Demanda por comisiones inmobiliarias en Florida: cuando no se paga, hay opciones legales

Demanda por comisión en una venta de inmueble comercial en Florida

Es posible que haya recibido una reclamación de comisión por una venta comercial. O puede que considere que un corredor no tiene derecho a esa comisión. Entender su posición es un primer paso sensato en cualquier disputa comercial.

Si se debe una comisión suele depender de los términos escritos del acuerdo, de lo que el corredor efectivamente hizo y del historial documental. Esta página explica cómo funciona una demanda por comisión inmobiliaria en Florida y qué conviene reunir primero.

Qué es una demanda por comisión en un inmueble comercial

Una demanda por comisión en un inmueble comercial es un proceso judicial sobre quién debe pagar los honorarios de un corredor en la venta de un negocio o de un inmueble de inversión. Por lo general, un corredor o una firma corredora demanda para cobrar. El demandado suele ser el vendedor, el comprador u otra corredora. A veces, el propietario demanda para evitar el pago.

Las operaciones comerciales plantean cuestiones que muchas compraventas de viviendas no plantean:

• Honorarios más altos, por lo que hay más dinero en juego.
• Más partes, como el corredor que tomó el encargo de venta, el corredor del comprador y el propietario.
• Repartos entre corredoras, a menudo llamados acuerdos de corretaje cooperativo.
• Plazos más largos, con diligencia debida, financiamiento y cierres que pueden extenderse durante meses.

En disputas comerciales que involucran a corredores pueden surgir cuestiones de licencia. El lugar donde se presenta la demanda también importa. La ley de Florida establece que las acciones solo pueden iniciarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se ubica el inmueble en litigio, pero esta regla no se aplica a las acciones contra no residentes (Fla. Stat. § 47.011). Para un inmueble en el área de Tampa, eso puede significar el condado de Hillsborough. El condado correcto depende de las partes y de los hechos.

Cuándo generalmente se debe una comisión

Las disputas sobre comisiones suelen depender de los términos del acuerdo entre las partes y del trabajo que realizó el corredor. Los términos escritos vienen primero.

El acuerdo de encargo de venta o de corretaje

El acuerdo firmado es el punto de partida. Debe fijar la tarifa, indicar si el encargo es exclusivo y explicar cuándo se devenga la comisión. Lea esos términos con atención, porque una sola frase puede cambiar el resultado.

Causa eficiente (procuring cause)

Las disputas sobre comisiones suelen plantear preguntas sobre el papel que desempeñó cada parte en la operación. Los tribunales analizan los hechos, incluidas las presentaciones, las visitas al inmueble y las negociaciones. La respuesta depende de lo ocurrido en cada operación.

Listo, dispuesto y capaz frente al cierre

Algunas cláusulas pagan cuando el corredor encuentra a un comprador que está listo, dispuesto y capaz de comprar en los términos indicados. Otras pagan solo cuando la operación se cierra. Sepa cuál firmó, porque cambia lo que el corredor debe probar.

Cláusulas de cola (tail clauses)

Una cláusula de cola puede alcanzar a un comprador que el corredor presentó durante el encargo, aunque la venta se cierre después de que el encargo haya terminado. Su duración y alcance dependen de la redacción exacta.

Acuerdos verbales y correos electrónicos

Un acuerdo puede ser verbal, pero la prueba se vuelve más difícil. Un contrato verbal debe cumplir de todos modos las reglas básicas de los contratos: una oferta, una aceptación, una contraprestación y términos esenciales expresados con suficiente claridad (St. Joe Corp. v. McIver). Los correos electrónicos y los mensajes de texto suelen llenar ese vacío.

Reclamaciones y defensas habituales

Las reclamaciones más comunes buscan una comisión impagada en virtud de un acuerdo de corretaje, o el pago de un beneficio cuando ningún acuerdo cubre los honorarios.

• Incumplimiento del acuerdo de corretaje. El corredor afirma que no se respetaron los términos del contrato.
• Enriquecimiento injusto. Para plantear esta reclamación en Florida, el demandante debe alegar que se le confirió un beneficio, que el demandado lo reconoció y que lo aceptó y retuvo en circunstancias que hacen injusto quedarse con él sin pagar (Pincus v. American Traffic Solutions). Cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, esta reclamación generalmente no permite recuperar nada (Williams v. Johnson).
• Reclamaciones por reparto en corretaje cooperativo. Un corredor cooperante puede disputar cómo se divide una comisión con el corredor del encargo.

