Evidencia para reclamaciones por contratos de construcción en Florida: registros clave
Si un saldo sin pagar o un cambio en disputa ha puesto en riesgo el dinero de su proyecto, nuestro equipo puede revisar con usted sus documentos. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
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Si está leyendo esto, es posible que un proyecto de construcción haya salido mal. Un contratista general podría estar reteniendo un pago parcial. Un propietario podría decir que el trabajo adicional nunca fue aprobado. Un retraso podría haber costado a su cuadrilla tiempo y dinero que no había previsto.
Muchas personas que leen sobre la evidencia para reclamaciones por contratos de construcción en Florida reúnen hechos para una empresa. Otras ayudan a un socio comercial o a un familiar que está en medio de una disputa. En cualquier caso, la documentación que tiene en este momento es importante.
Los registros suelen estar dispersos entre correos electrónicos, cadenas de mensajes de texto, fotos del teléfono y software de gestión de proyectos. Reunirlos pronto hace que la siguiente conversación sea más útil. Algunos de ellos podrían ser la única prueba de lo que se acordó y de cuándo se realizó el trabajo.
Esta página explica qué registros suelen estar en cuestión. No predice cómo terminará una disputa concreta. Eso depende de los hechos de su proyecto y del contrato que lo rige.
¿Qué contratos, órdenes de cambio, bitácoras diarias e informes técnicos de opinión se necesitan para probar una reclamación por contrato de construcción en Florida?
Una reclamación por contrato de construcción en Florida suele apoyarse en cuatro tipos de registros. El contrato firmado muestra lo que se prometió. Las órdenes de cambio y las aprobaciones por escrito muestran el trabajo añadido o modificado. Las bitácoras diarias y los registros del proyecto muestran qué ocurrió en la obra y cuándo. Los informes técnicos de opinión relacionan esos hechos con el costo o el retraso.
Los registros que necesita dependen del tipo de reclamación. Una reclamación por falta de pago se apoya en el contrato, las solicitudes de pago y las facturas. Una reclamación por trabajo adicional se apoya en las órdenes de cambio y las aprobaciones. Una reclamación por retraso se apoya en los cronogramas y las bitácoras diarias. Una reclamación por trabajo defectuoso a menudo requiere informes técnicos de opinión.
El plazo también importa. Una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe, por lo general, iniciarse dentro de cuatro años. Ese período normalmente corre desde la fecha en que se emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero. Existen excepciones, incluidos los defectos latentes y un límite máximo de siete años. El cómputo generalmente comienza desde la fecha más temprana entre el certificado y el abandono. Los defectos latentes siguen una regla distinta, así que revise sus fechas desde el principio.
Contratos y órdenes de cambio: probar lo que se acordó
El contrato firmado es el punto de partida, porque establece la obligación. Su expediente de evidencia debe incluir:
- El contrato principal o el subcontrato firmado, junto con los documentos que incorpora, como planos, especificaciones, hojas de alcance y órdenes de compra.
- Las condiciones de pago, el cuadro de valores, las disposiciones sobre retención y cualquier paso de notificación o reclamación que el contrato exija antes de presentar una reclamación.
- Las órdenes de cambio y las directivas de cambio por escrito. Estas muestran quién solicitó el trabajo, el precio, quién firmó y si se siguió el proceso de cambios del contrato.
- Aprobaciones firmadas, correos electrónicos y mensajes de texto que demuestren que el propietario o el contratista general conocía y aceptó el trabajo adicional.
Omitir un paso de notificación que exige el contrato puede debilitar una reclamación. Lea esas disposiciones desde el principio. Los cambios verbales son una brecha común. Son más difíciles de probar que una orden de cambio firmada, así que anote quién dijo qué y cuándo. Luego envíe un correo electrónico de seguimiento que lo confirme.
También importan dos puntos legales. Según Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje generalmente es válido y exigible. Si su contrato, celebrado a partir del 1 de octubre de 1988, contiene una cláusula de honorarios de abogado que concede honorarios a la parte obligada a tomar medidas para hacerlo cumplir, Fla. Stat. § 57.105 puede permitir que un tribunal también conceda honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane.
Bitácoras diarias y registros del proyecto: mostrar qué ocurrió en la obra
Las bitácoras diarias y los registros del proyecto muestran qué ocurrió en la obra, quién estuvo presente y cuándo. Los registros hechos en el momento del trabajo son más fáciles de vincular con fechas específicas que los recuerdos escritos después.
