¿Un contrato comercial necesita notarización en Florida?
¿Un contrato comercial necesita notarización en Florida? Cada acuerdo es distinto y depende de sus propios términos y de los hechos del caso. Si tiene un acuerdo que nadie notarizó, la falta de ese sello puede parecerle un problema grave. Normalmente no lo es. Las reglas de forma de Florida exigen una firma, no un notario.
Si una contraparte ahora dice que el acuerdo no le obliga, o si se omitió un paso notarial, no tiene que resolverlo solo; nuestro equipo puede conversar sobre los hechos con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: los contratos comerciales de Florida generalmente no necesitan notario
La validez suele depender de los principios básicos del derecho contractual. La Corte Suprema de Florida ha dicho que un contrato verbal aún necesita una oferta, una aceptación, una contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales (St. Joe Corp. v. McIver). El sello de un notario no figura en esa lista. Ese es el punto de partida para la mayoría de los acuerdos. Si el acuerdo está sujeto a una regla de forma escrita, lo que cuenta es el escrito firmado.
Algunos acuerdos tienen una regla más estricta. Según el Fla. Stat. § 725.01, una acción sobre ciertos acuerdos está prohibida a menos que el acuerdo, o un memorándum del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte a la que se le quiere exigir su cumplimiento. El Fla. Stat. § 725.01 dice: “a menos que el acuerdo o promesa en que se base dicha acción, o alguna nota o memorándum del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte contra la que se exija o por otra persona que ella o él haya autorizado legalmente para ello.” La ley exige una firma.
La respuesta también cambia en ciertos acuerdos, como un contrato para la venta de tierras, tenencias o hereditamentos. Las secciones siguientes los explican.
¿Es legal un contrato si está notarizado?
Notarizar un contrato no lo vuelve legal por sí solo. El notario confirma quién firmó y que la firma se hizo ante él. El acuerdo aún necesita los elementos básicos de un contrato.
La ley notarial de Florida define “en presencia de” como incluir ver y oír a alguien mediante tecnología de audio y video (Fla. Stat. § 117.201). Esa definición se refiere a cómo puede llevarse a cabo una firma, no a si el acuerdo es válido.
El beneficio práctico es la prueba. Si alguien niega después haber firmado, una firma notarizada puede ser más fácil de probar.
La notarización también tiene límites. Los términos esenciales, como el precio, el alcance o el pago, conviene definirlos por escrito desde el principio. Citando su decisión anterior en Greater N.Y. Corp. v. Cenvill Miami Beach Corp., el Tribunal de Apelaciones de Distrito Tercero de Florida reafirmó que “un acuerdo de voluntades de las partes sobre todos los elementos esenciales es un requisito previo para la existencia de un contrato exigible, y cuando aparece que las partes siguen negociando los términos esenciales de un acuerdo, no puede haber acuerdo de voluntades” (Sandalwood v. Estevez).
Cuándo la ley de Florida exige un escrito y una firma en lugar de un notario
La regla básica de forma de Florida es el statute of frauds, que exige un escrito firmado, no un notario. Según el Fla. Stat. § 725.01, esos acuerdos incluyen un contrato para vender tierras, un arrendamiento de más de un año y un acuerdo que no pueda cumplirse en un plazo de un año. El escrito debe estar firmado por la parte a la que se le exige el cumplimiento, es decir, la persona obligada por el acuerdo, o por otra persona que esa parte haya autorizado legalmente.
Los tribunales no aplican una solución basada en la equidad para evitar esa regla. En DK Arena v. EB Acquisitions, la Corte Suprema de Florida sostuvo que la promissory estoppel, una doctrina de equidad, no puede usarse para eludir los requisitos de escrito de la ley.
La cláusula de no competencia es otro ejemplo. Según el Fla. Stat. § 542.335, un tribunal no hará cumplir una restricción contractual salvo que conste por escrito y esté firmada por la persona contra la que se pretende hacerla valer.
El hilo común es la firma. Qué regla se aplica depende de los hechos, así que revise el tipo de acuerdo antes de suponer que no se necesita un escrito.
Documentos en los que se requiere un notario, testigos o una declaración jurada
Las escrituras de bienes raíces son el ejemplo más claro de una regla de testigos. Según el Fla. Stat. § 689.01, ningún patrimonio o interés de propiedad libre, o por un plazo de más de 1 año, sobre bienes inmuebles puede crearse, otorgarse, transferirse o liberarse de otra forma que no sea mediante un instrumento escrito, firmado en presencia de dos testigos suscriptores por la parte o por el agente legalmente autorizado de la parte, salvo mediante testamento u otro nombramiento testamentario debidamente otorgado conforme a la ley, y no se requieren testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relativo a un arrendamiento de bienes inmuebles. Según el Fla. Stat. § 689.01, un interés de propiedad libre sobre bienes inmuebles de Florida, un interés por un plazo de más de un año o un interés incierto generalmente solo puede crearse, transferirse, liberarse, cederse o renunciarse mediante un instrumento escrito. Ese instrumento debe firmarse en presencia de dos testigos suscriptores por la parte que realiza la transferencia o por el agente legalmente autorizado de esa parte. Las excepciones son un testamento u otro nombramiento testamentario debidamente otorgado conforme a la ley y, en el caso de una cesión o renuncia, el acto y efecto de la ley. No se necesitan testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para un instrumento relacionado con uno. La ley también permite que el requisito de dos testigos se cumpla con testigos presentes mediante tecnología de comunicación por audio y video, según se define en la sección 117.201, y que firmen electrónicamente.
