Recuperar un depósito de un contratista en Florida: sus opciones
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Respuesta breve: ¿se puede recuperar un depósito de construcción en Florida?
Sí, a menudo es posible reclamar un depósito de construcción mediante una notificación escrita de reclamación, una demanda por incumplimiento de contrato o una demanda por fraude o uso indebido de fondos. La vía adecuada depende de lo que diga el contrato firmado sobre depósitos, reembolsos e incumplimiento, y de cómo el contratista usó el dinero. Muchas disputas empiezan de la misma manera: el propietario pagó por adelantado, la obra se detuvo y el dinero no se puede justificar.
Esta página está escrita para dos tipos de lectores. Los propietarios que pagaron un depósito y tienen un proyecto paralizado o que nunca comenzó necesitan conocer sus opciones. Los contratistas y subcontratistas que retienen un depósito y reciben una reclamación necesitan saber qué deben y cómo responder. Ambas partes empiezan con el mismo paso: un registro claro de lo que se pagó, se prometió y se hizo.
Ayala Law PA se centra en disputas comerciales y de construcción, incluidos los litigios de construcción y las disputas contractuales. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Considere esta página como información general, no como asesoramiento sobre su situación particular.
¿Cuál es el pago por adelantado habitual y qué debe decir el contrato?
Los pagos por adelantado son comunes en la construcción. El contrato firmado fija el monto y el calendario, no existe una regla única para todas las obras. Comience por leer el calendario de pagos, los hitos que activan cada pago y lo que cubre cada uno.
Un pago vinculado a un hito claro es más fácil de rastrear que una suma global sin un propósito indicado. Si un contratista pide una cantidad elevada en la firma, pregunte para qué es: materiales, permisos o mano de obra. Obtenga esa respuesta por escrito.
Antes de pagar, revise estos términos del contrato:
- El monto del depósito y el calendario de pagos
- Las condiciones de reembolso y los términos de cancelación
- Cómo se fijan los precios de las órdenes de cambio
- Las disposiciones sobre incumplimiento y notificación
Cada uno de estos puntos afecta lo que podrá recuperar después. Un calendario impreciso o la falta de un término de reembolso dificulta probar la disputa.
Documente el pago y el estado del proyecto
Guarde comprobantes de cada pago, porque una notificación o una demanda comienza con el rastro del dinero. Conserve los cheques cancelados, los registros de transferencias bancarias, los estados de cuenta de tarjetas, los recibos y las facturas. Escriba el nombre y la dirección del proyecto en cada uno.
Conserve también el contrato firmado, las órdenes de cambio, los permisos y los planos. Guarde los mensajes de texto y los correos electrónicos que describan el alcance, el calendario o cualquier promesa sobre la obra. Una promesa hecha en un mensaje de texto puede importar tanto como una línea del contrato.
Registre el estado del proyecto a medida que avanza. Tome fotos con fecha. Lleve un registro sencillo de visitas, fechas de inicio incumplidas y trabajos terminados. Anote quién estuvo en la obra y qué se dijo.
Este registro cumple tres funciones. Muestra qué se pagó y cuándo. Muestra lo que exigía el contrato y lo que hizo el contratista. Le proporciona hechos concretos para una carta de reclamación o una demanda judicial. Los vacíos en el registro son difíciles de llenar después, así que empiece ahora.
Revise las cláusulas de reembolso, incumplimiento y notificación del contrato
Una cláusula de reembolso normalmente vincula la devolución de un depósito a un hecho concreto. Los desencadenantes habituales son la cancelación, la falta de inicio en una fecha indicada o la falta de ejecución de la obra. Lea esa cláusula con atención, porque muchas disputas dependen de una sola fecha o de un solo desencadenante.
Muchos contratos también incluyen disposiciones sobre incumplimiento y subsanación. Suelen exigir una notificación escrita del problema y una oportunidad para corregirlo antes de que el propietario pueda rescindir el contrato o exigir un reembolso. Omitir ese paso puede darle al contratista una defensa.
Las cláusulas de notificación suelen indicar cómo y a dónde debe enviarse el aviso, por ejemplo, por correo certificado a una dirección indicada. Siga el método que nombra el contrato y conserve una copia de lo que envió.
Un contrato sin un término claro de reembolso no cancela sus opciones. Una reclamación puede basarse en el incumplimiento del propio contrato. Los tribunales de Florida pueden negarse a aplicar un término por ser inconscionable, pero solo cuando es a la vez procesal y sustancialmente injusto. Véase Basulto v. Hialeah Automotive.
Los plazos importan. La ley de Florida exige, en general, que una reclamación basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora de un inmueble se presente dentro de 4 años, contados desde la primera de estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha en que se abandona la construcción si nunca se terminó. Cuando la reclamación implica un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de 7 años desde la primera de esas fechas. Una cláusula contractual que fije un plazo más corto para demandar es nula según el § 95.03.
Primer paso: envíe una notificación escrita
Una carta de reclamación escrita suele ser el primer paso formal antes de una demanda. Le indica al contratista qué salió mal y qué es lo que usted pide. Incluya estos elementos:
- La fecha del contrato y los datos de los pagos
- El incumplimiento o el problema
- El monto solicitado
- Un plazo de respuesta
- El método de notificación que exige el contrato
Una notificación crea un registro claro y puede abrir una negociación para llegar a un acuerdo. Según el § 90.408, una oferta de transacción sobre una reclamación disputada no puede usarse para probar la responsabilidad ni el valor de la reclamación.
