Disputa por comisiones de corredores comerciales en Florida | Ayala Law PA
Si no está seguro de si se debe una comisión por una operación, de cuánto debería ser o de quién es responsable de pagarla, usted enfrenta una disputa por comisiones de corredores comerciales. En Florida, estos conflictos suelen depender del contrato por escrito, la cronología de la operación y de quién llevó realmente al comprador o al inquilino a la negociación. Esta página explica las causas más comunes, las normas de Florida que con frecuencia son importantes y cómo suele avanzar un caso de este tipo.
Si una operación cerrada dejó sin pagar su comisión, o si otro corredor reclama el mismo comprador, nuestro equipo puede revisar con usted los contratos y las fechas. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una disputa por comisiones de corredores comerciales y a quiénes afecta
Una disputa por comisiones de corredores comerciales es un desacuerdo sobre dinero vinculado a una venta comercial, un arrendamiento u otra operación relacionada. Por lo general, el corredor espera un honorario, y la otra parte afirma que no se le debe o que se le debe una cantidad menor.
Pueden estar involucradas muchas personas. Entre las partes habituales se encuentran los corredores que captan la propiedad, los corredores del comprador, los corredores que comparten una operación, los vendedores, los compradores, los arrendadores y los inquilinos. Las firmas de corretaje y los agentes de ventas individuales también pueden discrepar sobre cómo se reparte un honorario.
Estas disputas son importantes porque las comisiones suelen ser elevadas. Con frecuencia se pagan al cierre o se vinculan al inicio del pago de la renta, y muchas operaciones involucran varios contratos. Una pequeña diferencia en la redacción puede significar una gran diferencia de dinero.
Si usted es propietario, desarrollador o inversionista en bienes raíces comerciales, puede ser la parte a la que se le pide que pague. En cualquier caso, el primer paso es revisar los documentos.
Causas comunes de las disputas por comisiones de corredores comerciales
La mayoría de las disputas encajan en cinco patrones. Cada uno depende de documentos distintos.
- Falta de pago. Se debe una comisión según un contrato de captación o de corretaje, pero no llega ningún pago después del cierre o del inicio de la renta. Con frecuencia, el conflicto gira en torno a si la operación cumplió los términos del contrato.
- Repartos y honorarios por referido. Dos firmas de corretaje acuerdan compartir una comisión, o un corredor promete un pago por referido a un tercero. Más adelante, una de las partes afirma que el reparto o el monto nunca se acordaron.
- Causa eficiente (procuring cause). Dos corredores afirman que ambos presentaron al comprador o al inquilino que dio origen a la operación. La pregunta es quién fue la fuente real de la operación, no solo quién estuvo presente al final.
- Operaciones que no se cierran. Una transacción se estanca, se renegocia o se da por terminada. La pregunta es si la comisión se generó de todos modos, lo cual depende de lo que el contrato establezca sobre el cierre y el pago.
- Acuerdos poco claros u orales. Se hizo una promesa por teléfono o en una reunión, sin términos escritos claros. Demostrar lo que se dijo se convierte en el punto central.
Marco legal de Florida para las comisiones de corredores
Florida fija plazos para presentar demandas, y el reloj generalmente comienza cuando ocurre el último elemento de una reclamación. Esperar demasiado puede poner fin a una reclamación, así que conviene revisar las fechas desde el principio. La ley de prescripción de Florida, Fla. Stat. § 95.11, fija plazos para muchos tipos de acciones.
Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre su último elemento. Según el Fla. Stat. § 95.03, un término contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nulo.
Un arbitraje pendiente puede detener el reloj. Según el Fla. Stat. § 95.051, el cómputo del plazo de prescripción se suspende mientras esté pendiente un procedimiento arbitral sobre la misma disputa.
Lo anterior es un marco general para estas disputas, no una guía completa de una reclamación por comisión. Los derechos de gravamen son un paso aparte con requisitos propios, por lo que necesitan una revisión cuidadosa.
Las reclamaciones por comisiones suelen presentarse junto con otras reclamaciones. Butler v. Yusem establece que la confianza justificada no es un elemento necesario del fraude por tergiversación. Según Williams v. Johnson, una reclamación por enriquecimiento sin causa generalmente no prospera cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto.
Qué incluye nuestro trabajo en disputas por comisiones
Nuestra práctica se concentra en litigios comerciales, litigios empresariales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios. Las disputas por comisiones suelen caer dentro de esas áreas, y el trabajo normalmente incluye:
- Revisar el contrato de captación, los términos de corretaje o de corretaje compartido, el contrato de compraventa o de arrendamiento y el estado de cierre.
