Aviso de inicio de obra en Florida en disputas de pago
Una disputa de pago en una obra de construcción suele depender del registro público. Un aviso de inicio de obra (notice of commencement) es un documento que se inscribe en los registros del condado para marcar el comienzo de un proyecto de construcción. En una disputa de pago en Florida, ayuda a demostrar quiénes son el propietario, el contratista y el proyecto, y ofrece una fecha con la que se miden los demás reclamos.
Es una pieza del panorama, no la respuesta completa. Sus contratos, facturas y fechas de trabajo importan igual de mucho, y la forma en que se relacionan depende de los detalles.
Si una factura sin pagar o un aviso de gravamen le hace revisar los registros de su obra, nuestro equipo puede repasar con usted sus fechas y documentos. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué es un aviso de inicio de obra en Florida?
Un aviso de inicio de obra es una notificación por escrito para un proyecto de construcción que pasa a formar parte de los registros oficiales del condado. Por lo general identifica la propiedad, el propietario y el contratista. También puede nombrar a un prestamista o a una fianza.
Como se presenta ante el condado, cualquier persona puede buscar en los registros de propiedades y leerlo. Ese acceso público es lo que lo hace útil. Un subcontratista, proveedor o propietario puede consultar el registro sin pedirle a nadie una copia.
Lea con atención la descripción del proyecto. Asegúrese de que la dirección, la parcela y el nombre del propietario coincidan con su contrato. Una pequeña diferencia puede dificultar la relación entre ese registro y su trabajo.
Por qué importan las fechas de registro en una obra
Las fechas del aviso inscrito y de su propia documentación ayudan a ubicar cada reclamo en el tiempo. Comience por el primer día en que aportó mano de obra, equipo o materiales. Luego anote cuándo se inscribió el aviso, si es que se inscribió.
Esas dos fechas suelen ser lo primero que alguien compara. Escriba cada fecha junto al documento que la respalda. Puede ser un contrato firmado, un comprobante de entrega, una factura o un cheque cancelado.
Lleve un registro sencillo desde el primer día en el sitio. Anote quién estuvo presente, qué se entregó y cuándo facturó. Un registro así es mucho más fácil de manejar que un montón de recibos sueltos.
Cómo encaja un aviso de inicio de obra en la prioridad de los gravámenes
Un aviso de inicio de obra da a las partes un punto de referencia común cuando discuten quién cobra con cargo a la propiedad. Pero no resuelve esa discusión por sí solo.
Los subcontratistas y proveedores que no han cobrado suelen recurrir a la propiedad cuando una factura queda sin pagar. Los propietarios pueden encontrarse frente a reclamos relacionados con dinero que ya habían pagado. Si un reclamo llega a la propiedad, y en qué orden, depende de los hechos. Esos hechos incluyen las fechas, el tipo de trabajo y lo que se inscribió y se envió.
Las sentencias judiciales funcionan de otra manera. Según el Fla. Stat. § 55.10, una sentencia se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles en un condado cuando se inscribe una copia certificada en los registros oficiales de ese condado o en el registro de gravámenes por sentencia. El Fla. Stat. § 55.10 dice: “Una sentencia, orden o decreto no se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles a menos que la dirección de la persona que tiene un gravamen como resultado de dicha sentencia, orden o decreto figure en la sentencia, orden o decreto, o que se inscriba simultáneamente con la sentencia, orden o decreto una declaración jurada con dicha dirección.” Según el Fla. Stat. § 55.10(1), una sentencia, orden o decreto se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles en cualquier condado cuando se inscribe una copia certificada en los registros oficiales o en el registro de gravámenes por sentencia de ese condado, siempre que la sentencia contenga la dirección de la persona que tiene el gravamen o que una declaración jurada aparte que indique esa dirección se inscriba al mismo tiempo. La dirección del titular del gravamen debe aparecer en la sentencia o en una declaración jurada inscrita. Para las sentencias inscritas por primera vez en o después del 1 de julio de 1994, el período inicial del gravamen es de 10 años desde la inscripción.
