Terminar un contrato de construcción en Florida: guía para el propietario
Terminar un contrato de construcción es una decisión que merece una reflexión cuidadosa antes de actuar. Hecho correctamente, protege su proyecto. Hecho mal, puede convertirlo en la parte que incumple. Los propietarios, desarrolladores y contratistas generales suelen seguir la misma secuencia: confirmar un incumplimiento válido, dar aviso por escrito, permitir el periodo de subsanación, documentar la obra, contratar a un reemplazo y, después, reclamar el costo adicional. Esta página explica cada paso en términos sencillos. Está dirigida a empresas de Tampa y del condado de Hillsborough. Ayala Law PA tiene su única oficina en Tampa, y desde allí atendemos a clientes de toda el área de Tampa Bay.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa terminar un contrato de construcción en Florida
La terminación por incumplimiento pone fin al derecho del contratista a seguir trabajando porque no cumplió con sus obligaciones. La terminación por conveniencia permite al propietario poner fin a la obra por sus propias razones, pero solo si el contrato lo permite.
La diferencia es importante porque cada vía requiere pruebas distintas. Una terminación por incumplimiento depende de las fallas del contratista. Una terminación por conveniencia depende de lo que dice el contrato.
Esta página está dirigida a propietarios, desarrolladores y contratistas generales que enfrentan a un contratista o subcontratista que va retrasado, ha abandonado la obra o no cumple con su trabajo. Cada una de estas situaciones requiere pasos cuidadosos.
Una terminación que el contrato no respalda puede convertir al propietario en la parte que incumple. En lugar de reclamar, el propietario podría terminar defendiéndose de una demanda.
Cómo confirmar que tiene una base válida para terminar
Necesita una base tanto en el contrato como en los hechos antes de poner fin al trabajo de un contratista. Comience por enumerar lo que salió mal y luego compare cada punto con el contrato.
Entre los desencadenantes comunes de incumplimiento se encuentran:
- Abandonar la obra o suspender el trabajo durante un periodo prolongado
- No suministrar de forma reiterada suficientes trabajadores o materiales
- No pagar a subcontratistas o proveedores
- Trabajos que no siguen los planos o los códigos de construcción
- Incumplir los hitos que fija el contrato
Después, lea la cláusula de terminación, los periodos de subsanación y las disposiciones de aviso. Revise también los planos, las especificaciones y las órdenes de cambio que incluya el contrato, porque con frecuencia también son relevantes.
Pregúntese si la falla es lo bastante grave como para importar según el contrato. Revise si retrasos causados por el propietario o problemas de diseño tuvieron algo que ver. Un retraso que usted causó puede debilitar su reclamo por incumplimiento.
Cómo seguir los pasos de aviso y subsanación requeridos
Siga con exactitud los pasos de aviso y subsanación que establece el contrato, en el orden en que los fija. Un paso omitido le da al contratista un argumento fácil.
- Redacte un aviso por escrito que identifique cada deficiencia y cite la sección del contrato que se incumple.
- Entréguelo por el método que exija el contrato, por ejemplo, correo certificado a una dirección indicada. Conserve la prueba de entrega.
- Deje transcurrir todo el periodo de subsanación y registre lo que el contratista hizo o no hizo.
- Termine el contrato por escrito solo cuando esos pasos estén completos. Indique la fecha de efectividad y qué obligaciones siguen vigentes.
Si el contratista es una LLC, las reglas de aviso también importan. La ley de Florida establece quién puede recibir avisos de una sociedad de responsabilidad limitada, incluido su agente registrado Fla. Stat. § 605.0117.
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Cómo proteger el proyecto: documentación, control de la obra y pagos
Proteja el proyecto documentando el trabajo, asegurando el lugar de la obra y revisando los pagos antes de retener cualquier cantidad. Los buenos registros suelen decidir las disputas posteriores.
- Inventaríe el trabajo terminado, los materiales almacenados y el equipo, con fotos fechadas e informes escritos.