Entre las defensas habituales están estas:

• La operación se cerró sin la participación del corredor.
• El encargo había vencido antes de que llegara el comprador.
• El comprador nunca cerró la operación.
• La comisión ya fue pagada.

El dinero de la comisión suele retenerse en depósito en garantía (escrow) mientras la disputa está pendiente. Su liberación normalmente requiere el acuerdo de las partes o una decisión de un tribunal o de un árbitro. Algunos casos también incluyen reclamaciones por incumplimiento del deber fiduciario o por fraude. Estas tienen sus propias exigencias probatorias, por lo que requieren un análisis por separado.

Documentos y hechos que conviene reunir desde el principio

Reúna primero el acuerdo de encargo firmado, porque todos los demás registros se miden según sus términos.

• Acuerdo de encargo firmado, enmiendas, renovaciones y notificaciones de terminación.
• Cartas de intención, ofertas, contratos de compraventa y liquidaciones de cierre.
• Correos electrónicos, mensajes de texto y registros de llamadas que muestren presentaciones, visitas y negociaciones.
• Registros de marketing y hojas de registro de visitas que muestren quién vio el inmueble y cuándo.
• Registros de depósito en garantía y cualquier acuerdo de pago o de reparto entre corredores.
• Una cronología con el primer contacto con el comprador, las fechas de inicio y fin del encargo y la fecha de cierre.

Conserve los originales en su formato nativo. No borre ni edite mensajes. Guarde cada elemento con su fecha y anote quién lo envió y quién lo recibió. Una cronología breve y fechada, redactada ahora, le ayudará en la revisión posterior.

Cómo se resuelven estas disputas

Una disputa por comisión puede resolverse en cualquier etapa. El camino habitual va de la reclamación a la negociación, y de ahí a la mediación, el arbitraje o el tribunal.

1. Reclamación y revisión. Compare la reclamación con el acuerdo, con las comunicaciones y con el expediente del cierre.
2. Negociación. Las partes a menudo reducen el monto o el reparto antes de que se presente nada.
3. Mediación. A petición de una de las partes, un tribunal debe remitir a mediación la mayoría de las acciones civiles por daños pecuniarios que se presenten. Conforme a Fla. Stat. § 44.102(2)(a), un tribunal, según las reglas aprobadas por el Tribunal Supremo, debe remitir a mediación, a petición de una de las partes, cualquier acción civil por daños pecuniarios que se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que se aplique una de las excepciones enumeradas en el estatuto. Entre esas excepciones se incluyen una acción presentada con el fin de cobrar una deuda y una acción en la que las partes hayan acordado el arbitraje vinculante. La parte solicitante debe estar dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o esos costos deben repartirse equitativamente (Fla. Stat. § 44.102).
4. Arbitraje. Un acuerdo escrito de arbitraje es, en general, exigible conforme a la ley de Florida, sujeto a las causas que pueden anular cualquier contrato (Fla. Stat. § 682.02). El tribunal decide si ese acuerdo existe.
5. Litigio. En el tribunal de circuito, el caso avanza mediante escritos de demanda y contestación, descubrimiento de pruebas, declaraciones bajo juramento y mociones. Suele tardar más que la mediación, y el calendario depende del tribunal y de las pruebas que se necesiten.

Los plazos importan. Los estatutos de limitaciones de Florida fijan periodos de presentación que varían según el tipo de reclamación (Fla. Stat. § 95.11). Una cláusula del contrato que acorte ese periodo es nula (Fla. Stat. § 95.03). Revise el expediente cuanto antes, antes de que se cierre la ventana.

Cómo nuestra firma maneja una disputa por comisión

Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios en los tribunales y en el arbitraje de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.

• Revisión inicial del caso. Leemos el acuerdo, las comunicaciones y el expediente del cierre antes de recomendar un camino.
• Enfoque práctico. Analizamos primero el historial documental y los plazos, porque con frecuencia son ellos los que determinan si una reclamación por comisión se sostiene.
• Clientes de ambos lados. Trabajamos con corredores, entidades corredoras, propietarios y compradores que enfrentan una reclamación de comisión.
• Área de servicio. Atendemos a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
• Remisiones. Si su asunto puede remitirse a otro abogado o firma, se lo comunicaremos.
• Honorarios. Explicamos los términos de honorarios y costos cuando usted llama.

Preguntas frecuentes

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Hable con nosotros antes de que venza un plazo si un corredor ha reclamado una comisión por una venta comercial, o si una operación se cerró después de que terminara su encargo. Llame al (305) 570-2208 para analizar su acuerdo de encargo, el expediente del cierre y la cronología, o envíe un mensaje a través de nuestra página de contacto.