Disputa por comisión de corredor de bienes raíces comerciales en Florida
Firmó una operación comercial, la venta se cayó y ahora el corredor exige una comisión que usted no está seguro de deber. Es una situación estresante, y la primera pregunta es si la comisión se debe en absoluto.
Si la comisión se debe depende del acuerdo firmado y de cómo terminó la operación. Esta página explica cómo suele desarrollarse una disputa por comisión de corredor de bienes raíces comerciales en Florida y qué documentos y fechas son más importantes.
Si su venta comercial firmada se estancó y la comisión está en duda, llame al (305) 570-2208 y describa el caso a nuestro equipo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Respuesta breve: ¿Puede un corredor demandar cuando una venta comercial se cae?
Sí. Un corredor puede presentar una demanda civil por una comisión impagada en los tribunales de Florida o en arbitraje, si el acuerdo la respalda. La respuesta depende de los hechos, así que los términos firmados y la cronología de la operación son lo que más pesa.
Muchas personas asumen que, si una operación nunca se cerró, no se debe ninguna comisión. Normalmente no funciona así. La pregunta real es cuándo se ganó la comisión según el contrato y si el corredor hizo lo que el contrato exigía. Dos personas pueden leer el mismo contrato de listado y llegar a conclusiones opuestas. Las palabras escritas y las fechas determinan qué interpretación se sostiene.
Dos fechas son importantes desde el principio. La primera es cuándo debía ganarse la comisión. La segunda es cuándo debe presentarse una demanda. Florida fija esos plazos en el Estatuto de Florida § 95.11, que se explica en la siguiente sección.
Lo que controla el acuerdo escrito de comisión
El acuerdo escrito es el punto de partida. Un contrato de listado, un acuerdo entre comprador y corredor o un acuerdo de comisión separado suele indicar cuándo se gana la comisión y cuándo es pagadera. Estas no son lo mismo. Una comisión puede ganarse cuando se firma un contrato de compraventa, pero ser pagadera solo en el cierre, y las partes a menudo discuten a cuál de las dos se refiere la cláusula.
Lea la cláusula con atención en busca de condiciones. Busque lenguaje que vincule el pago al cierre, a la recepción de fondos o a un comprador que esté listo, dispuesto y capaz de comprar en los términos indicados. Algunos acuerdos también mantienen vigente una comisión durante un período determinado después de que termina el listado, si el corredor presentó al comprador durante ese tiempo. Las enmiendas escritas también cuentan. Una modificación firmada de la comisión puede prevalecer sobre el lenguaje original.
Los plazos son importantes aquí. En Florida, una demanda sobre un contrato oral o de otro tipo no escrito, incluida una reclamación por la venta de bienes, debe presentarse dentro de 4 años según el apartado (3)(j) del Estatuto de Florida § 95.11. Una reclamación sobre un contrato escrito tiene su propio plazo en el mismo estatuto. Anote las fechas desde el principio, porque una presentación tardía puede poner fin a una reclamación que de otro modo sería sólida.
La causa eficiente y el comprador listo, dispuesto y capaz
La causa eficiente pregunta qué trabajo del corredor produjo la operación que las partes acordaron. Los tribunales examinan quién presentó al comprador y quién llevó a las partes a la transacción. Esta cuestión suele decidir disputas entre dos corredores, y entre un corredor y un propietario que vendió sin pagar la comisión.
Un corredor a menudo argumenta que la comisión se ganó cuando presentó a un comprador listo, dispuesto y capaz de comprar en los términos del listado. Ese argumento puede sostenerse aunque la venta fracasara después. El propietario puede responder que el comprador carecía de financiamiento, que la oferta no coincidía con los términos del listado o que nunca se firmó un contrato vinculante. Esas respuestas trasladan la atención a los documentos de la oferta y a la cronología.
Las fechas de cada oferta, contraoferta y aceptación muestran si existía un acuerdo vinculante. Un corredor con un historial documental fechado normalmente tiene una versión más clara que uno que se basa en el recuerdo de una llamada telefónica. Los propietarios enfrentan la misma prueba. Los vacíos en el expediente tienden a favorecer a la parte que conserva los documentos.
Motivos comunes por los que las operaciones comerciales se caen y cómo afectan la comisión
La razón por la que la operación fracasó suele importar tanto como la redacción del contrato. El incumplimiento del comprador, el fracaso del financiamiento, una inspección fallida, problemas de título o de zonificación y la negativa del vendedor plantean preguntas distintas sobre si la comisión se ganó.
Una contingencia utilizada correctamente puede poner fin a una operación sin comisión. Supongamos que un comprador se retira durante un período de debida diligencia que permite el contrato. Al corredor le será más difícil reclamar la comisión. Un vendedor que se niega a cerrar sin una razón válida es distinto. Esa negativa puede ser precisamente el hecho que hace que la comisión se deba, según los términos del contrato.
El depósito de garantía agrega otra capa. El depósito se rige por el contrato de compraventa y por las condiciones del depósito en garantía (escrow), y la parte que lo custodia debe seguir esas reglas. Las disputas sobre el depósito a menudo se superponen con la reclamación de comisión, porque los mismos hechos muestran quién hizo qué y cuándo. Guarde los registros del depósito en garantía en el mismo expediente que los documentos de la comisión.
Reclamaciones que un corredor o un propietario puede presentar en los tribunales y el arbitraje de Florida
La reclamación de un corredor suele ser una demanda por incumplimiento de contrato contra la parte que accedió a pagar. Puede ser el vendedor, el comprador o ambos, según la redacción. Elegir a la parte equivocada puede retrasar un caso, por lo que el contrato debe guiar esa decisión.
