Cómo quitar un gravamen sin pagar en Florida
Cuando un gravamen afecta una propiedad o un contrato, cada caso depende de los documentos y de los hechos concretos. Algunas vías examinan si el gravamen es válido. Otras reemplazan la propiedad por una fianza o terminan el reclamo mediante una liberación negociada. Cada vía tiene sus propios plazos y costos, así que las fechas son lo más importante. Esta guía explica preguntas generales que conviene considerar cuando interviene un gravamen de construcción.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué hace un aviso de gravamen con su propiedad o proyecto
Un aviso de gravamen registrado es un reclamo contra la propiedad. No es una factura que deba pagar de inmediato. Pero puede afectar el título de la propiedad, lo que puede paralizar una venta, un refinanciamiento o los desembolsos de obra de un prestamista. Vale la pena entender los riesgos que un gravamen representa para la propiedad del dueño, y cómo funcionan las liberaciones y las renuncias, antes de actuar.
Su posición importa. Un propietario, un contratista general y un subcontratista enfrentan vías y plazos distintos. Antes que nada, determine dos fechas: cuándo se registró el gravamen y cuándo el acreedor del gravamen dice que terminó su trabajo. Anótelas ambas. Revise también si se registró un Aviso de Inicio (Notice of Commencement) para el proyecto. Todas las opciones que se describen a continuación dependen de esas fechas.
Verifique si el gravamen fue presentado a tiempo y es exacto
Comience por contrastar el gravamen con sus propios registros. Compare el nombre del propietario, la descripción de la propiedad y el monto reclamado con el contrato y con cualquier orden de cambio. Las preguntas sobre la documentación del gravamen y sobre los avisos que se enviaron conviene plantearlas pronto con un abogado. Si los temas de plazos o de notificación afectan un gravamen depende de los hechos y de los documentos involucrados, así que estos detalles conviene revisarlos con un abogado.
Mantenga un expediente con fecha que incluya el contrato, las órdenes de cambio, los registros de pagos, los avisos y la información del registro. Si un defecto concreto es fatal depende de los hechos.
Una demanda para hacer valer un reclamo de equidad relacionado con el gravamen tiene su propio plazo, independiente del gravamen. El Fla. Stat. § 95.11(6)(b) fija un plazo de un año para iniciar la acción destinada a hacer valer un gravamen de equidad que surja del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de bienes inmuebles. Hable pronto con nuestra oficina sobre los plazos que se aplican a su caso.
Responda al gravamen y haga que el acreedor actúe
Conserve registros de las fechas en que se enviaron los avisos o documentos.
Esta vía no borra el reclamo. El acreedor del gravamen aún puede presentar una demanda, por lo que cualquier citación o demanda requiere una respuesta a tiempo. Como los pasos y los límites de tiempo son estrictos, las fechas de su expediente deben guiar el calendario.
Sustituya el gravamen con una fianza para liberar la propiedad
Una fianza tiene su propio costo. Por lo general, una compañía afianzadora cobra una prima para emitirla, así que pregunte por ese costo antes de comprometerse.
Una fianza libera la propiedad del gravamen, pero no decide quién tiene la razón. La disputa de fondo sigue vigente, por lo que el reclamo aún debe resolverse en un juicio o en un acuerdo.
Negocie una liberación y esté atento a los gravámenes fraudulentos
La negociación es una forma de quitar un gravamen sin pagar la totalidad del reclamo. A veces las disputas por gravámenes se resuelven mediante acuerdos negociados. Esos acuerdos suelen implicar algún pago, así que no son una forma de no pagar nada. Lea la liberación antes de firmarla. Debe indicar si cubre la totalidad del reclamo o solo una parte, qué propiedad abarca y si alcanza a reclamos relacionados por el mismo trabajo.
Una oferta de transacción por escrito es una herramienta en estas conversaciones. Las ofertas escritas para resolver un reclamo previstas en la ley de Florida no se aplican a las causas de acción que surjan después de la fecha de entrada en vigor de dicha ley. La oferta no se presenta ante el tribunal y permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes. Una oferta que no se retire ni se acepte dentro de los 45 días se considera rechazada.
Las dudas sobre un gravamen que parezca inválido pueden analizarse con un abogado. Esa vía es una demanda, no un formulario que se presenta. En adelante, pida a cada parte del proyecto una renuncia de gravamen, para que el mismo problema no vuelva a surgir.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Errores que dificultan quitar un gravamen sin pagar
Varios errores hacen más difícil eliminar un gravamen:
- Ignorar una citación, una demanda o un aviso. Un caso puede avanzar sin que su parte sea escuchada.
- Dejar vencer un plazo porque nunca se controló la fecha de registro.
- Pagar la totalidad del monto antes de verificar si el gravamen se sostiene. Eso puede dejar menos margen para impugnarlo.
- Esperar a una venta o al cierre de un préstamo para actuar. Eso reduce sus opciones y su tiempo.
Cada error reduce sus alternativas. Un expediente con fechas y un calendario de plazos le ayudan a evitarlos.
Cómo quitar un gravamen sin pagar: hable con Ayala Law PA
Si se ha registrado un gravamen o le ha llegado un aviso, es posible que los plazos ya estén corriendo. Puede que se vea involucrado en una propiedad o en un proyecto en los que nunca esperó participar, y eso es un punto de partida difícil.
La práctica de Ayala Law PA incluye litigios de construcción, que abarcan la ejecución de gravámenes y las disputas entre contratistas y subcontratistas, además de litigios inmobiliarios. El bufete representa a empresas y propietarios en Tampa y en el condado de Hillsborough ante tribunales y en arbitrajes de Florida, desde su oficina de 1646 W Snow Ave, en Tampa.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Los honorarios dependen del asunto y se explican cuando se pone en contacto con el bufete. Esta página no indica ningún precio.
Preguntas frecuentes
¿Se puede quitar un gravamen sin pagar el monto total?
Cada una tiene sus propios plazos y costos.
¿Presentar una fianza pone fin a la disputa?
No. La fianza ocupa el lugar de la propiedad como respaldo, pero el reclamo de fondo aún debe resolverse.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por trabajos de construcción en Florida?
¿Debo pagar el gravamen de un subcontratista antes de revisarlo?
No antes de revisarlo. Primero revise las fechas, los montos y los avisos, ya que pagar puede limitar sus opciones posteriores.
Si tiene a mano los documentos del gravamen, el contrato y sus fechas clave, llame al (305) 570-2208 o envíe una solicitud a través de la página de contacto del bufete.
