¿Cómo funciona el arbitraje en la construcción?
¿Cómo funciona el arbitraje en la construcción? En pocas palabras, un árbitro neutral escucha una disputa que las partes acordaron someter a arbitraje y luego emite una decisión final. No interviene ningún juez ni jurado. Esta guía recorre los pasos en orden y señala los momentos en que los plazos pueden ser decisivos.
Si una disputa de pagos en una obra o una demanda de arbitraje acaba de llegarle, nuestro equipo puede conversar con usted sobre sus opciones. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es el arbitraje de construcción
Algunos contratos comerciales envían las disputas a arbitraje en lugar de a los tribunales, por lo que conviene revisar la cláusula de resolución de disputas de su acuerdo. Ese acuerdo suele ser una cláusula dentro de un contrato de construcción, un subcontrato o un contrato de compraventa. Luego, un árbitro neutral escucha a ambas partes y decide la disputa.
Florida considera que estos acuerdos son exigibles. Fla. Stat. § 682.02 establece que un acuerdo escrito para someter a arbitraje disputas existentes o futuras es “válido, exigible e irrevocable”. La excepción es una causa que exista para revocar cualquier contrato. La ley de arbitraje de Florida es el capítulo 682 de los Estatutos de Florida.
La ley federal establece una regla similar para muchos contratos. 9 U.S.C. § 2 establece que una cláusula escrita de arbitraje en un contrato que evidencia una transacción que involucra comercio es válida, irrevocable y exigible, salvo por las causales que existen en derecho o en equidad para revocar cualquier contrato.
Estas normas no determinan cómo funcionará su cláusula en su caso. Conocerlas le ayuda a leer la cláusula con las preguntas correctas en mente. ¿Existe un acuerdo escrito para someter a arbitraje? ¿Abarca esta disputa?
Cómo encontrar la cláusula de arbitraje en su contrato
Comience por la sección de disputas de su contrato. Busque encabezados como “resolución de disputas”, “disputas” o “ley aplicable”.
Muchos contratos también incorporan condiciones generales o formularios estándar. El lenguaje sobre arbitraje puede estar en esos documentos adjuntos, así que revise cada uno de ellos.
Las cláusulas suelen agruparse en tres categorías. Algunas exigen arbitraje. Otras exigen mediación o un aviso por escrito previo. Otras envían las disputas a los tribunales. Una sola cláusula puede combinar estos pasos, así que léalos en orden.
Preste mucha atención a los plazos. Una cláusula puede exigir un aviso dentro de un número determinado de días, o una reunión antes de que alguien presente una demanda de arbitraje. Omitir un paso puede causar problemas más adelante.
Florida también limita la forma en que un contrato puede acortar el plazo para demandar. Fla. Stat. § 95.03 establece que una cláusula contractual que fije un plazo más corto que el de prescripción legal es nula.
Las reclamaciones de construcción tienen sus propios plazos. Fla. Stat. § 95.11 fija el plazo para una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble. El plazo se cuenta desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la obra si no se completó, lo que ocurra primero, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a esa fecha. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo se cuenta desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a esa fecha más temprana. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo se cuenta desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. En el caso de un defecto latente, el período corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los siete años siguientes a esa fecha más temprana. El cómputo normalmente comienza en la fecha más temprana entre el certificado o el abandono. Los defectos latentes siguen una regla de descubrimiento, y la acción debe iniciarse dentro de los siete años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o a la fecha de abandono si la obra no se completó, lo que ocurra primero.
Si el arbitraje se aplica a su reclamación depende de los hechos y de la redacción exacta.
Inicio del arbitraje: la solicitud y la respuesta
Una solicitud de arbitraje inicia el proceso. La otra parte tiene entonces un plazo establecido para responder.
La solicitud identifica a las partes y describe las reclamaciones. Se envía de la forma que exijan la cláusula o las reglas elegidas. Siga ese método exactamente. Una solicitud enviada de forma incorrecta puede dar lugar a una disputa sobre el propio procedimiento.
La respuesta, a menudo llamada contestación, puede incluir reconvenciones. Son reclamaciones que la otra parte presenta contra usted. Las fechas de respuesta son importantes, porque el calendario avanza a partir de ellas.
A veces la otra parte se niega a someterse a arbitraje. La ley de Florida permite que una parte pida a un tribunal que ordene el arbitraje. Si la parte que se niega se opone, el tribunal resuelve la cuestión de forma sumaria y ordena el arbitraje, salvo que no exista un acuerdo exigible. Fla. Stat. § 682.03 también establece que un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento.
En una etapa temprana, una parte puede alegar que una reclamación queda fuera de la cláusula. Según la ley de Florida, es el tribunal quien decide si existe un acuerdo de arbitraje y si una controversia está cubierta por él.
Las reglas de arbitraje determinan muchos de estos pasos. Las Reglas de Arbitraje de la CCI de 2021 de la Cámara de Comercio Internacional establecen el procedimiento para sus arbitrajes comerciales internacionales. Los contratos transfronterizos de suministro y de construcción a veces las utilizan.
Elección del árbitro o del panel arbitral
El contrato o las reglas elegidas suelen fijar cuántos árbitros conocerán del caso y cómo se seleccionan.
Muchas cláusulas de construcción prevén un solo árbitro. Las disputas más grandes o complejas pueden recurrir a un panel de tres.
