Tipos de contratos de construcción en Tampa, Florida, explicados
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Cuáles son los cuatro tipos de contratos de construcción?
¿Cuáles son los cuatro tipos de contratos de construcción? Los cuatro tipos comunes son el precio fijo (suma global), el costo más honorarios (cost-plus), el precio unitario y el tiempo y materiales. El tipo de contrato determina principalmente quién paga cuando suben los costos, aumentan las cantidades o la obra se retrasa.
Muchos contratos combinan varios tipos. Un proyecto puede pagar un precio fijo por algunos trabajos y tarifas por hora por las reparaciones. El documento firmado es el que rige, así que revise cómo se paga cada parte de la obra.
También puede encontrar formularios JCT o NEC. Son contratos estándar del Reino Unido. Esta guía cubre los cuatro tipos de precio que usan los propietarios y los contratistas en los proyectos de Florida.
Contratos de precio fijo (suma global)
Un contrato de precio fijo establece un precio total para un alcance de trabajo definido. El contratista acuerda terminar el trabajo indicado por ese monto. El contratista asume el riesgo de los sobrecostos, y el propietario obtiene un total conocido.
Las disputas suelen comenzar en el alcance. Las partes no están de acuerdo en si un concepto está incluido o si constituye trabajo adicional. Una orden de cambio es una modificación por escrito del alcance, el precio o el cronograma. Si nadie la firma, el contratista puede reclamar más dinero, y el propietario puede negarse a pagar.
Los planos detallados, las especificaciones y un proceso escrito de órdenes de cambio reducen esa brecha. Las condiciones por escrito también importan cuando surgen costos adicionales. Los tribunales de apelación de Florida han dicho que, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, una reclamación que surja de ese contrato no sustentará un enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson). En términos sencillos, un contrato escrito suele controlar la disputa sobre pagos adicionales.
Contratos de costo más honorarios (cost-plus)
Un contrato de costo más honorarios paga al contratista sus costos reembolsables reales más un honorario. El honorario puede ser un monto fijo o un porcentaje de los costos. Este tipo traslada el riesgo de costos al propietario, porque el precio final sigue el costo real de la obra.
El contrato debe definir qué se considera costo reembolsable. La mano de obra, los materiales y el alquiler de equipos son ejemplos comunes, pero la lista debe constar por escrito. Una variante establece un límite máximo de precio, a menudo llamado GMP, sobre el costo total. Los ahorros o los sobrecostos se reparten entonces según los términos del contrato.
Las disputas suelen centrarse en la documentación. Los propietarios piden facturas, registros de nómina y derechos de auditoría. Los contratistas pueden añadir gastos generales y márgenes que el propietario no esperaba. Ambas partes discuten si los costos fueron razonables y se cobraron correctamente. Acuerde las condiciones de registros y auditoría antes de iniciar la obra.
Contratos de precio unitario
Un contrato de precio unitario paga una tarifa establecida por cada unidad de trabajo. Una unidad puede ser una yarda cúbica de concreto, un pie lineal de tubería o una tonelada de material colocado. El precio final depende de las cantidades medidas, de modo que el propietario paga por lo que realmente se instala.
Este tipo se adapta a trabajos en los que las cantidades son inciertas al inicio, como excavaciones o pavimentación. Aun así, el contrato necesita reglas claras. Las disputas suelen preguntar cómo se miden las cantidades, quién las verifica y qué se considera una unidad. Un método de medición y un paso de aprobación responden a esas preguntas desde el principio.
Contratos de tiempo y materiales
Un contrato de tiempo y materiales paga las horas de mano de obra a tarifas horarias acordadas, más el costo de los materiales. Los materiales pueden llevar un margen. El total no se fija de antemano, por lo que el propietario asume más riesgo de costo y de cronograma.
