Cómo probar la negligencia de un contratista en Florida | Ayala Law
Esta guía explica cada paso, la prueba en que se apoya y los plazos que pueden determinar si una reclamación sigue disponible.
Está escrita para propietarios de inmuebles, dueños de negocios y familiares que enfrentan un problema de construcción, a menudo en nombre de otra persona.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa la negligencia de un contratista
La pregunta de fondo es si el trabajo estuvo por debajo del estándar que cumpliría un contratista diligente en un proyecto similar.
La negligencia es distinta de una disputa por pagos o de un desacuerdo sobre lo que decía el contrato. Si se le pagó al contratista y simplemente dejó de trabajar, el problema central puede ser una promesa incumplida, no un trabajo descuidado. Muchos propietarios eligen una de las dos etiquetas y pasan por alto la otra.
Los mismos hechos a veces pueden respaldar tanto una reclamación por negligencia como una por incumplimiento de contrato. Un propietario de vivienda podría alegar un enmarcado defectuoso y, al mismo tiempo, que el contratista no construyó según los planos acordados. La decisión del Tercer Distrito en Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile establece que, en general, una parte no puede obtener indemnización por agravio en una disputa contractual, salvo que el agravio sea independiente del incumplimiento. Por eso es importante ordenar los hechos desde el principio.
Los cuatro elementos que debe probar
El tribunal examina cada uno.
Estas son cuatro preguntas que un tribunal hace sobre una misma reclamación. No son cuatro tipos distintos de negligencia. Una prueba sólida de incumplimiento no compensa un eslabón faltante en la causalidad. Organice sus registros en torno al elemento que le resultará más difícil demostrar.
Cómo probar que el contratista le debía un deber de diligencia
El deber suele ser el elemento más sencillo cuando usted contrató directamente al contratista. El contrato firmado, la propuesta o la orden de compra muestran quién acordó realizar el trabajo, qué incluía y en qué fechas.
El deber puede ser más difícil de demostrar sin un contrato directo, por ejemplo, cuando el trabajo lo realizó un subcontratista que usted nunca contrató. Estas cuestiones dependen de los hechos y del papel de cada parte en el proyecto.
Las licencias también importan. Florida otorga licencias a los contratistas, y la Junta de Concesión de Licencias de la Industria de la Construcción del estado publica los requisitos de licencia y la verificación de licencias. Compruebe si la empresa tenía la licencia necesaria para el trabajo que realmente ejecutó.
Reúna estos registros desde el principio:
- Contratos firmados y órdenes de cambio
- Propuestas, presupuestos y órdenes de compra
- Solicitudes de permisos que muestren quién tramitó el permiso
- Facturas y registros de pago
Cómo probar el incumplimiento: medir el trabajo frente al estándar de diligencia
Se prueba comparando el trabajo con puntos de referencia claros.
Comience con el código de construcción aplicable, las condiciones del permiso de obra y las instrucciones de instalación del fabricante de los productos utilizados. Un producto instalado en contra de sus instrucciones escritas es más fácil de explicar que una queja general sobre la calidad.
Un ingeniero independiente o un inspector de construcción puede documentar el defecto. Pueden fotografiarlo, medirlo, anotar lo que exigían el código o las instrucciones y explicar la diferencia en términos sencillos. Su informe escrito suele facilitar la comprensión del problema.
Obtenga esa inspección antes de que las reparaciones cubran la evidencia. Una vez cerradas las paredes o retirado el trabajo anterior, la prueba de lo ocurrido puede desaparecer. La solidez de esta demostración depende del trabajo específico y de los registros que tenga.
Cómo probar la causalidad: vincular el defecto con el daño
La causalidad pregunta si el defecto causó realmente el daño que usted reclama. Que exista un defecto no basta por sí solo.
Supongamos que una pared no está a plomo. Eso es un defecto. Pero si el daño por agua proviene de una tubería que instaló por separado un fontanero que usted contrató, la reclamación contra el contratista del enmarcado se vuelve más difícil. La cuestión es qué problema produjo qué daño.
Las cronologías ayudan. Las fotos fechadas, los resultados de inspecciones y un registro de cuándo apareció cada problema muestran si una falla llevó a la siguiente. Una mancha que aparece la misma semana de una reparación de techo cuenta una historia distinta a la de una que aparece dos años después.
Espere que la otra parte proponga otras causas, como el clima, el mantenimiento del propietario, cambios posteriores o reparaciones hechas por otra persona. Cada una necesita una respuesta por escrito en su expediente. Aquí es donde aprender a probar la negligencia de un contratista se vuelve práctico: responde a cada alternativa con registros, no con recuerdos.
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Documentar los daños y armar el expediente de pruebas
Los daños son la pérdida de dinero o de bienes que causó el defecto. Entre las categorías habituales están el costo de corregir el defecto, el daño a otras partes de la propiedad y la pérdida de uso, como una unidad de alquiler que quedó vacía o un local que cerró durante las reparaciones.
