Abogado de Defensa de Gravámenes de Construcción en Florida | Ayala Law PA
Un gravamen de construcción es una reclamación contra una propiedad presentada por alguien que suministró mano de obra, servicios o materiales para mejorarla. Si usted es propietario del inmueble o trabaja en el proyecto y recibe un gravamen, un aviso o una citación de ejecución hipotecaria, tiene opciones. Algunos plazos empiezan pronto, así que lea cada documento en cuanto llegue. Esta página explica cómo funciona la defensa contra gravámenes en Florida, cómo son los plazos y qué puede esperar de un despacho de litigios empresariales. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Si acaba de recibir un gravamen o una demanda de ejecución por una propiedad o proyecto en el área de Tampa, nuestro equipo puede ayudarle a revisar sus opciones. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué es un gravamen de construcción en Florida y a quién va dirigido?
Un gravamen de construcción es una reclamación contra un bien inmueble presentada por una persona que suministró trabajo o materiales para su mejora.
El gravamen se registra contra la propiedad. Una ejecución de gravamen es una demanda que pide a un tribunal que haga valer ese gravamen. Son dos pasos distintos, y la demanda tiene un plazo de respuesta que no puede dejar pasar.
Esta página va dirigida a propietarios de inmuebles, promotores, contratistas generales y subcontratistas. Es posible que haya recibido una reclamación de gravamen, un aviso o una citación de ejecución hipotecaria. Un gravamen registrado puede afectar el título de la propiedad. Eso puede retrasar una venta o un refinanciamiento, incluso antes de que se presente cualquier demanda.
¿Qué cubre la defensa contra gravámenes?
La defensa contra gravámenes abarca tres cosas: impugnar el gravamen, responder a la demanda y resolver la disputa de pagos que hay detrás.
- Revisión de la reclamación de gravamen. Revisamos su contenido, las fechas de registro, el monto reclamado y si el trabajo se realizó en la propiedad indicada.
- Respuesta a una demanda de ejecución hipotecaria. Preparamos la contestación, las defensas y las reconvenciones cuando los hechos lo respalden.
- Análisis de una fianza. Una fianza puede liberar el gravamen de la propiedad para que una venta o un préstamo pueda avanzar.
- Negociación de una liberación. Las opciones incluyen una liberación total, un calendario de pagos o una liberación parcial vinculada a trabajos en disputa, órdenes de cambio o cargos retroactivos.
- Resolución de la disputa contractual. El pago retenido por trabajo terminado suele ser la causa de fondo detrás de un gravamen.
Los argumentos contractuales también importan. Véase Williams v. Johnson.
Cómo funcionan los plazos de gravámenes en Florida
Los plazos de los gravámenes corren en relojes independientes, y las fechas dependen de los hechos de cada proyecto.
- No cumplir un paso puede afectar una reclamación.
- Avisos de la obra. Los avisos relacionados con una obra pueden ser documentos importantes en una disputa de construcción. Verifique cuándo se registró y se notificó cada uno.
- Plazo de prescripción para reclamaciones de diseño y construcción. Conforme a Fla. Stat. § 95.11, el plazo para una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble se cuenta desde la más temprana de estas fechas: la de un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de finalización o la fecha de abandono de la construcción si no se completó. Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, cuyo plazo corre desde la fecha en que la autoridad con jurisdicción emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, la que sea más temprana; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corra desde el momento en que el defecto sea descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia.” En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a esa fecha. Sin embargo, las reconvenciones, las demandas cruzadas y las reclamaciones contra terceros que surjan de la conducta, la transacción o el suceso expuesto en un escrito pueden presentarse hasta 1 año después de notificado ese escrito, incluso si de otro modo estarían prescritas.
- Reclamaciones sobre fianzas de pago.
- Los contratos no pueden acortarlo. Conforme a Fla. Stat. § 95.03, un término contractual que fije un plazo más corto del que permite la ley es nulo.
- El arbitraje detiene el reloj. Conforme a Fla. Stat. § 95.051, un arbitraje pendiente sobre la misma disputa suspende el plazo de prescripción.
