Opciones para salir de un contrato de arrendamiento comercial en Florida para empresas
No existe una única forma de salir de un contrato de arrendamiento comercial. La vía que funciona depende de lo que diga su contrato y de la postura de su arrendador. La mayoría de las salidas se reducen a cuatro caminos: las cláusulas de terminación propias del contrato, la cesión del contrato a otra persona, una rescisión negociada o una disputa en tribunal o en arbitraje como último recurso.
Esta página es responsabilidad de Eduardo A. Maura. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma se concentra en litigios empresariales, incluidos los litigios comerciales y de contratos, y trabaja con empresas de Tampa Bay y del condado de Hillsborough.
Si su negocio está atado a un arrendamiento que ya no quiere, nuestro equipo puede revisar con usted el contrato y sus opciones. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué no hay una respuesta única para salir de un contrato de arrendamiento comercial
Es posible que haya firmado un contrato de arrendamiento que su empresa ya no quiere. O que un arrendador le haya enviado un aviso de incumplimiento. A menudo usted actúa en nombre de una LLC o de una corporación mientras la renta sigue venciendo. Esa presión hace tentadora una acción rápida. Pero actuar rápido sin un plan puede costar más que el propio contrato.
Cada vía tiene su propio riesgo. Una cesión puede dejar al arrendatario original obligado a pagar la renta. Una compra de salida cuesta dinero por adelantado. Un litigio requiere tiempo y dinero. Cada salida depende de los hechos, así que considere esta página como un mapa de sus opciones, no como un pronóstico de cómo terminará cada una.
El orden importa. Lea primero el contrato. Luego verifique si se permite una cesión y si el arrendador estaría dispuesto a negociar. La resolución de disputas suele ser lo último, porque es la vía que más tiempo toma y la que más incertidumbre conlleva.
Comience por las condiciones de salida del propio contrato
Comience leyendo el contrato, porque sus condiciones de salida establecen las reglas para todo lo demás. El Fla. Stat. § 83.001 de Florida aplica sus normas sobre arrendamientos no residenciales a los contratos comerciales. El texto de su contrato rige la mayoría de los detalles.
Busque una cláusula de terminación anticipada. Anote las condiciones, las penalidades y los plazos de aviso. Un plazo incumplido puede cerrar una opción de salida antes de que empiece a usarla.
Luego revise la sección de cesión y subarrendamiento. Muchos contratos exigen el consentimiento del arrendador antes de cualquier traspaso. Algunos también le dan al arrendador un derecho de recuperación, que le permite retomar el local. Lea ese lenguaje con atención.
Revise también la sección de incumplimiento y recursos. Muestra lo que el arrendador puede reclamar si usted se va antes de tiempo. Observe además la sección de avisos, que indica a dónde deben enviarse los avisos y de qué forma deben entregarse. Un aviso enviado a la dirección equivocada puede invalidar su salida.
Conforme al Fla. Stat. § 725.01, no se puede presentar una demanda basada en un contrato de arrendamiento por más de un año salvo que el acuerdo o promesa en que se basa la acción, o alguna nota o memorando del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte a quien se le atribuye. El Fla. Stat. § 725.01 dice: “unless the agreement or promise upon which such action shall be brought, or some note or memorandum thereof shall be in writing and signed by the party to be charged therewith or by some other person by her or him thereunto lawfully authorized.” Ponga cada enmienda por escrito antes de confiar en ella.
Salidas negociadas: cesión, subarrendamiento y rescisión
Una salida negociada significa que usted y el arrendador acuerdan cómo termina el contrato o quién lo asume. Una cesión traspasa todo el contrato a un nuevo arrendatario. Un subarrendamiento alquila el local a una nueva parte mientras usted sigue siendo el arrendatario. Ambas suelen requerir la aprobación del arrendador.
La rescisión pone fin anticipado al contrato. El arrendador acepta condiciones, como un pago, a cambio de recuperar el local. Una compra de salida es una forma de rescisión. El acuerdo escrito debe cubrir la renta hasta la fecha de término, el depósito de garantía, la restauración del local y las liberaciones mutuas.
El detalle que más suelen pasar por alto los propietarios es la liberación. A menos que el arrendador acuerde por escrito liberar al arrendatario original y a cualquier garante personal, la parte original puede seguir debiendo la renta después de una cesión. Obtenga esa liberación en el acuerdo firmado, no en un correo electrónico ni en una llamada telefónica.
Las promesas verbales son arriesgadas. La Corte Suprema de Florida ha dicho que la doctrina de promissory estoppel no puede usarse para eludir la Ley de Fraudes (Statute of Frauds). En DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC, el tribunal lo dijo de forma directa. Haga constar el acuerdo por escrito.
Garantías personales y por qué cambian el análisis
Una promesa personal de pagar la renta puede mantener a un propietario obligado después de que la empresa salga del local o cierre. Los arrendadores suelen pedir al propietario que firme una, lo que convierte a esa persona en garante. Ese documento es independiente del contrato de arrendamiento de la empresa.
