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; excepto que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo comienza desde el momento en que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia.”
Plazos legales y tipos de reclamación que determinan a quién puede demandar
Cada reclamación tiene su propio reloj. El plazo más temprano puede extinguir una reclamación antes de que entren en juego los demás.
Para las acciones fundadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble, el § 95.11 establece un período de cuatro años. El plazo comienza en la primera de estas fechas: un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de terminación o el abandono de una construcción sin terminar. El Estatuto de Florida § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble, cuyo plazo comienza a correr desde la fecha en que la autoridad con jurisdicción emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; excepto que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo comienza desde el momento en que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia.”
Si el defecto es latente, es decir, oculto, los cuatro años corren desde que fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia. Aun así, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años desde esa fecha de certificado o abandono.
Las reparaciones no reinician el plazo. Según el § 95.11, corregir o reparar trabajo terminado, ya sea en cumplimiento de una obligación contractual de reparación o de otro modo, no extiende el período para el trabajo dentro de un permiso de construcción y certificado debidamente emitidos. Cada edificio de un proyecto de varios edificios cuenta como una mejora separada.
Según el § 95.03, una cláusula del contrato que fije un plazo más corto que el que permite la ley es nula.
El arbitraje puede cambiar el lugar donde se resuelve una disputa. Según el § 682.02, un acuerdo de arbitraje generalmente es exigible. El tribunal decide si ese acuerdo existe. Según el § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento. Si el tribunal ordena el arbitraje, también debe suspender el caso judicial en cuanto a esa reclamación, en términos justos.
Cómo vincular sus contratos con los probables demandados
Comience por enumerar a cada parte de la cadena y cada contrato que lo vincula con ellas.
- Enumere a todas las partes, desde el propietario hasta el subcontratista, más cualquier firma de diseño. Marque qué contrato, si existe, lo conecta con cada una.
- Asocie cada relación con sus reclamaciones. Pueden incluir incumplimiento de contrato, gravamen de construcción, fianza de pago, problemas de código de construcción o negligencia profesional.
- Reúna los registros que fijan plazos y orden. Estos incluyen notificaciones, gravámenes inscritos, fianzas, declaraciones de retención, órdenes de cambio y cualquier cláusula de arbitraje.
Con ese mapa, puede ver qué demandados son más probables. También puede ver qué reclamaciones podrían desaparecer por un plazo o una notificación omitidos.
La sede judicial determina dónde se presenta la demanda. Según el § 47.011, una acción generalmente solo puede presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esa regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Según el § 47.021, cuando dos o más demandados viven en condados distintos, la demanda puede presentarse en cualquier condado donde resida uno de ellos. Un proyecto en el condado de Hillsborough puede vincular la sede a ese condado, ya que el inmueble o la obra pueden estar ubicados allí.
Si un asunto queda fuera de nuestras áreas de práctica, podemos remitirlo a otro abogado o firma.
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Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestra oficina está en Tampa, Florida, en 1646 W Snow Ave, y representamos a empresas en Tampa y el condado de Hillsborough. Nuestro equipo atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay.
Nuestra práctica abarca litigio empresarial, litigio comercial, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigio de construcción, litigio inmobiliario y litigio de comercio internacional.
Respuestas rápidas
¿Puede un subcontratista demandar al propietario del inmueble en Florida?
Un subcontratista normalmente no tiene una reclamación contractual directa contra el propietario.
Los defectos latentes corren desde su descubrimiento, pero en todo caso la demanda debe iniciarse dentro de los 7 años posteriores a la fecha en que la autoridad con jurisdicción emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero.
¿En qué condado puedo presentar la demanda?
La ley de Florida generalmente apunta al lugar donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el inmueble.
Si una disputa de pago, un aviso de gravamen sobre su propiedad o un defecto que encontró después de aprobado un diseño le hacen preguntarse quién le debe dinero, comuníquese con nuestro equipo al (305) 570-2208. Podemos revisar con usted sus contratos y plazos.