Una citación judicial fija su propia fecha de respuesta. Anótela en su calendario el día que llegan los documentos. Reúna el contrato, el historial de pagos, las órdenes de cambio, los documentos registrados y cada aviso de gravamen antes de la primera conversación.
Qué esperar: proceso paso a paso
Hay cinco etapas: recepción de la información, revisión de documentos, análisis de opciones, respuestas y presentaciones, y resolución.
- Recepción de la información. Comparta el gravamen, el aviso o la demanda junto con los documentos del proyecto. Primero identificamos las fechas clave.
- Revisión de documentos. Verificamos el gravamen registrado, los avisos, el alcance del contrato, los registros de pago y las pruebas del trabajo realizado o no realizado.
- Análisis de opciones. Le explicamos si conviene una impugnación, una fianza, una liberación negociada o una defensa judicial según sus registros, y qué implica cada camino.
- Respuesta y presentaciones. Preparamos los avisos, los documentos de la fianza o la contestación judicial, y controlamos cada plazo.
- Resolución. Un asunto puede terminar con una liberación, un desistimiento, un acuerdo o un juicio. Los tiempos varían según el calendario del tribunal.
Los tribunales también pueden encaminar un caso hacia un acuerdo. Conforme a Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios cuando una parte lo solicite, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, con sujeción a las excepciones enumeradas. En reclamaciones más antiguas puede existir una oferta de transacción por escrito conforme a Fla. Stat. § 45.061, que permanece abierta 45 días salvo que se retire. Esa sección no se aplica a las causas de acción que surjan después de su fecha de entrada en vigor.
¿Por qué trabajar con Ayala Law PA en un gravamen de construcción?
Ayala Law PA se enfoca en disputas empresariales y de construcción. La práctica de Eduardo A. Maura se enfoca en litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.
La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Representamos a empresas y propietarios de inmuebles en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. Los asuntos se tramitan en los tribunales de Florida y en arbitraje. Las reglas de competencia territorial importan en este caso. Conforme a Fla. Stat. § 47.011, las acciones solo pueden presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio; esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Nuestro equipo incluye personal de apoyo que se encarga de la recepción de la información, la programación de citas y la organización de documentos. Así los plazos de gravámenes y los registros de presentaciones se mantienen en un solo lugar. Si un asunto queda fuera de estas áreas de práctica, o si lo maneja mejor otro abogado o despacho, se lo diremos desde el principio.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Preguntas frecuentes sobre la defensa contra gravámenes de construcción en Florida
Respuestas breves a las preguntas que más hacen los propietarios sobre los gravámenes en Florida.
¿Puedo impugnar un gravamen si ya le pagué a mi contratista?
El historial de pagos importa mucho. Lo que se pagó, cuándo se pagó y lo que exigía el contrato determinan la respuesta.
¿Obtener una fianza que sustituya el gravamen borra la deuda?
Una fianza puede liberar el gravamen de la propiedad. La disputa de pagos subyacente aún puede impugnarse en el tribunal.
Recibí una citación de ejecución hipotecaria. ¿Qué hago ahora?
Anote la fecha de respuesta que aparece en la citación y comuníquese con nuestro equipo de inmediato. Esperar puede costarle opciones.
¿Un subcontratista puede gravar mi propiedad si ya pagué al contratista general?
Los registros de pagos y avisos del propietario son fundamentales para esa pregunta. Tráigalos a la primera conversación.
¿Tendré que ir a juicio?
Algunos asuntos se remiten a mediación conforme a la ley de Florida. El despacho prepara cada asunto como si pudiera llegar a juicio.
Hable con nuestro equipo sobre su gravamen o ejecución hipotecaria
Nuestro equipo puede revisar su gravamen, sus avisos y sus plazos antes de que usted decida cómo responder. Las evaluaciones de casos tienen un costo, y el despacho explica los honorarios antes de cualquier contratación.
Si una reclamación de gravamen o una citación de ejecución hipotecaria acaba de llegar a su propiedad o proyecto en el área de Tampa, no espere para aclarar las fechas. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación de su caso, y traiga su contrato, sus avisos y sus registros de pagos.
