¿Qué anula un contrato de construcción? Fundamentos en Florida
Si su contrato de construcción se ha detenido y no sabe qué hacer, puede hablar con nuestro equipo sobre los detalles de su caso y sus plazos. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué importa la pregunta cuando un proyecto de construcción sale mal
Un contrato de construcción es nulo cuando no produce efectos jurídicos desde el principio. Propietarios y contratistas suelen plantear esta pregunta después de una orden de suspensión de obra, una disputa por pagos o una obra que ya está parcialmente construida.
Se suelen confundir tres situaciones. Un contrato terminado llega a su fin según sus propios términos, por ejemplo mediante una cláusula de terminación tras un aviso de incumplimiento. Cada una de estas situaciones conduce a un siguiente paso distinto.
La respuesta depende de los documentos y de los hechos. Esta página ofrece información general sobre litigios comerciales y de contratos en Florida. No constituye asesoramiento legal para un caso específico. No es asesoramiento sobre su contrato.
Los elementos básicos que debe tener un contrato de construcción en Florida
Un contrato de construcción necesita las mismas partes básicas que cualquier contrato: una oferta, una aceptación, una contraprestación y términos esenciales expresados con suficiente claridad. La Corte Suprema de Florida aplica estos principios básicos incluso a los acuerdos verbales (St. Joe Corp. v. McIver).
En los conflictos de construcción, dos términos aparecen con más frecuencia: el alcance del trabajo y el precio o la forma de pago. Si las partes nunca acordaron qué trabajo se hará o cuánto costará, es posible que un tribunal no pueda hacer cumplir el acuerdo. Los términos imprecisos suelen generar la propia disputa.
Ambas partes también deben estar de acuerdo en los mismos términos. Si el propietario creyó que el contrato cubría un conjunto de trabajos y el contratista fijó el precio de otro, un tribunal examina qué acordó efectivamente cada parte.
Las firmas pueden ser electrónicas. Según la Fla. Stat. § 668.004, una firma electrónica puede firmar un documento escrito y produce el mismo efecto que una firma manuscrita, salvo que otra ley disponga lo contrario.
Contratos nulos desde el inicio
Un contrato nulo no produce efectos jurídicos, por lo que ninguna de las partes puede exigir su cumplimiento. El ejemplo más claro es un contrato que infringe la ley. Los tribunales de Florida sostienen que un contrato que viola la constitución o una ley “es nulo e ilegal” y no será ejecutado (Taboada v. Duarte).
Un contrato para construir algo que una ley prohíbe entra en este grupo.
Cada caso depende de sus propios hechos.
Declarar nulo un contrato es una conclusión a la que llega un tribunal. No es una etiqueta que una parte pueda elegir. Por eso importan tanto la documentación como la cronología.
Requisitos de forma, licencias y otros problemas legales
Algunos acuerdos deben constar por escrito, y la falta de un documento escrito firmado puede impedir su cumplimiento. La ley de Florida dispone que no puede iniciarse ninguna acción sobre un acuerdo que no deba cumplirse dentro del año siguiente a su celebración, salvo que el acuerdo, o alguna nota o memorando del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte contra quien se exige. La misma regla se aplica a los contratos de compraventa de terrenos y a los arrendamientos de más de un año.
Los cambios verbales causan problemas. Las obras de construcción cambian durante su ejecución. Una orden de cambio verbal puede parecer menor, pero a menudo se convierte en el centro de una disputa por pagos. Una orden de cambio por escrito firmada por ambas partes facilita la prueba de los términos acordados.
Las licencias son una cuestión aparte. Verifique cuanto antes el estado de la licencia de cada parte. La licencia puede influir en la posición de cada parte en una disputa por pagos, así que conserve registros de lo que mostraba el estado de la licencia y de cuándo.
Motivos anulables: fraude, coacción, influencia indebida y error
Un contrato anulable sigue vigente hasta que una parte decide cancelarlo. El fraude, la presión y ciertos errores pueden justificar esa decisión.
El Tribunal de Apelación del Tercer Distrito de Florida ha sostenido que un demandante no puede obtener una indemnización por agravio en una disputa contractual, salvo que el agravio sea independiente del incumplimiento (Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile). Una demanda por fraude necesita un fundamento propio.
La ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de conocer los hechos que lo justifican. Flaherty v. Flaherty, 128 So. 3d 920 (Fla. 2d DCA 2013) Importa cuándo se produjo la presión y qué hizo después quien firmó.
Error. Los tribunales de Florida permiten la rescisión por error mutuo solo cuando el error es mutuo y se refiere a un hecho esencial del contrato (Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n). Florida también permite la rescisión por error unilateral en circunstancias limitadas (DePrince v. Starboard Cruise Services).
Plazos. Una parte que puede cancelar puede perder ese derecho si espera. La ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir no lo hace después de conocer los hechos que lo justifican (Flaherty v. Flaherty). Se trata de una regla general, no de un resultado automático.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Nulo, anulable o terminado: cómo la distinción cambia los siguientes pasos
La calificación determina lo que ocurre después. Una terminación suele seguir los pasos de aviso y subsanación previstos en el contrato. Un contrato nulo o anulable plantea una cuestión completamente distinta.
El incumplimiento es un asunto separado. Un contrato válido también puede incumplirse.
Los plazos son importantes. Los límites de tiempo para las reclamaciones relacionadas con la construcción dependen de los hechos de cada asunto y de las leyes aplicables, por lo que conviene revisarlos desde el principio. El plazo se cuenta desde el certificado de ocupación, el certificado de terminación o el abandono, lo que ocurra primero. Un defecto oculto puede cambiar la fecha de inicio de una reclamación, así que el momento de una disputa debe revisarse según los hechos concretos. Una cláusula del contrato que acorte el plazo para demandar es nula según la Fla. Stat. § 95.03.
Los derechos de gravamen (lien) siguen sus propias reglas.
Conserve el contrato firmado, las órdenes de cambio, las facturas, los registros de pagos y los correos electrónicos. Estos documentos determinan cómo se argumenta cualquier motivo.
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La única oficina del despacho está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y atiende a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
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