Significado del litigio de construcción: guía para Florida
¿Qué significa litigio de construcción? Significa un caso judicial o un arbitraje sobre obras de construcción, o sobre el dinero que se debe por esas obras. El término abarca las disputas que surgen durante la planificación, la construcción o el pago de una mejora a un inmueble.
Los dueños de negocios, los propietarios de inmuebles y los contratistas suelen encontrarse con este término cuando se detiene un pago o llega un aviso de gravamen. Esta guía explica el término en lenguaje sencillo, quiénes suelen participar y cómo suele avanzar un caso en Florida. Ayala Law PA se concentra en disputas comerciales y de construcción en los tribunales y arbitrajes de Florida.
Qué significa el litigio de construcción
El litigio de construcción es una disputa sobre trabajos de construcción que se resuelve en un tribunal o mediante arbitraje. Incluye las reclamaciones entre cualquier parte de un proyecto, no solo las demandas contra un constructor.
Un propietario puede demandar a un contratista. Un subcontratista puede demandar a un contratista general por trabajos no pagados. Un proveedor puede reclamar por un crédito vinculado al inmueble que fue mejorado. Cada una de estas situaciones es una disputa de construcción.
Las disputas de construcción en Florida suelen llevarse a un tribunal de circuito de Florida. También pueden ir a arbitraje cuando el contrato lo exige. Según el Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista para revocar cualquier contrato.
Quiénes participan en una disputa de construcción
Normalmente intervienen el dueño, el contratista general y los subcontratistas y proveedores que están por debajo de él. Cada parte puede tener una función distinta en la obra.
Los dueños y desarrolladores contratan a contratistas generales. El contratista general contrata a subcontratistas, y estos compran materiales a proveedores. El dinero suele fluir por esta cadena hacia abajo, así que un pago no realizado puede afectar a todos los que están debajo.
Los profesionales de diseño, las fianzas y los prestamistas también pueden terminar en una disputa. Se ven involucrados cuando su papel afecta al proyecto o a sus pagos.
El contrato entre cada par de partes suele establecer los derechos y los recursos disponibles. Lea primero ese contrato. Con frecuencia controla los pasos de notificación, las condiciones de pago y si se aplica el arbitraje.
Tipos comunes de disputas de construcción
Los tipos más comunes son las disputas de pago, las disputas contractuales, las reclamaciones de gravamen, las reclamaciones por defectos y las acusaciones de fraude. Cada una plantea preguntas distintas.
- Disputas de pago: facturas impagadas, retención (dinero retenido hasta que termine la obra), solicitudes de pago y órdenes de cambio (cambios escritos en el alcance del trabajo).
- Disputas contractuales: desacuerdos sobre el alcance, retrasos en el cronograma, terminación del contrato y trabajos adicionales.
- Reclamaciones de gravamen: reclamaciones contra el inmueble y las demandas de ejecución hipotecaria de gravámenes que pueden seguirles.
- Reclamaciones por defectos: disputas sobre la calidad de la mano de obra o de los materiales.
- Fraude en contratos de construcción: acusaciones de que una parte engañó a la otra al celebrar o cumplir el contrato.
Una disputa sobre una compra que nunca tuvo relación con un proyecto de construcción suele ser, en cambio, una disputa comercial general.
Cómo encajan las reclamaciones de gravamen de construcción en el litigio de construcción
Un gravamen de construcción es una reclamación contra el inmueble que fue mejorado. Si no se resuelve, puede llevar a una demanda de ejecución hipotecaria del gravamen.
Abarca los avisos al propietario, las reclamaciones de gravamen, los plazos, la ejecución hipotecaria y los gravámenes fraudulentos. Cada paso tiene sus propios tiempos.
Omitir un paso obligatorio puede afectar si el gravamen se sostiene. Revise los plazos con prontitud en lugar de esperar hasta el último mes.
Los plazos para hacer valer una reclamación también se fijan en otros lugares. Los plazos para exigir una reclamación contra una fianza de pago son sensibles al tiempo, y el período aplicable depende de los hechos del proyecto y de la ley que lo rige.
Un gravamen registrado plantea sus propias preguntas. Vale la pena revisarlo de inmediato.
Reclamaciones por defectos de construcción y lo que implican
Una reclamación por defectos de construcción afirma que la obra o los materiales no cumplieron el contrato ni las normas de construcción aceptadas. Estas reclamaciones tratan sobre lo que se construyó, no solo sobre lo que se pagó.
Los casos de defectos suelen apoyarse en planos, especificaciones, registros de inspección, fotos y correspondencia. Esos documentos muestran lo que se prometió y lo que se entregó.