Las partes suelen elegir a los árbitros de una de tres maneras. Pueden acordar un nombre. Una organización de arbitraje puede enviar una lista de candidatos. Si las partes no logran ponerse de acuerdo, las reglas suelen prever un nombramiento neutral. Siga el orden que establezca su cláusula.
La elección importa. El árbitro decide el caso, por lo que cada parte tiene interés en quién ocupa ese lugar. Conocer las opciones desde el principio le permite responder a una lista dentro de un plazo, en lugar de bajo presión. Tome notas sobre la trayectoria de cada candidato y plantee las preguntas por escrito.
La persona que decide es un árbitro o un pequeño panel, no un jurado. Esa persona evalúa la prueba y aplica el contrato. El caso debe construirse desde el inicio pensando en ese público.
Audiencia preliminar, intercambio de documentos y la audiencia misma
En la audiencia preliminar, el árbitro fija las fechas y resuelve las cuestiones de procedimiento. Suele ser una conferencia breve, celebrada por teléfono o en persona.
El árbitro también puede fijar límites al intercambio de documentos. Ese intercambio suele ser más limitado que el descubrimiento de pruebas en un tribunal, porque lo rigen las reglas y el árbitro.
Los expedientes de construcción suelen tener el mayor peso. Entre los ejemplos habituales están los cronogramas, las órdenes de cambio, las solicitudes de pago, los registros de inspección y la correspondencia escrita. Reúnalos pronto y manténgalos ordenados por fecha.
Los vacíos en la cronología de un proyecto son difíciles de llenar una vez fijada la audiencia. Comience ese trabajo ahora, no después de recibir la solicitud.
En la audiencia de prueba, los testigos declaran, se presentan las pruebas documentales y cada parte puede interrogar a los testigos de la otra. Entre los testigos suelen estar gerentes de proyecto, superintendentes o contadores que conocen la obra. No hay jurado, y el ambiente es menos formal que en un juicio en un tribunal. El procedimiento sigue la cláusula y las reglas.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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El laudo, su revisión limitada y su ejecución
Un laudo es la decisión final por escrito del árbitro. Resuelve las reclamaciones de la solicitud y cualquier reconvención.
El contrato o las reglas suelen fijar cuándo debe emitirse el laudo.
La ley de Florida enumera las causas específicas por las que un tribunal puede anular un laudo. Entre ellas están un laudo obtenido mediante corrupción, fraude u otros medios indebidos, la parcialidad manifiesta de un árbitro neutral y un árbitro que excede sus facultades. Fla. Stat. § 682.13 establece estas causas.
Una moción para anular generalmente debe presentarse dentro de los 90 días siguientes a la fecha en que el solicitante recibe la notificación del laudo. Las mociones basadas en fraude se cuentan desde que la causa se conoce, o habría sido conocida con un cuidado razonable.
La revisión judicial es limitada, por lo que un laudo normalmente es difícil de dejar sin efecto. Cuando un contrato incluye arbitraje, este también puede abarcar las disputas de pago entre contratistas y subcontratistas.
Comparación del arbitraje con el tribunal y cómo hablar con un abogado de litigios empresariales en Tampa Bay
El arbitraje suele ser privado, y las partes ayudan a elegir a quien decide. Un caso judicial es público, y el juez lo asigna el tribunal.
El arbitraje puede ofrecer privacidad y una persona decisora elegida por las partes. Su revisión es limitada. Los casos judiciales siguen las reglas procesales y los expedientes públicos. Cada vía tiene ventajas y desventajas que deben sopesarse frente a su contrato y a sus objetivos.
Los tribunales de Florida también examinan si una cláusula de arbitraje es justa. Para negarse a aplicar una cláusula por considerarla inconscionable, un tribunal debe constatar tanto una injusticia procesal como una injusticia sustantiva. El Tribunal Supremo de Florida, en Basulto v. Hialeah Automotive, sostuvo que deben concurrir los aspectos procesal y sustantivo de la inconscionabilidad, aunque no necesariamente en el mismo grado, y que ambos deben evaluarse de manera interdependiente y no como elementos independientes.
Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales, disputas contractuales, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales y en los arbitrajes de Florida. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Respuestas rápidas
¿Cómo funciona el arbitraje en la construcción?
Las partes siguen su cláusula, un árbitro neutral escucha el caso y el árbitro emite un laudo por escrito.
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un laudo en Florida?
Según el código de arbitraje de Florida, una moción para anular generalmente debe presentarse dentro de los 90 días siguientes a la fecha en que usted recibe la notificación del laudo. Si el laudo se obtuvo mediante corrupción, fraude u otros medios indebidos, la moción debe presentarse dentro de los 90 días siguientes a la fecha en que la causa se conoce o, con un cuidado razonable, habría sido conocida.
¿Puede un tribunal suspender un caso cuando se ordena el arbitraje?
La ley de Florida generalmente exige que un tribunal que ordena el arbitraje suspenda los procedimientos judiciales relacionados con esas reclamaciones.
Si acaba de recibir una disputa de pago de construcción o una solicitud de arbitraje, no tiene que resolver la cláusula por su cuenta. Comuníquese a través de nuestra página de contacto o llame al (305) 570-2208 para programar una evaluación del caso. Hablamos de los honorarios de la evaluación del caso directamente con usted.
