Fianza para liberar un gravamen de construcción en Florida | Ayala Law PA
Una fianza para liberar un gravamen de construcción en Florida es una fianza de caución que se presenta en lugar de un gravamen inscrito. Una vez constituida la fianza, la disputa sobre el gravamen pasa a la fianza, y la propiedad deja de ser el bien al que está vinculada la reclamación. A continuación encontrará qué hace una fianza, los plazos que siguen corriendo y cómo suelen avanzar estas disputas.
Esta página ofrece información general para propietarios, contratistas, subcontratistas y prestamistas en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay.
Si un gravamen registrado tiene en pausa una venta, un refinanciamiento o un cierre, no tiene que resolver los plazos solo; con gusto podemos conversarlo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una fianza para liberar un gravamen de construcción
Una fianza para liberar un gravamen de construcción es una fianza de caución que ocupa el lugar de la propiedad como bien al que está vinculada la reclamación. Propietarios, contratistas y prestamistas suelen recurrir a ella cuando un gravamen amenaza una venta, un refinanciamiento o un cierre de operación.
La fianza cambia aquello a lo que se vincula la reclamación. La cuestión de la deuda sigue abierta, y las partes todavía deben resolverla.
La fianza es una herramienta dentro de una disputa por gravámenes. Por sí sola, no pone fin a la disputa.
Qué costos y honorarios pueden derivarse de una disputa por gravámenes
En Florida, normalmente cada parte paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga lo contrario. El Tribunal Supremo de Florida describió esta regla en Price v. Tyler.
Las cláusulas de honorarios en los contratos son importantes. Si un contrato permite el pago de honorarios a la parte que debe exigir su cumplimiento, el tribunal puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane, ya sea como demandante o como demandada. Véase Fla. Stat. § 57.105(7).
Que una oferta de transacción quede comprendida en el § 45.061 depende de cuándo se devengó la causa de acción. El Fla. Stat. § 45.061 dice: “The offer shall remain open for 45 days unless withdrawn sooner by a writing served on the offeree prior to acceptance by the offeree.” (La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario de la oferta antes de que este la acepte.)
Las primas de la fianza y los cargos de inscripción varían según el proyecto y la compañía de fianzas. Revise el costo total de cualquier fianza antes de comprometerse.
Cómo suele avanzar una disputa por gravámenes, paso a paso
Una disputa por gravámenes normalmente avanza por la revisión de documentos, la verificación de plazos, un intento de acuerdo y, si es necesario, un proceso judicial o arbitral.
- Reúna los documentos. Recopile el gravamen inscrito, el contrato, las órdenes de cambio, las facturas y los registros de pagos.
- Elabore una cronología. Anote las fechas del permiso, del certificado, del último trabajo y de los avisos. Las fechas determinan los plazos que se indican más abajo.
- Evalúe una fianza. Compare el costo y el momento de una fianza con la venta o el préstamo en juego.
- Considere una oferta. Conforme al subapartado (6), el § 45.061 no se aplica a las causas de acción que se devenguen después de la fecha de vigencia de esta ley.
- Elija el foro. Algunos contratos de construcción prevén arbitraje. La American Arbitration Association publica recursos sobre arbitraje y mediación en construcción. Si el caso va a los tribunales, se aplican las reglas de competencia territorial.
El plazo para constituir la fianza depende de la compañía de fianzas y de los trámites de inscripción, así que conviene empezar pronto.
Plazos que siguen corriendo
Los plazos de presentación en Florida corren según su propio calendario. Conforme a la ley de Florida, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes inmuebles debe iniciarse, por regla general, dentro de cuatro años. El plazo corre, por lo general, desde la fecha más temprana en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha en que se abandona la construcción si no se completa. Existen excepciones, incluidos los defectos latentes y un límite máximo de siete años. El plazo corre desde la fecha más temprana en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha en que se abandona la construcción si no se completa. En el caso de defectos latentes, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los siete años siguientes a la fecha de ese certificado o del abandono. El cómputo comienza en la fecha más temprana de entre las siguientes:
- un certificado provisional de ocupación,
- un certificado de ocupación,
- un certificado de finalización, o
- la fecha en que se abandonó la construcción, si nunca se terminó.
En cualquier caso, la acción debe iniciarse dentro de los siete años contados desde esa fecha más temprana.
En el caso de un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha del certificado o del abandono, la que sea anterior. La reparación de trabajos terminados no amplía el plazo para trabajos amparados por un permiso y un certificado.