Arme el expediente ahora:
- Fotos y videos fechados de cada problema
- El contrato firmado y cualquier orden de cambio
- Facturas, recibos y comprobantes de pago
- Permisos e informes de inspección
- Mensajes de texto, correos y cartas con el contratista
- Presupuestos de reparación de otras empresas
Lleve una cronología continua. Anote cuándo notó el problema por primera vez, cuándo lo reportó, qué dijo o hizo el contratista y cuánto costaron las reparaciones. Conserve los archivos y mensajes originales, no solo capturas de pantalla. Los vacíos en la cronología son fáciles de cuestionar para la otra parte.
Cómo suelen avanzar las disputas por negligencia en la construcción en Florida
Una disputa suele avanzar por una reclamación escrita, una investigación, los pasos que exija el contrato antes de demandar y, después, una demanda o un arbitraje. La redacción del contrato suele marcar el camino.
Los plazos vienen primero. En Florida, las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble deben iniciarse dentro de cuatro años, contados desde la fecha en que la autoridad competente emita un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se terminó, según la que sea anterior. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió descubrirse con la debida diligencia. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero en todo caso la acción debe iniciarse dentro de 7 años desde esa fecha más temprana; otras reclamaciones, como las de negligencia, pueden estar sujetas a plazos de prescripción distintos. Cuándo comienza ese período depende de condiciones específicas, incluida la emisión de un certificado de ocupación o de terminación, o el abandono de una obra inconclusa, y en general la acción debe presentarse a más tardar siete años después de esa fecha. Ese período suele correr desde el certificado de ocupación o de terminación, o desde el abandono de la construcción, según la fecha que sea anterior.
En el caso de un defecto latente, un problema oculto, el plazo corre desde que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia. Aun así, la acción debe iniciarse dentro de siete años desde la fecha del certificado o del abandono.
Un contrato no puede acortar ese plazo. Según el § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula.
El arbitraje puede detener el cómputo. Según el § 95.051(1)(g), el plazo de prescripción queda suspendido mientras esté pendiente un arbitraje sobre la disputa.
Si su contrato tiene una cláusula de arbitraje, la ley de Florida en general la hace cumplir. Según el § 682.02, un acuerdo de arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por causas que existan para revocar cualquier contrato.
La mediación es otro paso. Según el § 44.102(2)(a), a solicitud de una de las partes, un tribunal debe remitir a mediación las acciones civiles por daños pecuniarios presentadas, si la parte solicitante está dispuesta y en capacidad de pagar los costos de la mediación o si esos costos pueden repartirse equitativamente entre las partes, sujeto a las excepciones enumeradas. El Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a solicitud de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil por daños pecuniarios presentada, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en capacidad de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
El lugar de presentación también importa. Según el § 47.011, las acciones deben presentarse donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio; esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Los proyectos en Brandon, Riverview y Plant City están en el condado de Hillsborough, por lo que la ubicación de la propiedad puede ser relevante allí.
Costo, dificultad y por dónde empezar
Demandar a un contratista es más difícil cuando la prueba es escasa, el contrato tiene condiciones inusuales o un plazo está por vencer. Suele ser más fácil cuando los defectos se documentan desde el principio y se tiene el contrato en mano.
¿Qué tan difícil es demandar a un contratista?
La dificultad depende de la calidad de la prueba, de las condiciones del contrato y de los plazos. Un defecto bien documentado con un contrato claro suele ser más fácil de tramitar que una queja vaga con registros faltantes.
¿Cuánto cuesta demandar a un contratista?
Según la ley de Florida, cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, según Price v. Tyler. Sus costos totales varían según el asunto. Las evaluaciones de casos con Ayala Law PA son un servicio de pago, y los honorarios se analizan directamente durante la evaluación.
¿Cuál es el plazo para demandar por defectos de construcción en Florida?
La regla general del § 95.11(3)(b) es que el plazo corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se terminó, según la que sea anterior, con los límites de descubrimiento y de siete años descritos arriba. Los plazos para presentar este tipo de acciones tienen excepciones, por lo que las fechas en su propio expediente son importantes.
Hable de su situación con Ayala Law PA
Si un contratista dejó su proyecto a medio terminar, o una reparación sigue empeorando, probablemente esté sopesando una decisión difícil. Puede que deba decidir si perseguir al contratista, esperar o intervenir por un familiar o socio comercial que no puede manejarlo solo.
Ayala Law PA se centra en litigios comerciales en los tribunales y en arbitrajes de Florida, incluidas las disputas de construcción y de contratos para empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Si su situación encaja con esta guía, comparta con nosotros el contrato, los permisos, las fotos y su cronología. Puede comunicarse a través de nuestra página de contacto o llamar al (305) 570-2208.