- Bitácoras diarias e informes del superintendente que anoten el número de trabajadores, los equipos en obra, el clima, las entregas y el trabajo completado cada día.
- Cronogramas del proyecto, incluido el cronograma base, las actualizaciones posteriores y los cronogramas como construido, que muestren cuándo estaba previsto el trabajo y cuándo se realizó.
- Fotos y videos con fecha, conservados en su formato original para que las fechas se mantengan intactas.
- Solicitudes de información (RFI), documentos de aprobación de materiales (submittals), informes de inspección y actas de reuniones.
- Solicitudes de pago, facturas, boletas de entrega y renuncias de gravamen que vinculen los pagos y los materiales con periodos específicos de trabajo.
Los derechos de gravamen añaden otra capa. Lea cada renuncia de gravamen para ver el periodo y el monto que cubre antes de firmar otra.
Informes técnicos de opinión: vincular los registros con el costo y el retraso
Los informes técnicos de opinión relacionan los registros con una cifra. Esa cifra puede ser los días de retraso, el costo de reparar un trabajo defectuoso o lo que añadió una condición imprevista. Se usan cuando los hechos necesitan que un revisor técnico los explique.
Un informe solo es tan sólido como los registros en que se basa. Si las bitácoras diarias son escasas o faltan actualizaciones del cronograma, el revisor tendrá menos información con la que trabajar. La otra parte puede cuestionar los supuestos del informe, su método y los datos que utiliza. El expediente subyacente debe estar completo y ser coherente antes de iniciar cualquier revisión.
Quién prepara un informe y qué calificaciones tiene esa persona es algo que corresponde al abogado evaluar y presentar. Las fechas que no coinciden invitan a preguntas. Verifique que las fechas del informe concuerden con sus bitácoras y solicitudes de pago.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Organizar el expediente antes de hablar con un abogado
Antes de una primera conversación, conserve los registros tal como existen. Elabore una lista fechada de lo que tiene. Modificar un expediente ahora puede dificultar la prueba de lo que ocurrió.
- Conserve los originales y preserve los archivos electrónicos en su formato nativo, incluidos los correos electrónicos y los datos del software de gestión de proyectos. No edite, no vuelva a guardar ni cambie la fecha de los documentos.
- Elabore una cronología sencilla que relacione cada evento con el registro que lo documenta.
- Anote las lagunas con honestidad, como firmas faltantes, órdenes de cambio sin firmar o días sin bitácoras. Las lagunas detectadas a tiempo pueden atenderse a tiempo.
Las comunicaciones confidenciales con su abogado, realizadas mientras usted recibe servicios legales, es decir, comunicaciones que no están destinadas a compartirse con terceros ajenos, generalmente están protegidas por el privilegio de confidencialidad según Fla. Stat. § 90.502. Ese privilegio tiene excepciones. Una de ellas se da cuando se buscan los servicios de un abogado para planificar un delito o fraude que el cliente conocía.
Hable sobre sus registros con Ayala Law PA
Si un saldo impago, un cambio en disputa o un retraso han puesto en riesgo el dinero de su proyecto, los registros mencionados arriba son el punto donde comienza su siguiente paso. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales. Esto incluye litigios de construcción, como disputas entre contratistas y subcontratistas, ejecución de gravámenes y fraude en contratos de construcción, además de disputas comerciales e inmobiliarias en tribunales y arbitrajes de Florida.
La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, y esta página atiende a empresas en Tampa y el condado de Hillsborough. Atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por trabajos de construcción en Florida?
En muchas reclamaciones de construcción vinculadas a una mejora de un bien inmueble, el plazo corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; en todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a esa fecha. Fla. Stat. § 95.11 establece estos plazos, y los defectos latentes siguen sus propios plazos.
¿Un cambio verbal cuenta?
Los cambios verbales son más difíciles de probar que las órdenes de cambio firmadas. Las aprobaciones por escrito, los correos electrónicos y los mensajes de texto le dan un registro al que puede remitirse.
¿Mi contrato puede enviar la disputa a arbitraje?
La ley de Florida generalmente hace cumplir los acuerdos escritos de arbitraje, salvo por causales que permitan revocar un contrato.
Si está listo para hablar sobre la evidencia de su reclamación por contrato de construcción, llame al (305) 570-2208 o comuníquese a través de nuestra página de contacto.
