Respuesta a un Aviso de Construcción (Notice to Owner) para Subcontratistas en Florida

Respuesta al aviso al propietario para subcontratistas en Florida

Si ha recibido un aviso al propietario en un proyecto de construcción en Florida, o está decidiendo si enviar uno, necesita saber qué implica. En resumen, el aviso advierte al propietario de la propiedad que alguien más abajo en la cadena puede tener derecho a cobrar, y puede derivar en un gravamen o en una demanda si la factura sigue sin pagarse.

Esta página explica quién envía un aviso, qué deben hacer los propietarios cuando recíben uno y las señales de que un problema de pago se está convirtiendo en litigio. Está dirigida a subcontratistas, proveedores y propietarios en Tampa, el condado de Hillsborough y la zona más amplia de Tampa Bay.

Qué es un aviso al propietario y a quién protege

Un aviso al propietario es una notificación escrita al propietario de la propiedad de que un subcontratista o proveedor está trabajando en el proyecto y podría no recibir su pago.

El aviso beneficia a ambas partes. Para quien lo envía, ayuda a proteger el derecho a cobrar por el trabajo y los materiales. Para el propietario, muestra desde el principio dónde puede originarse una exposición por trabajo impagado, en lugar de sorprenderlo meses después con un gravamen inscrito.

Normalmente tres grupos se enfrentan a este asunto: subcontratistas y proveedores que quieren proteger su pago, propietarios que recibieron un aviso y cualquier persona que esté decidiendo si envía uno. Ayala Law PA se concentra en litigios de construcción relacionados con disputas entre contratistas, subcontratistas y propietarios en los tribunales de Florida.

Quién debe enviar un aviso y cuándo

Los plazos los fija la ley y dependen de las fechas de la obra. Lleve un registro claro de cuándo sus mano de obra o materiales llegaron por primera vez al proyecto y cuándo llegaron por última vez. Esas fechas determinan las cuestiones de plazos.

Qué deben hacer los propietarios tras recibir un aviso

Al recibirlo, el propietario debe anotar la fecha, leer la reclamación y compararla con los documentos existentes. Trate el aviso como un documento para averiguar los hechos, no como una exigencia de pago inmediato.

Después, reúna estos registros:

• Su contrato con el contratista general
• Las solicitudes de pago y los pagos que ya ha realizado
• El aviso de inicio de obra y otros documentos inscritos sobre la propiedad
• Las órdenes de cambio, los cargos compensatorios y las descripciones escritas del alcance del trabajo

Pida al contratista una declaración escrita de lo que se ha pagado y de lo que todavía reclama como adeudado. Un registro escrito claro muestra qué cantidades están realmente en disputa.

Piense con cuidado antes de retener dinero. Mantenga cada respuesta por escrito, con hechos concretos y fechada.

Señales de advertencia de que una disputa por un aviso se convierte en litigio

Una disputa por un aviso suele convertirse en litigio cuando un saldo sigue impagado después de reclamaciones escritas y las partes no coinciden en los hechos. Esté atento a estas señales:

• Saldos impagados que continúan después de reclamaciones escritas y de que se haya entregado un aviso
• Una reclamación de gravamen inscrita contra la propiedad, o un aviso de impugnación presentado en respuesta
• Alcance disputado, órdenes de cambio o cargos compensatorios que convierten una cuestión de pago en una cuestión contractual
• Alegaciones de que los fondos de la obra fueron desviados o mal utilizados, lo que puede introducir en la disputa teorías de fondo fiduciario y de fraude
• Insolvencia del contratista, o la intervención de una afianzadora en virtud de una fianza de pago, lo que cambia los remedios disponibles

Los hechos contractuales suelen decidir qué reclamación es la adecuada. Los tribunales de Florida han sostenido que, cuando un contrato expreso cubre el mismo objeto, las reclamaciones que surgen de esa relación no sustentan un enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson). Por eso el contrato escrito importa desde el principio.

Qué abarca el litigio de construcción

El litigio de construcción abarca la ejecución de gravámenes, las reclamaciones sobre fianzas de pago, las reclamaciones contractuales y las reclamaciones relacionadas con fraude en los tribunales de Florida y en arbitraje. Cada una tiene su propio plazo, por lo que las fechas son importantes.

