¿Puede un arrendador demandar a un inquilino comercial? Guía de arrendamientos en Florida
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Respuesta breve: sí, un arrendador puede demandar a un inquilino comercial por incumplir un contrato de arrendamiento comercial
Sí. En Florida, un arrendador puede demandar a un inquilino comercial que se marcha antes de que termine el contrato o que deja de pagar el alquiler. El texto del contrato y los hechos del caso determinan hasta dónde llega la reclamación. La sección 83.001 de los Estatutos de Florida establece que esta parte se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos que no se rigen por la parte II de este capítulo.
Una demanda es solo una de las opciones. Muchos arrendadores comienzan con un aviso de incumplimiento o una solicitud escrita de pago. Ese aviso suele detallar lo que se debe y lo que el inquilino debe hacer para corregir el problema. Léalo con atención antes de responder, porque sus plazos pueden ser decisivos.
Esta página explica las reclamaciones que puede presentar un arrendador, las cláusulas del contrato que cambian el monto en disputa y los pasos que una empresa debe dar antes de responder a una reclamación de pago.
Qué puede reclamar un arrendador de Florida tras la salida anticipada de un inquilino comercial
La primera reclamación de un arrendador suele referirse a cantidades que ya eran exigibles. Puede incluir el alquiler base, los gastos de operación y los recargos por pago tardío, si el contrato los permite. Compare cada partida de la reclamación con el contrato. Los cargos que el contrato no respalda merecen cuestionarse.
El alquiler por el resto del plazo del contrato suele ser la partida más importante. Los términos del contrato y el tribunal determinan cómo se calcula.
Los arrendadores también pueden reclamar otros costos vinculados al incumplimiento. Por ejemplo, facturas de servicios públicos impagas o reparaciones que el contrato asigna al inquilino.
Los honorarios de abogados son una cuestión aparte. Según la sección 57.105 de los Estatutos de Florida, si un contrato permite el cobro de honorarios a la parte que debe exigir su cumplimiento, el tribunal también puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta resulte vencedora. Una cláusula de honorarios puede favorecer tanto al inquilino como al arrendador.
La permanencia en el local después del vencimiento es una situación distinta. Cuando un inquilino se niega a marcharse al final del contrato, la ley de Florida permite al arrendador exigir el doble del alquiler mensual (sección 83.06 de los Estatutos de Florida). Los contratos de alquiler también devengan intereses desde el momento en que el alquiler se vuelve exigible, conforme a la misma sección.
Cómo las cláusulas de aceleración cambian el monto en disputa
Una cláusula de aceleración hace que el alquiler pendiente de todo el plazo sea exigible de una sola vez tras un incumplimiento. Sin esa cláusula, un arrendador puede tener que demandar mes a mes. Con ella, puede reclamar el saldo completo en una sola solicitud. Esto puede elevar el total muy por encima del alquiler ya vencido.
Lea la cláusula junto con las secciones sobre incumplimiento y notificación. Muchos contratos exigen una notificación por escrito y un plazo para subsanar antes de que la cláusula pueda aplicarse. Si el arrendador omitió esos pasos, la reclamación puede ser prematura. Compare las fechas con la notificación.
La cláusula puede estar en la sección de incumplimiento y no en la de alquiler, por lo que conviene revisar el contrato completo. El texto exacto de cada cláusula del contrato suele ser un punto central en una disputa contractual. Como el resultado depende de la redacción, una revisión línea por línea es importante.
Cómo volver a alquilar el local afecta el monto
Una vez que el inquilino se marcha, el arrendador controla el local vacío. El contrato suele indicar lo que el arrendador debe hacer para volver a alquilarlo, así que lea primero esa cláusula. Ella determina cómo se calcula la pérdida del arrendador.
Cuando un nuevo inquilino firma, su alquiler puede reducir lo que debe el inquilino anterior. Los costos de comercialización, las comisiones de corredores y las concesiones de alquiler al nuevo inquilino también pueden modificar la cifra neta. Pida al arrendador los registros del nuevo arrendamiento y una contabilidad clara de cada crédito y costo.
Un nuevo contrato con un plazo, una superficie o una tarifa de alquiler distintos cambia el cálculo. Compare las condiciones con cuidado antes de aceptar un total. Una reclamación que ignora el alquiler del nuevo inquilino puede estar sobrevalorada, y una que omite un crédito puede estar incompleta.
Términos del contrato que determinan la exposición de un inquilino comercial
La estructura del contrato decide quién paga los gastos de operación. En un arrendamiento bruto, el alquiler base cubre la mayoría de ellos. En un arrendamiento neto, el inquilino paga algunos o todos los impuestos, seguros y mantenimiento además del alquiler base. Un arrendamiento bruto modificado se sitúa en un punto intermedio. Estas diferencias cambian los montos que un arrendador puede añadir a su reclamación.
También son importantes los derechos de terminación anticipada, los plazos de notificación y los plazos para subsanar. Un inquilino con una opción de terminación debe seguir de cerca sus pasos de notificación. Un plazo incumplido puede dejar al inquilino responsable del alquiler.
Los depósitos de garantía, las obligaciones personales y las cláusulas de daños liquidados también cambian la exposición. Un depósito puede aplicarse al saldo. Una cláusula de daños liquidados fija una cantidad acordada de antemano para ciertos incumplimientos.
