¿Puede un contratista suspender el trabajo por falta de pago en Florida?
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Respuesta breve: ¿Puede un contratista suspender el trabajo por facturas impagas en Florida?
Que un contratista pueda suspender el trabajo por facturas impagas depende, con frecuencia, de lo que diga el contrato por escrito. Los plazos para presentar demandas que establecen las leyes de Florida también corren junto con el contrato. Si una suspensión concreta está permitida depende de los hechos. Esta página explica las cláusulas del contrato que conviene revisar, el aviso por escrito que debe enviarse primero, la diferencia entre una suspensión y un abandono de obra, y los plazos que siguen corriendo durante una disputa de pago. Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales y de construcción, incluidas las disputas entre contratistas y subcontratistas.
Suspender el trabajo frente a abandonar el proyecto
Suspender el trabajo significa pausarlo por una razón que el contrato permite, como un pago vencido, después de dar el aviso correspondiente. Abandonar un proyecto significa dejar la obra sin ese fundamento. La diferencia importa. Que una pausa en la ejecución constituya o no un incumplimiento depende de los hechos y de los términos del contrato. Las cláusulas de pago e incumplimiento suelen ser centrales en estas cuestiones. Una pausa que consta por escrito, tiene fecha y está vinculada a una cláusula se ve de manera muy distinta a una salida de obra sin ningún documento.
Lo que el contrato debe establecer antes de detener el trabajo
Por lo general, el contrato decide si usted puede pausar el trabajo por motivos de dinero. Comience por la cláusula de suspensión o de paralización de obra, las fechas de vencimiento de los pagos y cualquier recurso por pago tardío. Luego, revise las condiciones de aviso y subsanación. Estas detallan la forma del aviso, cómo debe entregarse, la dirección que debe usarse y cuántos días tiene la otra parte para pagar. Algunos subcontratos utilizan lenguaje de “pago si se paga” o “pago cuando se pague”. Esa redacción puede cambiar cuándo cobra un subcontratista si el propietario no ha pagado al contratista general. Lea también la cláusula de terminación. Muchos contratos exigen un aviso antes de la terminación, y omitir ese paso puede convertir una pausa válida en un problema. Por último, examine las cláusulas de honorarios de abogados, intereses y resolución de disputas. Conforme al Fla. Stat. § 57.105, un contrato que prevé honorarios a favor de la parte que debe exigir su cumplimiento permite que el tribunal conceda a la otra parte honorarios razonables cuando esta gane, en contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
Cómo dar aviso por escrito antes de suspender el trabajo
Un aviso por escrito que indique el monto impagado y un plazo firme es el paso más útil antes de cualquier pausa. Indique las facturas o solicitudes de pago involucradas, sus fechas de vencimiento y el total adeudado. Fije una fecha clara para el pago. Diga que el trabajo se detendrá si el pago no llega en esa fecha. Envíe el aviso de la forma que exija el contrato, a la dirección que este indique, y conserve la prueba de entrega. Guarde copias de cada factura, orden de cambio y mensaje con el propietario o el contratista general. Evite frases vagas como “pararemos pronto”. Un aviso específico muestra qué se debía, cuándo vencía y cuándo se pausaría el trabajo. Ese registro importa si la disputa llega a un juez o a un árbitro.
El aviso al propietario y los plazos de gravámenes en Florida que corren en paralelo
Los derechos de gravamen y los derechos de suspensión son cuestiones separadas. Un aviso de gravamen y la paralización de la obra plantean preguntas distintas, y las respuestas dependen del contrato y de los hechos. Los pasos del gravamen pueden tener plazos cortos, así que revíselos pronto en cualquier disputa de pago. Los plazos para presentar la demanda ante el tribunal son otro asunto. Conforme al Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción generalmente nace cuando ocurre su último elemento. Una cláusula del contrato que acorte el plazo para presentar la demanda es nula según el Fla. Stat. § 95.03.
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Riesgos de detener el trabajo sin aviso por escrito
Una paralización sin aviso da a la otra parte un argumento más sólido. Sin un aviso por escrito, la otra parte puede sostener que su pausa fue el primer incumplimiento, y no el pago que dejó de hacer. Eso puede dificultar la recuperación de lo que se le debe. Las paralizaciones no anunciadas también generan disputas sobre el acceso a la obra, el trabajo inconcluso y la responsabilidad por garantías. Esas cuestiones suelen tardar más en resolverse que la propia factura impaga. No dé por sentado que una reclamación subsidiaria llenará ese vacío. Conforme a la ley de Florida, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, las reclamaciones que surgen de esa relación contractual no sostienen una reclamación por enriquecimiento sin causa, como explica Williams v. Johnson. Lleve registros diarios y fotografías. Muestran el trabajo realizado y los materiales en obra.
Pasos prácticos antes y después de suspender el trabajo
Primero confirme las cifras, luego envíe el aviso por escrito y después dé seguimiento a cada plazo. Compare el monto adeudado con las facturas, las solicitudes de pago y cualquier renuncia de gravamen que haya firmado o recibido. Envíe el aviso escrito de incumplimiento y de subsanación antes de detener el trabajo. Llevar una lista escrita de las fechas de aviso y de pago del contrato puede ayudarle a seguir lo que ha ocurrido. Conserve el registro de la obra, incluidas fotografías, registros diarios, comprobantes de entrega y correspondencia. Una carta de reclamación suele ser el siguiente paso. Si se presenta una demanda por daños monetarios, un tribunal de Florida debe remitir el caso a mediación cuando se solicite, siempre que la parte que lo pide esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Conforme al Fla. Stat. § 44.102, una de las excepciones es una acción presentada para cobrar una deuda. Si su contrato incluye una cláusula de arbitraje, el Fla. Stat. § 682.02 hace que ese acuerdo sea válido y exigible, salvo por causales que existan para revocar cualquier contrato.
Hable sobre su proyecto impago con Ayala Law PA
Si el trabajo se ha detenido, o está a punto de detenerse, por una factura impaga, lo primero que conviene aclarar son el contrato, el historial de avisos y los plazos. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de la firma con la que mantiene una sede real está en 1646 W Snow Ave, en Tampa. La firma atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. Llame al (305) 570-2208 o use la página de contacto para hablar sobre su proyecto. Los honorarios varían según el asunto, así que pregunte cómo factura la firma antes de cualquier revisión. Su caso podría ser remitido a otro abogado o firma.
¿Puede un contratista detener el trabajo si el propietario no ha pagado?
Depende del contrato. Busque una cláusula de paralización o suspensión y cualquier condición de aviso por escrito antes de pausar el trabajo.
¿Puede un contrato acortar el plazo para demandar en Florida?
No. Una cláusula del contrato que fije un plazo para presentar la demanda más corto del que permite la ley es nula según el Fla. Stat. § 95.03.
