¿Qué hace un abogado de construcción en Florida? Guía

¿Qué hacen los abogados litigantes de construcción? Guía sobre Florida

Los abogados litigantes de construcción resuelven disputas que surgen de la construcción, mejora o suministro de un proyecto. Revisan la documentación, verifican los plazos de notificación y de presentación, procuran un acuerdo y presentan una demanda o inician un arbitraje cuando es necesario. Esta guía describe ese trabajo paso a paso, para que pueda ver en qué punto encaja su propia disputa.

Qué abarca el litigio de construcción

El litigio de construcción resuelve disputas sobre proyectos de construcción, ante tribunales o mediante arbitraje. Ayala Law PA se concentra en asuntos de construcción dentro de su práctica de litigios comerciales, incluidas las disputas entre contratistas y subcontratistas, la ejecución de gravámenes de construcción y el fraude en contratos de construcción.

Estas disputas suelen involucrar a varias partes. Un propietario puede estar en desacuerdo con el contratista general. Un subcontratista puede no haber cobrado del contratista general. Un proveedor puede tener pendiente el pago de materiales. También pueden intervenir prestamistas y fiadores.

Un abogado litigante de construcción se centra en el aspecto legal y documental de la disputa. El abogado no es quien levanta las paredes ni vierte el concreto. Su trabajo consiste en determinar qué debía cada parte, qué se entregó y qué permite la ley.

El trabajo inicial: los contratos y el registro documental

La mayoría de los asuntos de construcción comienzan con documentos. El abogado revisa el contrato principal, cualquier subcontrato, las órdenes de compra, las órdenes de cambio y las solicitudes de pago. Después se examinan las renuncias de gravamen, los registros diarios, los correos electrónicos, los informes de inspección y las fotografías.

Estos registros se organizan en una cronología. La cronología muestra lo que cada parte prometió, lo que realmente se entregó y dónde ya no coinciden ambas cosas. Los vacíos en esa cronología suelen ser tan importantes como los propios documentos.

Muchos propietarios y subcontratistas asumen que pueden recuperar el valor de su trabajo sin un contrato firmado. Los tribunales de Florida han señalado que, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, las reclamaciones que surgen de esa relación generalmente no sustentan un enriquecimiento injusto. Véase Williams v. Johnson.

Notificaciones, gravámenes y plazos

Estos pasos pueden afectar el derecho de una parte a recibir el pago.

El abogado verifica si se enviaron al propietario las notificaciones requeridas. También verifica si el gravamen se inscribió a tiempo. Estos plazos pueden ser breves, por lo que esta revisión debe hacerse pronto.

Las demandas relacionadas con el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien inmueble tienen su propio límite de tiempo. La ley de Florida exige que una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien inmueble se presente dentro de cuatro años, contados desde la primera de estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se terminó. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. En el caso de defectos latentes, el cómputo puede comenzar cuando el defecto se descubre o debió haberse descubierto, pero la demanda aún debe presentarse dentro de siete años desde esa fecha de certificado o de abandono.

Las reparaciones realizadas en virtud de una cobertura de reparación pactada no extienden ese plazo para los trabajos permitidos. También existen otras excepciones, por lo que una revisión temprana es importante.

Cartas de requerimiento, negociación y mediación

Una carta de requerimiento indica el monto adeudado, la base contractual de la reclamación y una fecha límite para que la otra parte responda. Suele enviarse antes de cualquier demanda. Muchas disputas se resuelven mediante negociación con la otra parte, su abogado o su aseguradora.

Cuando se presenta una demanda, los tribunales de Florida pueden remitirla a mediación. Según el Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil por daños monetarios presentada cuando una de las partes lo solicite, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una de las excepciones previstas. La mediación es una sesión estructurada con un mediador neutral. El abogado prepara las cifras y los objetivos del cliente antes de esa sesión.

Las conversaciones de mediación son, en general, confidenciales según el Fla. Stat. § 44.405. Un acuerdo de transacción escrito y firmado es distinto. No es confidencial, salvo que las partes acuerden lo contrario.