Los dueños de un inquilino que es una LLC deben conocer una regla. Según la sección 605.0304 de los Estatutos de Florida, un miembro o gerente no responde personalmente por las deudas de la compañía solo por ocupar ese cargo. Una obligación personal que el dueño firmó es una cuestión distinta, y el documento firmado es el que la rige.
Las condiciones de cesión y subarrendamiento también son importantes. Transferir el local o subarrendarlo sin el consentimiento del arrendador puede constituir un incumplimiento, incluso si el alquiler está al día. Además, un contrato no puede reducir el plazo para demandar por debajo del plazo de prescripción. Según la sección 95.03 de los Estatutos de Florida, la cláusula del contrato que fije un plazo más corto para demandar es nula.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Formas legítimas de poner fin anticipado a un arrendamiento comercial
Un inquilino puede salir antes de tiempo sin responsabilidad cuando el contrato le concede un derecho válido de terminación y lo ejerce correctamente. Estos derechos suelen venir acompañados de pasos de notificación, fechas o cargos. Cumplir cada paso es tan importante como tener el derecho.
Si el arrendador incumple una obligación esencial del contrato, el inquilino puede tener su propia reclamación. Los requisitos de notificación y de subsanación del contrato siguen aplicándose, por lo que el inquilino debe entregar la notificación escrita que el contrato exija.
Las cláusulas de siniestro y expropiación pueden permitir la terminación tras un daño importante al edificio o una toma del inmueble por parte del gobierno. Verifique si la cláusula encaja con el hecho real y qué pasos exige.
Retener el alquiler es arriesgado. El contrato y el historial de notificaciones determinan si ese derecho aplica. Revise ambos antes de retener un pago, porque un paso equivocado puede aumentar la reclamación.
Lo que puede costar romper un arrendamiento comercial en la práctica
Ninguna cifra única sirve para todos los contratos. El total depende del alquiler pendiente, de los términos de daños y aceleración, de los esfuerzos del arrendador para volver a alquilar el local y de cualquier cláusula de honorarios. Cada factor puede subir o bajar la cifra.
Una reclamación típica tiene varias partes. Puede incluir alquiler y cargos vencidos, alquiler futuro si el arrendador acelera o lo reclama, honorarios de abogados si el contrato o una ley los permiten, y costas judiciales. Cada partida debe corresponder a una cláusula del contrato o a una norma legal.
Los intereses son otro componente. Según la sección 83.06 de los Estatutos de Florida, los contratos de alquiler devengan intereses desde que el alquiler se vuelve exigible. Los intereses de la sentencia se rigen por una norma distinta. Según la sección 55.03 de los Estatutos de Florida, el Director Financiero fija cada trimestre la tasa de interés de las sentencias. Esa ley no modifica una tasa fijada por contrato escrito.
El impuesto sobre las ventas sobre el alquiler comercial también puede alterar una reclamación. Revisar con cuidado cada período que incluye una reclamación ayuda a evitar errores en los importes reclamados.
Pasos a seguir antes de responder a la reclamación de un arrendador
Comience reuniendo el contrato completo, todas sus enmiendas, los avisos de incumplimiento, el registro de pagos del alquiler y cada carta o correo electrónico con el arrendador. La mayor parte de la respuesta se encuentra en esos documentos.
Después, verifique si el arrendador envió un aviso escrito de incumplimiento en debida forma y si el plazo para subsanar ya transcurrió. Un arrendador que omitió el aviso puede debilitar su propia reclamación. Nuestra guía sobre la notificación escrita antes de una reclamación por incumplimiento explica ese paso con más detalle.
Luego considere ante qué tribunal se tramitaría una disputa. Según la sección 47.011 de los Estatutos de Florida, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Si el contrato contiene una cláusula de arbitraje, la sección 682.02 de los Estatutos de Florida establece que un acuerdo escrito de arbitraje es válido y exigible, salvo por causas que permitan revocar cualquier contrato.
La mediación funciona de forma distinta en las disputas entre arrendadores e inquilinos. Según la sección 44.102 de los Estatutos de Florida, una disputa entre arrendador e inquilino que no incluya una reclamación por lesiones personales queda excluida de la derivación obligatoria a mediación. Un tribunal aún puede ordenar la mediación por iniciativa propia.
Para el marco general de las disputas contractuales, consulte la guía sobre disputas contractuales en Florida.
Preguntas frecuentes
¿Puede un arrendador demandar a un inquilino comercial por romper un contrato de arrendamiento comercial en Florida?
Sí. Un arrendador puede demandar por alquileres impagos y otros incumplimientos del contrato, y la redacción del contrato da forma a la reclamación.
¿Una demanda de un arrendador debe pasar primero por mediación?
No siempre. La ley de Florida excluye de la derivación obligatoria a mediación las disputas entre arrendador e inquilino que no incluyan una reclamación por lesiones personales.
¿Un dueño de una LLC responde personalmente por la deuda de arrendamiento de la compañía?
La ley de Florida establece que un miembro o gerente no responde personalmente por las deudas de la compañía solo por ocupar ese cargo. Una obligación personal que el dueño firmó es una cuestión distinta.
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