Hacer cumplir un contrato de compraventa de inmuebles comerciales en Florida
Para hacer cumplir un contrato de compraventa de inmuebles comerciales en Florida, usted pide a un tribunal que obligue a la otra parte a cumplir el contrato firmado. También puede pedir dinero para cubrir el daño que causó el incumplimiento. Las dos vías principales son el cumplimiento específico (una orden judicial para completar la venta) y los daños monetarios. La vía adecuada depende del contrato, de los avisos intercambiados y del expediente. Esta página explica las opciones, los pasos y los plazos de Florida que más importan.
Si un contrato comercial firmado se ha estancado y la fecha de cierre ya pasó, quizá tenga un reclamo que vale la pena revisar. Nuestro equipo puede analizarlo con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa hacer cumplir un contrato de compraventa de inmuebles comerciales en Florida
Hacer cumplir el acuerdo significa pedir a un tribunal que obligue a la otra parte a cumplir el trato que firmó. Los contratos de compraventa comercial cubren propiedades de uso empresarial, como edificios de oficinas, locales comerciales, almacenes, terrenos y edificios de apartamentos. Por lo general, duran más que un contrato de vivienda. A menudo incluyen períodos de debida diligencia, condiciones de financiamiento, revisiones ambientales y pasos de título y levantamiento topográfico.
Compradores, vendedores y dueños de negocios necesitan ayuda para hacer cumplir el contrato. Las situaciones más comunes incluyen:
- Un comprador cuyo vendedor se niega a cerrar la operación.
- Un vendedor cuyo comprador se retira o ha dejado de responder.
- Socios o administradores que no están de acuerdo en si la operación debe seguir adelante.
Entre los desencadenantes habituales están una fecha de cierre incumplida, la negativa a cooperar en trabajos de título o levantamiento, y una disputa sobre el depósito de garantía (el dinero que el comprador entrega para demostrar su compromiso). Las condiciones no divulgadas y un período de contingencia que terminó antes de que se resolviera un problema también generan conflictos.
Florida trata una firma electrónica igual que una firma escrita, salvo que la ley disponga otra cosa (Fla. Stat. § 668.004). Una operación firmada electrónicamente tiene el mismo valor que una en papel.
Recursos disponibles cuando se incumple un contrato de compraventa
- Las pérdidas requieren registros claros, como ofertas documentadas, costos de mantenimiento y condiciones de financiamiento perdidas.
- Las cláusulas del contrato sobre depósito e incumplimiento rigen este asunto.
- Rectificación: reescribir un documento que no coincide con lo que acordaron ambas partes. Los tribunales de Florida pueden rectificar un contrato escrito cuando un error mutuo significa que el documento no refleja el verdadero acuerdo (Tobin v. Michigan Mutual Insurance Co.).
- Rescisión: dejar sin efecto el contrato. La rescisión por error mutuo solo está disponible si el error es mutuo y afecta la esencia del trato (Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n).
Florida sigue la regla estadounidense (American Rule). Cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa (Price v. Tyler). Cuando un contrato celebrado en o después del 1 de octubre de 1988 contiene una cláusula que permite honorarios de abogado a la parte que debe actuar para hacer cumplir el contrato, Fla. Stat. § 57.105(7) permite al tribunal otorgar también honorarios de abogado razonables a la otra parte cuando esta gane cualquier acción, ya sea como demandante o demandada, respecto del contrato. Revise esa cláusula desde el principio.
Cómo funciona el cumplimiento específico para inmuebles comerciales
El cumplimiento específico pide a un tribunal que ordene a la otra parte cerrar la venta que describe el contrato. Los tribunales examinan el contrato escrito, los avisos intercambiados y la forma en que actuó cada parte. La solicitud depende de ese expediente, por lo que los documentos y los plazos importan desde el inicio.
Espere que la otra parte presente defensas. Un argumento común es que una cláusula es injusta y no debe aplicarse. Los tribunales de Florida buscan tanto un trato injusto en la forma en que se negoció el trato como cláusulas injustas, valorándolos en conjunto (Basulto v. Hialeah Automotive).
Otro asunto es la ratificación. Una parte que puede anular un contrato anulable puede perder ese derecho si no actúa después de conocer los hechos clave (Flaherty v. Flaherty). Esperar puede perjudicar una reclamación, así que actúe en cuanto conozca los hechos clave.
Cómo suele desarrollarse el proceso de cumplimiento
La mayoría de los casos de cumplimiento pasan de la revisión de documentos a un requerimiento escrito, a una demanda, y luego a la fase de prueba (discovery), mediación o arbitraje, y a una resolución.
- Revisión de documentos. Reúna el contrato de compraventa, las enmiendas, los avisos, los informes de inspección, los compromisos de título y los registros de depósito.