Una parte también puede presentar una oferta formal de transacción. Según el Fla. Stat. § 45.061, una oferta escrita para transigir puede presentarse más de 60 días después de la notificación de la citación y la demanda, y no menos de 60 días antes del juicio (o 45 días si se trata de una contraoferta). Permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes.

Presentación de la demanda, descubrimiento de pruebas y mociones

La demanda expone las reclamaciones. Entre las reclamaciones habituales se encuentran el incumplimiento de contrato, el fraude y la ejecución de gravámenes. La sede judicial también importa. Según el Fla. Stat. § 47.011, una acción solo debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble en litigio; esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Para los proyectos del área de Tampa Bay, el condado de Hillsborough suele ser un condado clave que conviene revisar.

Las reclamaciones por fraude requieren cuidado. Según la jurisprudencia del Tercer Distrito, una parte generalmente no puede obtener una indemnización por agravio por lo que en realidad es una disputa contractual. El agravio debe ser independiente del incumplimiento. Véase Frutafino v. Dole Chile.

El descubrimiento de pruebas es la etapa de reunión de hechos. El abogado envía solicitudes de documentos y preguntas por escrito. También toma declaraciones bajo juramento a propietarios, gerentes de proyecto y subcontratistas. Las citaciones pueden alcanzar a terceros que tengan registros.

Después vienen las mociones. Una moción para desestimar pide al tribunal que ponga fin a una reclamación por falta de suficiencia jurídica. Una moción de sentencia sumaria pide al tribunal que resuelva cuestiones sin juicio. Las disputas sobre pruebas también llegan al juez.

Algunos casos requieren testigos técnicos. Estos testigos explican la calidad de la ejecución, los retrasos o los costos. El abogado coordina sus aportes con el resto del caso.

Ejecución de gravámenes, reclamaciones de fianza y arbitraje

Una demanda de ejecución de gravamen pide a un tribunal que haga cumplir un gravamen de construcción inscrito contra el inmueble. El proceso judicial depende del gravamen, de las notificaciones y de los registros de la propiedad. El abogado verifica cada uno de estos elementos antes de presentar la demanda.

Una reclamación sobre una fianza es distinta. Las fianzas de pago y de cumplimiento involucran a un fiador, no al inmueble en sí. Las condiciones y los plazos de la fianza rigen esa reclamación.

Muchos contratos de construcción exigen arbitraje. Según el Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es, en general, válido y exigible. El tribunal decide si existe un acuerdo. Un árbitro decide ciertas condiciones previas al arbitraje.

Si una parte se niega a arbitrar, el Fla. Stat. § 682.03 permite a una parte pedir al tribunal que ordene el arbitraje. El tribunal no puede negarse solo porque la reclamación carezca de fundamento. Los procedimientos judiciales sobre la reclamación arbitrable generalmente quedan suspendidos.

La vía elegida cambia el calendario. Los casos judiciales siguen las reglas y el calendario del tribunal. El arbitraje sigue el acuerdo y el calendario del árbitro. Las impugnaciones de un laudo tienen plazos breves. Según el Fla. Stat. § 682.13, una moción para anular un laudo debe presentarse, en general, dentro de los 90 días siguientes a la fecha en que el solicitante recibe la notificación del laudo, salvo que el solicitante alegue que el laudo se obtuvo mediante corrupción, fraude u otros medios indebidos; en ese caso, los 90 días corren desde que se conoce el motivo o se habría conocido con la debida diligencia.

Próximos pasos si enfrenta una disputa de construcción

Puede ser un propietario que acaba de recibir un aviso de gravamen. Puede ser un contratista que todavía espera un pago. Puede ser un familiar que intenta entender una disputa que otra persona está viviendo. En cada caso, el primer paso es organizar lo que tiene.

Reúna el contrato, las órdenes de cambio, los registros de pagos, las renuncias de gravamen, las notificaciones recibidas y los correos electrónicos sobre la obra. Anote las fechas clave en orden. No deseche mensajes de texto ni fotografías, aunque parezcan menores.

Los honorarios de abogados se rigen por sus propias reglas. Según la ley de Florida, cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogados, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa. Véase Price v. Tyler.

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