- Reconstruir la cronología: cuándo se presentó la operación, cuándo se cerró o se estancó y quién hizo qué.
- Comparar la causa eficiente y los términos de reparto con correos electrónicos, mensajes de texto y otras comunicaciones.
- Requerimientos por escrito y negociación orientados a cobrar o a acordar un reparto.
- Pasos relacionados con gravámenes cuando la ley de Florida los permite.
- Demandas ante tribunales de Florida, o arbitraje cuando un contrato escrito que conste en un documento lo exija o cuando las partes lo acuerden por escrito, salvo que exista una causa reconocida en derecho o en equidad para anular el contrato.
La ley de Florida generalmente hace cumplir un acuerdo escrito de arbitraje según el Fla. Stat. § 682.02. Además, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento, según el Fla. Stat. § 682.03. También puede aplicarse la ley federal, ya que la 9 U.S.C. § 2 cubre las cláusulas escritas de arbitraje en transacciones marítimas y en contratos que documenten una transacción de comercio.
Cómo suele avanzar una disputa por comisión
Una disputa normalmente pasa de la revisión de documentos a un requerimiento por escrito. Una demanda o una solicitud de arbitraje solo se presenta si las conversaciones se estancan. Cada asunto avanza a su propio ritmo.
- Recepción y revisión de documentos. Revisamos el expediente de la operación, los contratos, los correos electrónicos, los mensajes de texto y las cifras de cierre.
- Cronología y cuestiones. Determinamos cuándo se generó o se reclamó la comisión y qué hizo cada parte.
- Requerimiento y negociación. Cuando los documentos son claros, un requerimiento bien preparado suele ser la vía más rápida.
- Presentación, si es necesaria. Si las negociaciones fracasan, evaluamos una demanda o un arbitraje y vigilamos de cerca los plazos.
- Descubrimiento de pruebas y resolución. Primero vienen el intercambio de pruebas, las mociones y las negociaciones para llegar a un acuerdo. El juicio o la audiencia de arbitraje solo se celebran si el asunto no se resuelve.
Si una oferta de transacción por escrito conforme al Fla. Stat. § 45.061 está disponible depende de cuándo nació la causa de acción, porque la ley no se aplica a las causas de acción que nacen después de la fecha de vigencia de la ley. Según la ley de Florida, una oferta de transacción por escrito permanece abierta 45 días salvo que se retire antes por escrito, y esa disposición no se aplica a las causas de acción que nacen después de la fecha de vigencia de la ley. Los plazos varían según la complejidad de la operación, el número de partes y los calendarios de los tribunales.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué Ayala Law PA para disputas por comisiones
Ayala Law PA concentra su práctica en litigios comerciales, litigios empresariales, disputas contractuales, disputas de accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Nuestra oficina está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL. Representamos a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City y Temple Terrace en tribunales y arbitrajes de Florida.
Nuestro equipo organiza los documentos de la operación y las cronologías para que cada asunto comience con un expediente claro. Los honorarios y costos se analizan directamente con usted y dependen del asunto.
Preguntas frecuentes sobre disputas por comisiones de corredores comerciales
¿Puede un corredor demandar por una comisión impagada en Florida?
Si una reclamación prospera depende del contrato y de los hechos de la operación.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar una demanda?
Florida fija plazos para presentar una demanda según el Fla. Stat. § 95.11. Revise las fechas desde el principio, porque el plazo puede comenzar en momentos distintos.
¿Es exigible un acuerdo oral de comisión?
Los acuerdos orales son más difíciles de probar. Los correos electrónicos, los mensajes de texto y las cifras de cierre suelen aclarar lo que se dijo.
¿Mi disputa por comisión tiene que resolverse mediante arbitraje?
Solo si su contrato lo exige. La ley de Florida generalmente hace cumplir un acuerdo escrito de arbitraje según el Fla. Stat. § 682.02.
¿Qué pasa si dos corredores reclaman el mismo comprador?
La causa eficiente determina quién presentó al comprador o al inquilino que dio origen a la operación. La cronología y las comunicaciones por escrito suelen tener el mayor peso.
Analice su disputa por comisión con nuestro equipo
Quizás está leyendo esto en nombre de una empresa, de un socio o de un cliente, después de un cierre que dejó una comisión sin pagar. Quizás otro corredor ahora reclama el mismo comprador. En cualquier caso, las fechas y los documentos son importantes. Llame al (305) 570-2208 o contacte a Ayala Law PA en línea para describir la operación, los contratos y la cronología, de modo que el despacho pueda explicarle las opciones que se ajustan a esos hechos.