La ley de Florida separa las deudas de la empresa de la exposición personal de sus propietarios. Conforme al Fla. Stat. § 605.0304, la deuda de una empresa es únicamente de la empresa. Un miembro o gerente no responde personalmente por ella solo por ser miembro o gerente. Eso protege a los propietarios de las deudas de la empresa. Si esa promesa lo obliga a usted depende de su redacción exacta.
Cuando hable de una salida, ponga la promesa personal sobre la mesa. Pida una liberación por escrito vinculada a la salida o a la cesión. Revise la redacción antes de cualquier conversación sobre la salida, porque la conversación puede moldear las condiciones que acepte después. Algunos propietarios descubren esta exposición solo cuando la empresa deja de pagar, y ya es demasiado tarde para negociar.
Cuando el arrendador no acepta: incumplimiento, daños y el plazo de prescripción
Si el arrendador no está de acuerdo, irse sin un acuerdo puede significar renta impagada, cargos por mora y reclamaciones por daños. Permanecer en el local después de vencido el contrato puede costar aún más.
Conforme al Fla. Stat. § 83.06, un arrendador puede exigir el doble de la renta mensual cuando un arrendatario se niega a entregar la posesión al término del contrato. La misma sección establece que los contratos de renta devengan intereses desde la fecha en que la renta vence.
Los plazos importan. Florida fija plazos para presentar demandas, incluidas las basadas en contratos, en el Fla. Stat. § 95.11. Una cláusula del contrato que acorte el plazo para demandar por debajo del período previsto en la ley es nula conforme al Fla. Stat. § 95.03.
No abandone el local ni deje de pagar sin asesoramiento. Esas medidas pueden aumentar su exposición y fortalecer la reclamación del arrendador. Planifique cada paso antes de darlo.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Cuando una disputa por un arrendamiento llega a tribunal o a arbitraje
Una disputa por un contrato de arrendamiento puede terminar en un tribunal de Florida o en arbitraje, según lo que diga el contrato. Los conflictos sobre la salida de un arrendamiento se enmarcan en los litigios comerciales y de contratos. El desalojo de un arrendatario comercial por parte del arrendador sigue sus propios trámites judiciales, que es un tema aparte.
Conforme al Fla. Stat. § 47.011, las acciones pueden presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Para locales en el condado de Hillsborough, la ubicación de la propiedad puede ser relevante.
Si el contrato tiene una cláusula de arbitraje, el Fla. Stat. § 682.02 establece que un acuerdo escrito para someter a arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista para revocar un contrato. La mediación funciona de otra manera. Conforme al Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación, a solicitud, muchos casos de daños, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan dividirse equitativamente entre las partes. Conforme al Fla. Stat. § 44.102(2)(a), un tribunal, según las reglas adoptadas por la Corte Suprema, debe remitir a mediación, a solicitud de una de las partes, cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción enumerada, como una acción que sea una disputa entre arrendador y arrendatario que no incluya una reclamación por lesiones personales.
Las cláusulas de honorarios del contrato también importan. Conforme al Fla. Stat. § 57.105, si un contrato permite reconocer honorarios a la parte que debe exigirlo, el tribunal puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esta resulte vencedora. Lea esa cláusula antes de presentar o responder una demanda. Para una visión más amplia, consulte nuestro resumen de litigios empresariales.
Pasos prácticos antes de contactar a un abogado, y cómo dar el siguiente paso
Reúna sus documentos antes de llamar a alguien o de escribir al arrendador. Recopile el contrato y sus enmiendas, cualquier promesa personal, los avisos de incumplimiento, los estados de cuenta de la renta y la correspondencia. Anote la fecha de cada aviso.
Evite las medidas unilaterales. No cambie las cerraduras, no retenga la renta sin un plan ni envíe un aviso de salida sin haberlo verificado con la sección de avisos del contrato. Cada medida puede cambiar su posición.
Si tiene un contrato firmado, una carta del arrendador o un plazo que no puede cumplir con facilidad, no tiene que resolver las opciones por su cuenta. Ayala Law PA puede revisar con usted el lenguaje del contrato y su exposición personal. Comuníquese a través de nuestra página de contacto o llame al (305) 570-2208 para hablar sobre su caso con Eduardo A. Maura.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la mejor manera de salir de un contrato de arrendamiento comercial?
No existe una única vía. Las condiciones de salida del contrato, la postura del arrendador y cualquier promesa personal que haya firmado determinan cuál camino es viable.
¿Puede un arrendador cobrar el doble de la renta si mi empresa se queda después del vencimiento del contrato?
Conforme a la ley de Florida, un arrendador puede exigir el doble de la renta mensual cuando un arrendatario se niega a entregar la posesión al término del contrato.
¿Se sostiene una promesa verbal del arrendador de liberarme del contrato?
Un contrato de arrendamiento de más de un año generalmente requiere un escrito firmado conforme a la Ley de Fraudes (Statute of Frauds) de Florida. Obtenga cualquier liberación por escrito antes de confiar en ella.
¿Puede una disputa por un contrato de arrendamiento comercial ir a mediación?
Algunas sí, pero una disputa entre arrendador y arrendatario que no incluya una reclamación por lesiones personales es una excepción a la regla de remisión a mediación.