Una notificación no obliga a pagar. Si el contratista la ignora o se niega, el siguiente paso depende de qué reclamación corresponde. Los propietarios suelen considerar una pregunta práctica: ¿el monto justifica el tiempo y el costo de una acción formal?
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Incumplimiento de contrato, fraude y uso indebido de fondos de construcción
Una demanda por incumplimiento de contrato suele ser el punto de partida cuando un contratista no cumple lo acordado. Eso incluye no realizar el trabajo, ejecutar trabajos defectuosos o abandonar la obra.
Una demanda por fraude procede cuando un contratista recibe dinero basándose en una promesa falsa, por ejemplo, la afirmación de que se compraron materiales cuando no se compraron. Según Butler v. Yusem, la confianza justificada no es un elemento necesario de la tergiversación fraudulenta. Como explicó el tribunal en Butler v. Yusem, la confianza justificada no es un elemento necesario de la tergiversación fraudulenta.
El enriquecimiento sin causa tiene límites. Según Williams v. Johnson, un contrato expreso que cubre el mismo objeto significa que las reclamaciones derivadas de esa relación no sostendrán un enriquecimiento sin causa. Es posible que un propietario no pueda basarse en esa teoría junto con el contrato.
Si el contratista es una empresa, la reclamación puede tener que llegar a sus propietarios. Según Wurtzebach v. Flooring Depot FTL, el velo corporativo se levanta solo con prueba de conducta indebida, como usar la empresa para engañar o defraudar a acreedores.
Fondo de recuperación de la construcción de Florida
Esas reglas se aplican a cada reclamación.
El fondo no es una demanda judicial. Sus pagos siguen sus propias reglas de elegibilidad, así que un propietario no debe considerarlo un sustituto de la reclamación contractual. De todos modos, tenga listos su contrato y sus registros de pago.
El estado de la licencia importa en este punto. El Construction Industry Licensing Board publica los requisitos de licencia de contratistas de Florida y la verificación de licencias. Confirme el estado de la licencia de un contratista antes de confiar en cualquier fondo o defensa.
Tribunal de reclamaciones menores, tribunal de condado o tribunal de circuito
El tribunal adecuado depende del monto en disputa y del tipo de reclamación. Florida utiliza el tribunal de reclamaciones menores, el tribunal de condado y el tribunal de circuito, y cada uno tiene sus propios procedimientos.
El tribunal de reclamaciones menores está diseñado para disputas más sencillas y, en general, avanza con más rapidez y con un descubrimiento de pruebas menos formal. Las disputas más grandes o complejas suelen tramitarse en el tribunal de condado o de circuito, con escritos formales y descubrimiento de pruebas.
La competencia territorial la fija la ley. Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones se interponen solo en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble objeto del litigio. Esta sección no se aplicará a las acciones contra no residentes. En el caso de un proyecto en el condado de Hillsborough, el condado donde se realizó la obra puede ser una opción según esa regla.
Revise el contrato en busca de términos de arbitraje o mediación. Según el § 682.02, un acuerdo escrito para someter a arbitraje disputas existentes o futuras es, en general, exigible. Según el § 44.102, a petición de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil por daños monetarios que se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción.
Cuando el que reclama es el contratista
Lleve un registro claro que muestre cada pago y gasto. Los términos de reembolso e incumplimiento del contrato fijan el marco.
Un contratista que recibe una notificación debe leer los términos de reembolso e incumplimiento antes de responder. Una respuesta escrita que presente la contabilidad ayuda a documentar la disputa.
El momento importa en ambos lados de la obra.
Honorarios legales, cláusulas de parte vencedora y costos
Florida sigue la regla americana. Cada parte paga, en general, los honorarios de su propio abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como se indica en Price v. Tyler. Ese criterio predeterminado influye en cómo propietarios y contratistas evalúan una reclamación.
Muchos contratos de construcción incluyen una cláusula de honorarios a favor de la parte vencedora. Según el § 57.105, si un contrato permite a una parte recuperar honorarios por hacerlo cumplir, el tribunal puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta resulte vencedora. La redacción de la cláusula determina si se aplica.
Las cláusulas de honorarios actúan en ambos sentidos. Las tasas judiciales, los gastos de notificación y otros costos también se acumulan.
Los honorarios y costos dependen de los hechos de cada asunto, y Ayala Law PA se los explica directamente a usted.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Lleve su consulta sobre el depósito a Ayala Law PA
Un depósito pagado sin trabajo terminado merece revisarse con el contrato en la mano. Comience por los términos de reembolso y por sus registros de pago.
¿Cómo recupero un depósito de un contratista en Florida?
Comience documentando cada pago y leyendo los términos de reembolso del contrato. Después, envíe una notificación escrita. Si el contratista no responde, una demanda por incumplimiento de contrato puede seguir su curso en el tribunal de reclamaciones menores, en el tribunal de condado o en el tribunal de circuito.
¿Es normal dar un depósito a un contratista?
Los pagos por adelantado son comunes en la construcción. El contrato firmado fija el monto y el calendario de pagos.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar?
El plazo depende del tipo de reclamación y del momento en que se realizó la obra. Florida fija los plazos para presentar demandas por ley, incluido el § 95.11.
Si pagó un depósito y el contratista dejó de trabajar, es posible que tenga una reclamación que merezca analizarse. Podemos revisar con usted su contrato firmado, sus registros de pago y las opciones que pueden ajustarse a su situación. Llame al (305) 570-2208 o contáctenos en línea.
La única oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. El bufete atiende a propietarios y empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Esta página es información general y no promete ningún resultado.