Algunos contratos de listado y de compraventa remiten las disputas a arbitraje. Según el Estatuto de Florida § 682.02, un acuerdo escrito para someter a arbitraje disputas existentes o futuras es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. Si la otra parte se niega a arbitrar y no gana la disputa sobre si existe un acuerdo, el Estatuto de Florida § 682.03 dispone que el tribunal ordene a las partes arbitrar. El tribunal entonces suspende el caso judicial relacionado mientras avanza el arbitraje.
Aun así, una cláusula de arbitraje puede impugnarse. En Basulto v. Hialeah Automotive, el Tribunal Supremo de Florida señaló que un tribunal debe constatar tanto una negociación abusiva como términos injustos antes de negarse a aplicar una cláusula del contrato por considerarla inconscionable.
Si un contrato escrito cubre la comisión, una reclamación de que la otra parte retuvo un beneficio injustamente generalmente no puede subsistir junto a él. En Williams v. Johnson, el tribunal dijo que las reclamaciones que surgen de un contrato expreso que cubre la misma materia no sostienen una reclamación por enriquecimiento injusto.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Defensas y errores frecuentes de propietarios, compradores y corredores
Entre las defensas comunes están que la venta nunca se volvió vinculante, que el listado expiró antes de que se presentara al comprador, que el corredor no causó la operación y que la comisión fue renunciada o modificada. Cada una depende del expediente documental.
Los acuerdos orales requieren cautela. En St. Joe Corp. v. McIver, el Tribunal Supremo de Florida señaló que un contrato oral está sujeto a los requisitos básicos del derecho contractual. Estos incluyen oferta, aceptación, contraprestación y términos esenciales expresados con suficiente precisión. Los acuerdos hechos por teléfono pueden ser más difíciles de demostrar más adelante si no quedaron por escrito.
Los correos electrónicos y los mensajes de texto importan. Un mensaje puede confirmar términos, mostrar una renuncia o demostrar que las partes nunca acordaron la comisión. Las enmiendas no firmadas y las versiones borrador también generan dudas sobre lo que se acordó.
Esperar también puede perjudicar a ambas partes. Los registros de visitas extraviados, las copias de ofertas que faltan y un inicio lento pueden debilitar una reclamación que de otro modo se sostendría.
Pasos prácticos antes de que una disputa por comisión se convierta en demanda
Comience reuniendo los documentos que muestran qué se acordó y cuándo. Reúna el contrato de listado o de comisión, cada enmienda, el contrato de compraventa y todas las ofertas, los registros del depósito en garantía, los registros de visitas y los mensajes escritos con el comprador y el vendedor.
Luego, elabore una cronología fechada. Muestre cuándo se presentó al comprador, cuándo se acordaron los términos, cuándo firmó cada parte y por qué la operación se deshizo. Una cronología sencilla muestra qué argumento tiene pruebas sólidas y cuál necesita más respaldo.
Después, considere un requerimiento por escrito. Una carta de requerimiento puede aclarar la posición de cada parte antes de que alguien presente una demanda. La respuesta de la otra parte a menudo determina el siguiente paso, incluido si se aplica una cláusula de arbitraje. Conserve copias de todo lo que envíe y reciba.
Hable con nuestro equipo sobre su disputa por comisión comercial
Si una operación comercial firmada se estancó y hay una comisión en duda, el contrato y la cronología merecen una revisión cuidadosa. Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, incluidas las disputas comerciales y contractuales y los litigios de bienes raíces. Para más información sobre ese trabajo, consulte nuestra descripción general de litigios empresariales.
La firma, cuya oficina se encuentra en 1646 W Snow Ave, Tampa, atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Preguntas frecuentes
Si la comisión se debe depende del acuerdo firmado y de cómo terminó la operación.
¿Es exigible en Florida un acuerdo oral de comisión?
Puede serlo, si tiene oferta, aceptación, contraprestación y términos esenciales claros. Probar esos términos más adelante suele ser más difícil que probar un acuerdo escrito.
¿Una cláusula de arbitraje determina dónde demanda un corredor?
Si el acuerdo firmado incluye una cláusula de arbitraje válida, la ley de Florida generalmente la aplica. Los tribunales pueden suspender un caso judicial relacionado mientras avanza el arbitraje.
¿Cuánto tiempo tiene un corredor para demandar?
Florida fija los plazos en el Fla. Stat. § 95.11. Fla. Stat. § 95.11 establece que las acciones distintas a la recuperación de bienes inmuebles deben iniciarse dentro de los plazos establecidos. El plazo es de cinco años para una acción legal o de equidad sobre un contrato, obligación o responsabilidad fundados en un instrumento escrito (Fla. Stat. § 95.11(2)(b)), salvo una acción para exigir una reclamación contra una fianza de pago y salvo una acción para obtener una sentencia por saldo deficitario, que se rigen por otras disposiciones. El plazo es de cuatro años para una acción legal o de equidad sobre un contrato, obligación o responsabilidad no fundados en un instrumento escrito (Fla. Stat. § 95.11(3)(j)), incluida una acción por la venta y entrega de bienes, mercancías y productos, y sobre cuentas de tienda.
Los términos de honorarios se analizan directamente con la firma cuando llama al (305) 570-2208 o utiliza la página de contacto para comunicarse con nuestro equipo.