Cómo verificar si se inscribió un aviso
Puede verificar si se inscribió un aviso buscando en los registros oficiales del condado donde está la propiedad. En la mayoría de los proyectos del área de Tampa, eso significa el condado de Hillsborough.
Busque por dirección de la propiedad o por nombre del propietario. Revise la fecha de inscripción, la descripción del proyecto, el propietario y el contratista indicados, y cualquier fecha de vencimiento que figure en el documento. Anote la fecha de su búsqueda y los términos que usó. Esa nota sirve si la búsqueda debe repetirse más adelante.
Los gravámenes por sentencia aparecen en el mismo sistema del condado. Según el Fla. Stat. § 55.10, cualquier persona con interés en la propiedad puede trasladar un gravamen a otra forma de seguridad. Eso significa depositar dinero o presentar ante el secretario del tribunal una fianza emitida por una aseguradora autorizada para operar en Florida, por un monto que cubra el reclamo, 3 años de intereses y $500 en costas judiciales.
Plazos y documentación que corren paralelos al aviso
Las disputas de pago avanzan según fechas, y la documentación es la forma de probar esas fechas. Los tribunales de Florida también aplican reglas sobre qué constituye un acuerdo exigible.
Un contrato verbal está sujeto a los requisitos básicos del derecho contractual. Estos incluyen oferta, aceptación, contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales.
Según DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC, la promissory estoppel (preclusión por promesa) no puede usarse para eludir la ley de fraudes (statute of frauds).
Las cláusulas de honorarios también importan. Si un contrato permite cobrar honorarios por hacerlo cumplir, el Fla. Stat. § 57.105 establece que un tribunal también puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esa parte gane.
Los plazos relacionados con gravámenes dependen del proyecto y de las fechas de las partes. Anote cada fecha a medida que ocurre, y empiece la lista antes de que llegue una carta de requerimiento de pago.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cómo conversar sobre su disputa de pago con Ayala Law PA
Si enfrenta una factura impaga o un aviso de gravamen, comience reuniendo las fechas y los documentos vinculados al proyecto. Así la primera conversación tendrá algo concreto con que trabajar.
Traiga el aviso inscrito o la dirección de la propiedad para que podamos localizarlo. Agregue sus contratos, facturas, comprobantes de entrega, registros de pago y cualquier aviso de gravamen o requerimiento que haya recibido.
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, incluidos litigios de construcción, disputas contractuales y litigios inmobiliarios en los tribunales y en arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa. La firma representa a empresas del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay en los tribunales y arbitrajes de Florida. Para conocer la práctica en general, consulte el resumen de litigios comerciales.
Si tiene una factura impaga o un aviso de gravamen en un proyecto de Tampa Bay, llame al (305) 570-2208 o utilice la página de contacto para analizar sus fechas.
¿Qué es un aviso de inicio de obra en Florida?
Es una notificación por escrito para un proyecto de construcción que pasa a formar parte de los registros oficiales del condado.
¿Cómo verifico si se inscribió uno en el condado de Hillsborough?
Busque en los registros oficiales del condado de Hillsborough por dirección de la propiedad o por nombre del propietario. Anote la fecha de su búsqueda y los términos que utilizó.
¿Puede una cláusula de honorarios de abogado en un contrato trasladar los honorarios en una disputa en Florida?
Puede hacerlo, si el contrato permite cobrar honorarios por hacerlo cumplir. Un tribunal puede entonces otorgar honorarios razonables a la parte que gane.
¿Un acuerdo verbal tiene validez en Florida?
Con frecuencia sí, siempre que las partes hayan intercambiado una oferta y una aceptación respaldadas por una contraprestación y hayan acordado los términos esenciales. Sin embargo, la ley de fraudes de Florida exige que ciertos acuerdos, como aquellos que no puedan cumplirse en un año, consten por escrito y firmados para que un tribunal los haga cumplir.