Las reconvenciones, las demandas cruzadas y las demandas contra terceros que surjan de la conducta, la transacción o el hecho expuesto, o que se haya intentado exponer, en un escrito procesal pueden presentarse hasta un año después de que se notifique ese escrito, incluso si de otro modo estarían prescritas.
Las fechas de inicio determinan cuándo empieza a correr el plazo
Por sus propios términos, la regla de ofertas de la ley de Florida no se aplica a las causas de acción que se devenguen después de la fecha de vigencia de la ley; cualquier parte puede notificar a la parte contraria una oferta escrita en cualquier momento posterior a más de 60 días desde la notificación de la citación y la demanda a una parte, pero a más tardar 60 días (o 45 días si se trata de una contraoferta) antes del juicio. Según la ley de Florida, “The offer shall remain open for 45 days unless withdrawn sooner by a writing served on the offeree prior to acceptance by the offeree.” (La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario de la oferta antes de que este la acepte.)
Mantenga los permisos, certificados, facturas y avisos en una sola cronología. Esos documentos muestran qué fechas pueden determinar su reclamación.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cuando el gravamen se impugna: defensas, términos contractuales y competencia territorial
Un gravamen impugnado suele depender de los términos del contrato, por lo que esos términos importan tanto como los documentos del gravamen.
- Contratos expresos. Cuando un contrato escrito cubre el mismo asunto, las reclamaciones que surjan de esa relación generalmente no pueden sostener un enriquecimiento sin causa. Véase Williams v. Johnson.
- Términos abusivos. Un tribunal que se niega a aplicar un término por considerarlo inconscionable analiza tanto la forma en que se celebró el negocio como lo injusto que es el término. Basulto v. Hialeah Automotive pondera ambos aspectos en conjunto.
- Contratos ilícitos. Un contrato que viola la constitución o una ley es nulo y no será aplicado por los tribunales de Florida. Véase Taboada v. Duarte.
- Conforme al Fla. Stat. § 47.011, una demanda solo puede presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se devengó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad; esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Conforme al Fla. Stat. § 47.051, las acciones contra una sociedad anónima nacional deben presentarse en el condado donde tenga o mantenga habitualmente una oficina para su actividad ordinaria, donde se devengó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Las acciones contra una sociedad anónima extranjera que realice negocios en Florida deben presentarse en un condado donde tenga un agente u otro representante, donde se devengó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio.
Por qué Ayala Law PA para asuntos de gravámenes de construcción
Ayala Law PA enfoca su práctica en disputas empresariales y comerciales, incluido el litigio de construcción. Ese trabajo abarca disputas entre contratistas y subcontratistas, ejecuciones de gravámenes y fraude en contratos de construcción ante los tribunales y en arbitrajes de Florida.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo ayuda a organizar los documentos, las fechas y los detalles de presentación que requieren los asuntos de construcción.
La única oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL. El bufete representa a empresas en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay. El bufete también atiende litigios inmobiliarios y disputas entre accionistas y socios.
Cada gravamen depende de sus propios documentos y hechos, por lo que aquí no se puede prometer ningún resultado.
Preguntas frecuentes
¿Constituir una fianza significa que ya no debo nada al contratista o proveedor?
No. La fianza cambia aquello a lo que se vincula la reclamación.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por trabajos de construcción en Florida?
La ley de Florida establece, por regla general, un período de cuatro años para las acciones de construcción conforme a la s. 95.11(3)(b), sujeto a condiciones y excepciones que dependen de los hechos de cada caso. Para acciones relacionadas con el diseño, la planificación o la construcción de mejoras a bienes inmuebles, también se aplica un límite máximo de siete años, contado desde la fecha del certificado de ocupación temporal, del certificado de ocupación o del certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero (Fla. Stat. § 95.11).
¿Dónde puede presentarse una demanda por gravamen?
Véase el Fla. Stat. § 47.011, que exige que las acciones se presenten solo en el condado donde reside el demandado, donde se devengó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad, y que no se aplica a las acciones contra no residentes.
¿Cuánto costará esto?
Los honorarios se analizan cuando usted se comunica con la oficina.
Próximo paso: hable sobre su gravamen inscrito
Si surge una pregunta sobre una fianza para liberar un gravamen de construcción en Florida en un proyecto que usted no eligió, no tiene por qué resolver los plazos por su cuenta. Un gravamen inscrito puede paralizar una venta, un refinanciamiento o un cierre mientras el reloj sigue corriendo.
Llame a Ayala Law PA al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso. Traiga el gravamen, el contrato y las fechas del proyecto, y revisaremos sus opciones con usted.