• Gravámenes de equidad por mejoras: Según Fla. Stat. § 95.11, una acción para hacer valer un gravamen de equidad derivado del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de un bien inmueble deberá iniciarse dentro de un año.
• En el caso de un defecto latente, el período de cuatro años comienza cuando el defecto se descubre o debería haberse descubierto con la debida diligencia, pero la acción aún debe presentarse dentro de los siete años contados desde la fecha más temprana en que se emitió un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono, según corresponda. Las reconvenciones, las demandas cruzadas y las reclamaciones contra terceros que surjan de la conducta, la operación o el hecho expuesto en un escrito de demanda pueden iniciarse hasta 1 año después de que se notifique ese escrito, incluso si de otro modo estarían prescritas. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debería haberse descubierto con la debida diligencia. En cualquier caso, según el § 95.11(3)(b) de los Estatutos de Florida, el límite máximo para presentar la demanda es de 7 años contados desde la más temprana de estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha en que se abandonó la obra si no se completó. En cuanto a los defectos latentes, el período de cuatro años corre desde la fecha en que el defecto se descubre o debería haberse descubierto con la debida diligencia, pero el límite máximo de 7 años se aplica en todo caso.
• Propietarios corporativos: Los tribunales de Florida levantan el velo corporativo solo con prueba de conducta indebida, como utilizar la empresa para engañar o defraudar a los acreedores. Según la ley de Florida, para levantar el velo se requiere demostrar una conducta indebida, es decir, la prueba de que «la corporación fue realmente organizada o utilizada para engañar a sus acreedores o para cometer un fraude contra ellos» (Wurtzebach v. Flooring Depot FTL).
• Las demandas generalmente se presentan en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio, pero esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (Fla. Stat. § 47.011). Para propiedades en el condado de Hillsborough, eso suele significar un tribunal del condado de Hillsborough.

Cómo avanza un asunto desde el aviso hasta el tribunal

Un asunto suele pasar de un aviso a reclamaciones escritas y, si el saldo sigue impagado, al tribunal o al arbitraje. Los plazos varían según el proyecto y el caso.

1. Documente el proyecto. Reúna el contrato, los avisos entregados, los pagos realizados y los documentos inscritos.
2. Verifique cada plazo. Una causa de acción surge cuando ocurre su último elemento (Fla. Stat. § 95.031). Ese momento puede cambiar el plazo.
3. Intente una resolución por escrito. Según los hechos, puede comenzar con una carta de reclamación, un plan de pagos o un aviso de reclamación sobre la fianza.
4. Elija el foro. Revise el contrato para ver si contiene una cláusula de arbitraje. Los tribunales de Florida deciden si existe un acuerdo de arbitraje, y en general un acuerdo para arbitrar es exigible (Fla. Stat. § 682.02).

Los tribunales también evalúan la equidad antes de dejar sin efecto una cláusula contractual. Florida exige tanto la falta de equidad procesal como la sustantiva, valoradas en conjunto, antes de negarse a aplicar una cláusula (Basulto v. Hialeah Automotive). Si se presenta en el tribunal una demanda por daños, una parte puede pedir al tribunal que la remita a mediación, y el tribunal debe hacerlo si la parte solicitante está dispuesta y en condiciones de pagar los costos, o si los costos pueden repartirse equitativamente entre las partes, sujeto a las excepciones enumeradas (Fla. Stat. § 44.102). El § 44.102 de los Estatutos de Florida dice: «(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Deberá, a solicitud de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.».

Si un contrato celebrado en o después del 1 de octubre de 1988 permite a una parte recuperar honorarios de abogado por hacerlo cumplir, el tribunal también podrá conceder honorarios razonables a la otra parte si esta resulta vencedora en cualquier acción relacionada con el contrato (Fla. Stat. § 57.105).

Por qué Ayala Law PA para disputas de pago en construcción

Ayala Law PA atiende disputas de pago en construcción como parte de su práctica de litigio empresarial. La práctica también abarca litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.

Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo, que incluye asistentes y personal de oficina, se encarga de la recepción de casos y de la organización de documentos para estos asuntos.

La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma representa a empresas y propietarios en Tampa, el condado de Hillsborough y la zona de Tampa Bay.

La firma no promete ningún resultado. Cada disputa depende de sus propios documentos, términos contractuales y plazos. Los honorarios dependen de los hechos de su caso, y la firma se los explicará cuando se ponga en contacto.

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