Las disputas típicas involucran el registro de horas, desacuerdos sobre tarifas, horas extra que nadie aprobó y materiales facturados sin recibos. Los informes diarios o semanales ayudan a ambas partes a seguir las horas y los costos. La aprobación por escrito antes de iniciar trabajos adicionales evita muchas discusiones posteriores.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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¿Qué debe incluir un contrato de construcción?
Un contrato de construcción necesita una oferta, una aceptación, un pago y suficiente detalle en los términos esenciales. La Corte Suprema de Florida aplica estos requisitos básicos también a los contratos orales. St. Joe Corp. v. McIver establece esa regla. Los registros escritos pueden ayudar a aclarar lo que las partes acordaron, y esa es una de las razones por las que las empresas suelen poner por escrito los términos del negocio.
Un contrato escrito debe cubrir más que el precio. Incluya el alcance, el cronograma, las condiciones de pago, el calendario de valores, los pasos para las órdenes de cambio, los seguros y la forma en que se resolverán las disputas. Cada elemento elimina una discusión frecuente.
Las condiciones de pago son lo más importante en materia de gravámenes. Los asuntos de gravámenes de construcción a menudo dependen del aviso y de los plazos, así que los detalles de cada proyecto y de cada plazo merecen una revisión temprana. Las fechas de pago del contrato deben coincidir con esos pasos.
¿Cuándo se convierte un contrato de construcción en una disputa?
Un contrato de construcción se convierte en una disputa cuando las partes no están de acuerdo sobre lo que se pactó, sobre el trabajo realizado o sobre lo que se debe. Los detonantes comunes incluyen una factura impagada, una orden de cambio en disputa, una reclamación de gravamen, un contratista que abandona la obra o un contrato que se le pide firmar.
Los plazos comienzan a correr pronto. Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe iniciarse dentro de cuatro años, contados desde la fecha en que la autoridad competente emita un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según cuál fecha sea anterior; cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de 7 años desde la fecha en que la autoridad competente emite dicho certificado o desde la fecha de abandono, según cuál sea anterior. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo corriendo desde la fecha en que la autoridad competente emita un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según cuál fecha sea anterior; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corra desde el momento en que el defecto se descubra o debió haberse descubierto con la debida diligencia.” Existen excepciones, incluidas las de defectos latentes. Una cláusula del contrato que fije un plazo más corto es nula según el Fla. Stat. § 95.03.
Algunos contratos exigen arbitraje. Según el Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito para someter a arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por causas que permitan revocar cualquier contrato. Cuando se presenta una acción civil por daños monetarios, el tribunal debe, a solicitud de una parte, remitirla a mediación, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo las excepciones que establece la ley. El Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a solicitud de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
¿Cuáles son los cuatro tipos de contratos de construcción?
Precio fijo (suma global), costo más honorarios (cost-plus), precio unitario y tiempo y materiales. Muchos contratos los combinan, así que revise las condiciones de pago.
¿Puede un contrato de construcción ser oral en Florida?
Un acuerdo oral debe aun así contar con una oferta, una aceptación, un pago y términos esenciales claros.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por una obra de construcción en Florida?
Florida generalmente exige que las acciones fundadas en la construcción de una mejora a un bien inmueble se inicien dentro de 4 años desde la fecha en que la autoridad competente emita un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según cuál fecha sea anterior, y en ningún caso más tarde de 7 años desde esa fecha, con excepciones. La fecha de inicio y las excepciones dependen de los hechos.
Ayala Law PA se concentra en litigios de construcción en Florida, incluidos los litigios de construcción por disputas entre contratistas y subcontratistas, ejecuciones de gravámenes y fraude en contratos de construcción. La práctica de litigios comerciales de la firma también atiende disputas de contratos comerciales. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL, y atiende a empresas de Tampa Bay y del condado de Hillsborough, incluidas Brandon, Riverview, Plant City y Temple Terrace.
Si tiene un contrato que no entiende por completo, o si una disputa de pagos está frenando su proyecto, comuníquese a través de la página de contacto de Ayala Law PA o llame al (305) 570-2208.