- Asegure la obra, recoja las llaves y confirme quién tiene derechos de acceso.
- Dé seguimiento a los permisos e inspecciones para que el contratista de reemplazo pueda continuar sin demoras.
- Revise las solicitudes de pago, las retenciones y los montos adeudados antes de retener dinero.
- Confirme las renuncias de gravamen y si se ha pagado a los subcontratistas.
Las decisiones de pago en un proyecto de construcción pueden tener efectos duraderos, por lo que conviene pensarlas bien antes de actuar.
Cómo contratar a un contratista de reemplazo y recuperar costos
Puede recuperar los costos adicionales de terminación cuando el contrato y sus registros los respalden. Comience por definir por escrito el trabajo pendiente.
- Obtenga ofertas o propuestas por escrito de contratistas de reemplazo para el mismo alcance.
- Compare el precio del reemplazo con el saldo pendiente del contrato para estimar el costo de terminar la obra.
- Revise las fianzas y cualquier obligación de la afianzadora que pueda aplicarse a la conclusión del trabajo.
- Documente los costos excesivos de terminación, los costos por retraso y otras pérdidas que pueda probar.
La recuperación depende de los términos del contrato y de la prueba disponible. Nunca es automática.
El momento también importa. El plazo suele contarse desde el certificado de ocupación, el certificado de terminación o el abandono de la obra, lo que ocurra primero. Una cláusula contractual que acorte el plazo para presentar la demanda es nula según Fla. Stat. § 95.03.
Algunos contratos permiten que la parte vencedora recupere honorarios de abogados.
Preguntas frecuentes sobre terminar y reemplazar a un contratista
La mayoría de los propietarios debe completar los pasos de aviso del contrato antes de terminarlo. Las respuestas siguientes abordan preguntas que los propietarios hacen con frecuencia.
¿Puedo terminar el contrato sin un aviso escrito de incumplimiento?
Por lo general, no. Las condiciones de aviso del contrato suelen prevalecer, así que revíselas primero.
¿Qué pasa si el contratista impugna la terminación?
La disputa puede pasar a negociación, mediación, arbitraje o a un tribunal de Florida, según el contrato. A petición de parte, un tribunal de Florida debe remitir a mediación muchas demandas presentadas por daños monetarios, siempre que la parte que lo solicita pueda pagar su parte Fla. Stat. § 44.102. La ley de Florida generalmente considera válido y exigible un acuerdo de arbitraje por escrito Fla. Stat. § 682.02.
¿Puede un subcontratista presentar un gravamen después de que yo termine el contrato?
Los derechos de gravamen dependen de la ley de gravámenes de construcción de Florida y del momento en que se realizaron el trabajo y los pagos. Las reglas aplicables dependen de los hechos de cada caso.
¿Dónde se presentaría una disputa sobre construcción?
En general, la acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio Fla. Stat. § 47.011. En el caso de un proyecto en el condado de Hillsborough, esto puede significar un tribunal local.
¿Necesito tener listo el reemplazo primero?
Planificar el reemplazo con anticipación reduce los tiempos muertos. Aun así, los pasos de aviso van primero.
¿Quiere saber cuál es su situación?
Cuéntenos su caso y nuestro equipo le explicará las opciones que tiene disponibles.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en la terminación de una obra
Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, incluidas las disputas de construcción. Nuestra práctica abarca disputas entre contratistas y subcontratistas, la ejecución de gravámenes de construcción y el fraude en contratos de construcción. También atendemos disputas comerciales y contractuales en tribunales y arbitrajes de Florida.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo de apoyo ayuda con la administración de los casos.
Nuestra única oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa. Ayala Law PA mantiene su oficina en Tampa. Atendemos a clientes de Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y toda el área de Tampa Bay desde nuestra oficina en Tampa.
No podemos predecir cómo se resolverá ninguna disputa. Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o firma, y le informaremos si ese es el caso.
Si un contratista abandonó su obra o se retrasó mucho en el cronograma, el siguiente paso es importante. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso para analizar su contrato y los pasos de aviso.
