Plazo para la ejecución de gravámenes en Florida: ¿qué sucede si se pierde?
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Por qué los plazos de los gravámenes en Florida importan tanto
Si pierde el plazo para ejecutar un gravamen en Florida, un tribunal puede impedir que su reclamación prospere. La respuesta exacta depende de qué plazo se aplica y de cuándo comenzó a correr. Esas fechas son fáciles de calcular mal, así que revíselas cuanto antes.
Florida fija plazos para presentar demandas. Se llaman plazos de prescripción (leyes que limitan cuánto tiempo tiene para demandar). Fla. Stat. § 95.11 establece estos límites para muchos tipos de reclamaciones. Una acción para hacer valer un gravamen de equidad derivado del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de un bien inmueble, una reclamación por defectos de construcción y una reclamación contra una fianza de pago tienen cada una su propio período. Las reclamaciones contra fianzas de pago reguladas por la s. 255.05(10), la s. 337.18(1) o la s. 713.23(1)(e) siguen, en cambio, los períodos de esas secciones. Tanto propietarios como contratistas deben revisar sus fechas, porque el plazo afecta a ambos lados de un proyecto.
Los plazos de los gravámenes comienzan con hechos específicos
Los plazos de los gravámenes no empiezan en un día que usted elija. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción se devenga “cuando ocurre el último elemento que constituye la causa de acción”. En términos sencillos, el plazo comienza con el último hecho que completa la reclamación.
Muchas personas cuentan desde el día equivocado. Empiezan desde la fecha en que una factura quedó impaga o desde la fecha en que alguien prometió pagar. Una fecha de factura posterior no es el desencadenante que menciona la ley.
Los errores suelen surgir de la memoria. Revise los registros de obra, los albaranes de entrega, las hojas de conformidad y el contrato. Estos documentos muestran las fechas reales, y son más importantes que su recuerdo.
Las reclamaciones por construcción corren con un plazo de cuatro años
Las reclamaciones sobre el diseño o la construcción de una mejora en un bien inmueble siguen un período más largo. Según el § 95.11, estas acciones tienen un plazo de cuatro años. Según el Fla. Stat. § 95.11, para una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora en un bien inmueble, el plazo corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora en un bien inmueble, con el plazo corriendo desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado provisional de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corra desde el momento en que el defecto sea descubierto o debiera haberse descubierto con la debida diligencia.” Si la construcción se abandona antes de terminarse, cuenta en su lugar la fecha de abandono.
Los defectos ocultos, llamados defectos latentes, funcionan de otra manera. Para un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. Incluso así, la acción debe iniciarse dentro de siete años desde la fecha del certificado o del abandono.
Corregir un defecto no reinicia automáticamente el reloj. Para trabajos realizados con un permiso de construcción debidamente emitido, la ley dice que la corrección o reparación “no extiende el período dentro del cual debe iniciarse una acción”.
El período de un año para las acciones de gravamen de equidad
El § 95.11 de los Estatutos de Florida regula las acciones para hacer valer un gravamen de equidad derivado del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de un bien inmueble. Según el § 95.11(6)(b), una acción para hacer valer un gravamen de equidad derivado del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de un bien inmueble tiene un período de un año.
Una reclamación contra una fianza de pago tiene su propia regla de un año. Según el § 95.11(6)(e), el período corre desde el último suministro de mano de obra, servicios o materiales. Si el contratista es el principal de una fianza en el mismo proyecto, puede aplicarse en cambio el último suministro del contratista, lo que sea posterior. Esa subsección también excluye ciertas acciones específicas de proyectos públicos y de gravámenes.
Iniciar conversaciones o enviar una carta de reclamación no equivale a presentar una demanda. La demanda debe iniciarse dentro del período.
Qué sucede si se pierde un plazo
Una demanda presentada tarde puede quedar bloqueada. La ley establece que el período de una reclamación contra una fianza de pago corre desde el último suministro de mano de obra, servicios o materiales, y una demanda tardía puede quedar bloqueada. Si la demanda llega tarde, la reclamación puede fracasar aunque el trabajo haya terminado y la factura siga impaga.
Cada reclamación tiene su propio reloj. Revise cada reclamación según sus propias fechas.
Los propietarios deben revisar las mismas fechas desde el otro lado. Observe cuándo terminó el trabajo, cuándo se notificó algún aviso y cuándo se presentó alguna demanda. Compare esas fechas con los períodos anteriores. Que una reclamación subsista depende de los hechos y de si se aplica alguna suspensión, lo que explica la siguiente sección.
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Cuándo puede detenerse el reloj
La suspensión significa que el plazo deja de correr durante un período. Según el § 95.051(1), el transcurso del tiempo se suspende por la tramitación de cualquier procedimiento arbitral sobre la controversia que es objeto de la acción. El pago de parte del capital o de los intereses de una obligación escrita también suspende el período.
La ley enumera otras suspensiones, como la ausencia del demandado fuera de Florida o su ocultación. Estas solo se aplican cuando no es posible notificar el proceso a la persona que se va a demandar.
Una dificultad personal no detiene el reloj. No dé por hecho que una fecha vencida será excusada.
Dónde se presenta una demanda de ejecución de gravamen
Las demandas en Florida deben presentarse en un condado específico. Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones “solo podrán presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se devengó la causa de acción o donde se encuentra el bien en litigio”. La ley no se aplica a las acciones contra no residentes.
Para un inmueble en el condado de Hillsborough, el condado donde se encuentra el inmueble es uno de los lugares que menciona la ley. El condado donde reside el demandado o donde surgió la reclamación también puede ser adecuado, por lo que los hechos determinan el condado correcto.
Atención a empresas de Tampa y del condado de Hillsborough
Ayala Law PA se concentra en el litigio empresarial. Esto incluye el litigio de construcción, como las disputas entre contratistas y subcontratistas, la ejecución de gravámenes y el fraude en contratos de construcción. La firma también atiende controversias sobre contratos inmobiliarios y comerciales.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El único despacho de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. La firma atiende a empresas y propietarios de Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área de Tampa Bay.
Analice sus plazos de gravámenes con Ayala Law PA
Muchos lectores revisan estos plazos por un proyecto que no tenían previsto. Puede que haya recibido un aviso de gravamen sobre un inmueble que posee o administra. También puede ser un contratista o proveedor sin cobrar que intenta proteger su reclamación.
¿Cuánto tiempo tengo para ejecutar un gravamen de construcción en Florida?
Según la regla general del § 95.031, el plazo para presentar una acción corre desde que se devenga la causa de acción, salvo lo dispuesto en la subsección (2), en la s. 95.051 y en otras partes de estos estatutos.
¿Qué pasa si pierdo el plazo para ejecutar un gravamen?
Una demanda presentada tarde puede quedar bloqueada, de modo que la reclamación podría fracasar aunque el trabajo se haya completado. Las reglas de suspensión son limitadas, así que revise sus plazos cuanto antes.
Si un aviso de gravamen sobre su inmueble o un trabajo sin cobrar le tiene contando los días, comuníquese con Ayala Law PA al (305) 570-2208 o a través de nuestra página de contacto para analizar sus fechas.