Los plazos dependen de los hechos. Según el § 95.11, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble debe iniciarse dentro de cuatro años, contados desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; en el caso de un defecto oculto (latente), el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de 7 años después de la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero. Ese plazo corre desde la primera de estas fechas: un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de finalización o el abandono de la obra inconclusa.
Cuando un defecto es oculto (latente), el plazo corre desde que se descubrió o debió encontrarse con la debida diligencia. Aun así, la acción debe iniciarse dentro de los siete años posteriores a esa fecha más temprana.
Las reclamaciones extracontractuales también pueden formar parte de un caso de defectos. En Tiara Condominium Ass’n v. Marsh & McLennan Cos., el Tribunal Supremo de Florida limitó la regla de la pérdida económica a los casos de responsabilidad por productos. Por lo tanto, esa regla por sí sola no impide una reclamación extracontractual entre partes de un contrato.
Cómo suele avanzar un caso de construcción
Un caso típico pasa de una reclamación escrita y la revisión del contrato a la presentación de la demanda. Después vienen el descubrimiento de pruebas (el intercambio de documentos y testimonios) y un acuerdo o una decisión.
Comience con los primeros pasos. Revise el contrato, los avisos y los registros de pagos, y envíe reclamaciones por escrito. Busque cualquier cláusula que exija notificación, mediación o arbitraje antes de presentar una demanda.
Si el contrato tiene una cláusula de arbitraje, la disputa puede pasar a arbitraje. Según el Fla. Stat. § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje solo porque la reclamación carezca de fundamento. Cuando una parte pide al tribunal que ordene el arbitraje, el tribunal debe, en términos justos, suspender cualquier procedimiento judicial que involucre una reclamación que se alegue sujeta al arbitraje, hasta que el tribunal dicte una decisión final sobre la moción.
Según el § 95.051, el plazo de prescripción se suspende mientras esté pendiente un procedimiento arbitral sobre la misma disputa.
El lugar donde se presenta el caso también importa. Según el § 47.011, una acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio; esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Por eso, una disputa sobre una obra en Brandon o Riverview puede corresponder al condado de Hillsborough.
La mediación ordenada por el tribunal es otro paso. Según el § 44.102, a solicitud de una de las partes, un tribunal debe remitir a mediación la mayoría de los casos civiles de daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes. Según la ley de mediación judicial de Florida, un tribunal debe, a solicitud de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo excepciones, entre ellas un acuerdo de las partes para arbitraje vinculante.
Las obras públicas de carreteras siguen sus propias reglas. El Departamento de Transporte de Florida publica los procedimientos para resolver disputas en sus contratos de construcción.
Los casos terminan en un acuerdo negociado, mediación, arbitraje o juicio. Qué camino conviene depende de los términos del contrato y del expediente.
Por qué los hechos y los documentos importan desde el principio
Los registros tempranos determinan lo que podrá demostrarse después. También ayudan a controlar los plazos.
Los registros que suelen tener importancia incluyen el contrato firmado, las órdenes de cambio, las solicitudes de pago, los diarios diarios de obra, las fotos, los avisos enviados y los correos electrónicos. Manténgalos en un solo lugar y en orden cronológico.
Los plazos suelen comenzar en una fecha específica. Según el § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre su último elemento. Según el § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula.
Entre los errores frecuentes están confiar en promesas verbales y esperar demasiado para enviar una notificación por escrito.
La oficina de Ayala Law PA está en Tampa, Florida, en 1646 W Snow Ave. El bufete se concentra en el litigio de construcción en los tribunales y arbitrajes de Florida. Atiende a empresas de Tampa y del condado de Hillsborough desde su oficina en Tampa.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa litigio de construcción?
Es un caso judicial o arbitral sobre obras de construcción o sobre el pago de estas. El término abarca las disputas entre todas las partes de un proyecto.
¿Dónde se presenta una demanda de construcción en Florida?
Según la ley de competencia territorial de Florida, generalmente se presenta donde vive el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el inmueble.
¿Un contrato de construcción puede incluir una cláusula de arbitraje?
Revisar las cláusulas de resolución de disputas del contrato es un buen primer paso para entender sus opciones. La ley de Florida generalmente hace valer un acuerdo escrito de arbitraje.
Hable con Ayala Law PA sobre su disputa de construcción
Si un pago se ha detenido, ha llegado un aviso de gravamen o un problema de defectos está frenando su proyecto, usted puede ser quien deba decidir qué sigue. No tiene que resolver los plazos y el papeleo por su cuenta.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Llame al (305) 570-2208 o use la página de contacto para describir su situación. Pregunte por las condiciones de la evaluación del caso antes de programarla.
No se puede prometer ningún resultado en ninguna disputa.
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