- Requerimiento escrito. Envíe un aviso que siga la cláusula de notificaciones del contrato. Un aviso defectuoso puede debilitar una reclamación posterior.
- Presentación de la demanda. La ley de Florida establece que las acciones se presentan en el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se ubica la propiedad (Fla. Stat. § 47.011). Esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Para una propiedad en el condado de Hillsborough, un tribunal de Hillsborough puede ser un foro adecuado.
- Mediación. Según Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe, a solicitud de una de las partes, remitir a mediación toda acción civil por daños monetarios que ya se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o que esos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes. La ley prevé excepciones, como las disputas entre arrendador e inquilino que no incluyan una reclamación por lesiones personales. La parte solicitante debe estar dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o esos costos deben poder dividirse equitativamente entre las partes. El texto del Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a petición de una de las partes, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.” Se aplican las excepciones previstas en la ley.
- Resolución. El caso puede terminar en un acuerdo, llegar a juicio o pasar a arbitraje si el contrato lo exige.
Los plazos varían según las agendas de los tribunales, el número de partes y si la propiedad está en disputa. Planifique en función de los pasos, no de una fecha fija.
Plazos y cuestiones de Florida que afectan su reclamación
- Los plazos contractuales más cortos son nulos. Conforme a Fla. Stat. § 95.03, una cláusula del contrato que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula.
- El plazo comienza cuando la reclamación se causa. Conforme a Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción se configura cuando ocurre su último elemento. Eso puede ser posterior a la fecha de firma.
- El arbitraje suspende el plazo. Conforme a Fla. Stat. § 95.051, el plazo de prescripción queda suspendido mientras esté pendiente un procedimiento arbitral sobre la controversia.
- Las cláusulas de controversias importan. Conforme a Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. El tribunal decide si el acuerdo existe.
- Autoridad de la entidad. Conforme a Fla. Stat. § 605.04074, el acto de un administrador que aparentemente actúa en el curso ordinario de las actividades y asuntos de la compañía obliga a una LLC administrada por administradores, salvo que el administrador no tuviera autoridad para actuar por la compañía en ese asunto concreto y la otra parte supiera o tuviera aviso de esa falta de autoridad.
- Fechas de contingencia. Las fechas de financiamiento, ambientales, de zonificación y de debida diligencia pueden cambiar sus derechos si se incumplen.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Por qué trabajar con Ayala Law PA en controversias sobre contratos de compraventa comercial
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- Abogado responsable de esta página: Eduardo A. Maura. Los abogados de la firma y el personal de apoyo atienden asuntos en estas áreas de práctica.
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- Honorarios: Los honorarios dependen del alcance de su asunto y del trabajo que requiera.
- Qué podemos hacer: Revisar su contrato de compraventa, explicar los recursos y plazos que pueden aplicarse, y analizar caminos realistas hacia una resolución.
Preguntas frecuentes sobre el cumplimiento de un contrato de compraventa comercial
A continuación se presentan respuestas breves a las preguntas que más hacen compradores y vendedores.
¿Puedo demandar si el vendedor cambió de opinión?
Depende de los términos del contrato, de los avisos entregados y de si se cumplieron las condiciones requeridas.
¿Necesito un abogado para enviar una carta de requerimiento?
Una carta de requerimiento debe seguir la cláusula de notificaciones del contrato. Los errores pueden debilitar una reclamación posterior.
¿Recuperaré mi depósito?
La recuperación depende de las cláusulas de depósito e incumplimiento de su contrato y de cómo ocurrió el incumplimiento.
¿Puede una LLC presentar esta reclamación?
Una LLC actúa a través de sus administradores y miembros. Fla. Stat. § 605.04074 establece cuándo sus actos obligan a la compañía.
¿Es válida una firma electrónica?
Sí. Conforme a Fla. Stat. § 668.004, una firma electrónica tiene la misma validez que una escrita, salvo que la ley disponga otra cosa.
¿Quién paga los honorarios de abogado?
Conforme a Price v. Tyler, cada parte generalmente paga sus propios honorarios, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa.
Hable con nuestro equipo sobre su contrato de compraventa
Si un contrato de compraventa comercial firmado se ha estancado, Ayala Law PA puede revisar el contrato con usted. Puede enfrentar una fecha de cierre que ya pasó, un depósito que la otra parte no quiere liberar o un socio que ha dejado de responder. Ordenar al mismo tiempo el contrato, los avisos y los plazos es mucho que manejar.
Traiga el contrato de compraventa, las enmiendas, los avisos y la correspondencia del cierre. Nuestro equipo puede analizar cómo encajan entre sí y explicarle sus opciones. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