Si una escritura forma parte de su operación, lea el bloque de firmas antes de registrar cualquier cosa.
Los testigos son una prueba distinta del sello de un notario. Un documento presentado bajo juramento es distinto aún. Algunos formularios de construcción y de registro se firman bajo juramento, y las reglas de cada formulario provienen del estatuto que lo rige. Un contrato notarizado y un documento jurado no deben tratarse como si fueran lo mismo.
Cuando las partes acuerdan exigir la notarización
Muchos propietarios suponen que siempre se necesita un notario. El paso notarial suele ser uno que las propias partes añaden. Si el contrato en sí exige la notarización, ese paso pasa a formar parte del acuerdo.
Si se omite el paso notarial, puede surgir una disputa sobre si se cumplió la condición.
Hay dos detalles que importan. Primero, la redacción. Una cláusula que dice “notarizado” es distinta de una que dice “por escrito”. Segundo, el momento. Averigüe antes de que comience el trabajo, se envíe un pago o se cierre la operación si el paso se realizó.
Lea cualquier lenguaje sobre notarización antes de firmar o aceptar el cumplimiento. Una pregunta útil para la otra parte es si la cláusula convierte la notarización en una condición y qué ocurre si no se realiza.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Preguntas frecuentes sobre notarios y documentos comerciales en Florida
La mayoría de estas preguntas se reducen a una firma, un testigo o una declaración jurada. Las respuestas breves siguientes cubren las reglas de este artículo.
¿Es exigible un contrato en Florida sin notario?
Generalmente sí, si tiene los elementos básicos de un contrato y cumple cualquier regla de escrito firmado.
¿Qué exige Florida para una escritura?
Según el Fla. Stat. § 689.01, una escritura que transfiere un interés duradero sobre una propiedad debe firmarse en presencia de dos testigos suscriptores. El Fla. Stat. § 689.01 dice: “salvo mediante testamento u otro nombramiento testamentario debidamente otorgado conforme a la ley; y ningún patrimonio o interés, ya sea de propiedad libre o por un plazo de más de 1 año, o cualquier interés incierto sobre, en, hacia o fuera de cualesquiera predios, tierras, tenencias o hereditamentos, podrá cederse o renunciarse salvo mediante un instrumento firmado en presencia de dos testigos suscriptores por la parte que lo cede o renuncia, o por el agente legalmente autorizado de la parte, o por el acto y efecto de la ley; no obstante, no se requerirán testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relacionado con dicho arrendamiento.”
¿Puede hacerse cumplir un acuerdo verbal en Florida?
Algunos sí, si cumplen los requisitos básicos del derecho contractual.
Cómo la falta de un notario puede afectar una disputa
La falta de un sello notarial no decide por sí sola una disputa, pero sí puede dificultar la prueba.
Cuando se impugna un acuerdo, el tribunal examina el expediente completo. Los escritos firmados, los correos electrónicos, las facturas, los registros de pago y los testimonios de testigos pueden mostrar si se formó un contrato y qué exigía. Guarde en un solo lugar cada página firmada, cada borrador y cada mensaje sobre el acuerdo.
Algunas disputas dependen de lo que hicieron las partes, no de lo que firmaron. Por trabajo realizado sin un acuerdo escrito, puede plantearse el enriquecimiento injusto. Esa reclamación exige un beneficio conferido, que la otra parte lo aprecie, y que la acepte y lo retenga en circunstancias que hagan inequitativo conservarlo sin pago (Pincus v. American Traffic Solutions).
Las disputas sobre el cumplimiento plantean un asunto distinto. Los contratos de Florida incluyen una obligación implícita de buena fe y trato justo. Esa reclamación puede fracasar si aplicarla contradiría los términos expresos del contrato (QBE Ins. Corp. v. Chalfonte).
Hable con Ayala Law PA sobre su acuerdo
Cuando el estatus de un acuerdo no está claro, una conversación sobre los hechos es el siguiente paso útil. Puede tener un acuerdo firmado a medias con un socio, una solicitud de notarización que no esperaba o una contraparte que ahora afirma que el acuerdo nunca los obligó. Estas situaciones pueden avanzar rápidamente, y los documentos que tiene en este momento importan. Comuníquese con Ayala Law PA por teléfono al (305) 570-2208 o a través de la página de contacto.
Eduardo A. Maura, de Ayala Law PA, es el abogado responsable de esta página. La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave en Tampa, Florida. La firma atiende asuntos de disputas comerciales y contractuales para clientes de Tampa, del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay. No se puede prometer ningún resultado en ningún asunto.
