Plazos para demandar por contratos de arrendamiento comercial en Florida
Si se pregunta cuánto tiempo tiene para demandar por un arrendamiento comercial en Florida, la respuesta depende de los hechos. El plazo depende de si el contrato es escrito o verbal, de cuándo empezó su reclamación y de si alguna norma suspendió el cómputo. Esta página explica cómo encajan esas piezas.
Si tiene un aviso de incumplimiento abierto o su arrendamiento puede terminar pronto, comuníquese con Ayala Law PA para revisar sus fechas con nuestro equipo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: por qué los plazos de arrendamiento en Florida rara vez son un único número
La ley de Florida fija plazos de presentación distintos para los contratos escritos y para los verbales. Un contrato de arrendamiento comercial escrito generalmente se rige por el plazo aplicable a los contratos escritos. La fecha de inicio y el tipo de reclamación pueden, sin embargo, cambiar cuánto tiempo tiene.
Considere el plazo legal como un punto de partida, no como un margen seguro. Cualquier cláusula del contrato que fije un plazo de presentación más corto es nula según el Fla. Stat. § 95.03 cuando es menor del que permite la ley.
Esperar también tiene un costo. Los registros de alquiler, los correos electrónicos y la memoria de los testigos se vuelven más difíciles de usar con el paso de los meses. Actuar pronto le da margen para enviar avisos, negociar un acuerdo y preparar una demanda sin prisas.
Qué plazo de prescripción se aplica a su arrendamiento
Un contrato de arrendamiento firmado y por escrito generalmente se rige por el plazo de los contratos escritos. Un acuerdo verbal se rige por un plazo distinto, por lo que el respaldo documental importa. Verifique si el contrato fue firmado, modificado o renovado, y conserve la versión final junto con cada cambio por escrito.
El tipo de reclamación también importa. Una demanda por alquileres impagados es una reclamación contractual. Una reclamación por daños causados por una condición peligrosa del local puede regirse por otra ley, por lo que necesita su propia revisión.
Tanto el contrato de arrendamiento escrito como las leyes aplicables pueden incidir en una disputa, así que conviene revisar cada uno. Las cláusulas de aviso, de subsanación y de solución de controversias pueden establecer pasos previos a una demanda. Esos pasos no sustituyen el plazo, por lo que debe controlar ambos. Si el contrato incluye una cláusula de arbitraje, esta también cambia dónde y cómo se tramita la reclamación, como se explica más adelante.
Cuándo empieza a correr el plazo
En general, el plazo empieza a correr cuando nace la reclamación. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento de esa reclamación. Conforme a esa regla, el plazo de prescripción comienza cuando ocurre el último elemento de la reclamación, que no siempre coincide con la fecha del incumplimiento.
Distintas reclamaciones empiezan en momentos diferentes:
- Una reparación fallida puede depender de cuándo se produjo la falla y de cuándo se produjo el daño resultante.
Los pagos parciales plantean una cuestión distinta. Si un pago parcial sobre un instrumento escrito afecta al cómputo de un plazo depende de los hechos del caso y del derecho aplicable. Lleve un registro claro de cada pago y de cada requerimiento.
Requisitos de aviso y de subsanación que pueden ir primero
La sección inicial de la ley de Florida sobre arrendamientos no residenciales establece que esta parte se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos no regidos por la parte II de este capítulo. Compare esas normas con su contrato antes de presentar cualquier documento.
Los incumplimientos se dividen en dos grupos. Los incumplimientos monetarios implican alquileres o cargos impagados. Los incumplimientos no monetarios implican cosas como el uso indebido del local o la falta de mantenimiento. Cada grupo puede tener pasos de aviso distintos en el contrato.
Muchos contratos exigen un aviso escrito de incumplimiento y un período de subsanación antes de una demanda. Omitir esos pasos puede debilitar una reclamación, incluso cuando el plazo de prescripción sigue abierto.
Una carta de requerimiento ayuda a documentar la disputa.
Si un inquilino se niega a entregar la posesión al terminar el contrato, el Fla. Stat. § 83.06 permite al arrendador exigir el doble del alquiler mensual.
Reclamaciones que pueden tener sus propios plazos
Las disputas habituales por arrendamientos incluyen varias reclamaciones, y cada una puede tener su propio calendario:
- Alquileres impagados y cuotas de áreas comunes
- Cierre o desalojo indebido
- Falta de reparaciones
- Terminación improcedente
- Disputas sobre el depósito de garantía
- Desacuerdos sobre la terminación anticipada o la compensación por salida
Las reclamaciones por lesiones personales o daños a la propiedad derivados de una condición del local pueden regirse por plazos distintos a los de una reclamación contractual. Verifique el límite vigente de cada reclamación antes de confiar en cualquier cifra.
Las disputas sobre el depósito de garantía suelen plantear cuestiones de aviso y de tiempo, y los hechos de cada caso importan. Revisar el contrato y cualquier ley aplicable antes de actuar es un primer paso práctico.
La demora conlleva un riesgo aparte. El momento en que se actúa puede afectar a la forma en que se tramita una reclamación, y los hechos de cada caso importan. Las dificultades personales tampoco amplían el plazo. Según el Fla. Stat. § 95.051, una discapacidad u otra razón no suspende el plazo, salvo en las situaciones que enumera la ley.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué esperar cuando actúa: pasos y calendario
Este es el orden habitual de trabajo. Las fechas dependen de sus hechos, así que cada paso puede variar.
- Reúna el contrato de arrendamiento firmado, las modificaciones, el registro de alquileres, los avisos de incumplimiento y de subsanación, las solicitudes de reparación y la correspondencia. Con ellos, elabore una cronología fechada.
- Identifique la fecha del incumplimiento, el plazo aplicable y cualquier plazo de aviso o de subsanación del contrato. Anote en el calendario cada fecha.
- Envíe un requerimiento escrito que siga las condiciones de aviso del contrato. Después, decida si la negociación o la mediación pueden resolver la disputa. Según el Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación, previa solicitud, muchos casos civiles de reclamación de cantidad. Quedan excluidas las disputas entre arrendador e inquilino que no incluyan una reclamación por lesiones personales.
- Si el asunto no se resuelve, prepare una demanda conforme a las Reglas de Procedimiento Civil de Florida. Según el Fla. Stat. § 47.011, la acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra la propiedad.
Si su contrato exige arbitraje, el Fla. Stat. § 682.02 establece que los acuerdos de arbitraje constados por escrito son válidos y exigibles. Según el Fla. Stat. § 682.03, un tribunal debe suspender los procedimientos judiciales relacionados una vez que ordena el arbitraje.
Preguntas frecuentes sobre los plazos de arrendamiento comercial
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por un arrendamiento comercial en Florida?
Depende de si el contrato es escrito o verbal, de cuándo nació su reclamación y de si se aplica alguna norma de suspensión. La ley general de prescripción de Florida fija los plazos generales.
¿Puedo abandonar un arrendamiento comercial?
Si puede salir antes de tiempo depende de las condiciones de terminación e incumplimiento del contrato. Abandonar el local sin un derecho reconocido en el contrato puede constituir un incumplimiento.
¿Se puede demandar a un arrendador comercial?
Las disputas sobre un arrendamiento pueden surgir de cualquiera de los dos lados de la relación entre arrendador e inquilino. Esas reclamaciones enfrentan las mismas cuestiones de tiempo y de aviso que se explican arriba.
¿Qué es la ley de la propiedad de siete años en Florida?
El Fla. Stat. § 95.11 establece un límite máximo de siete años para ciertas reclamaciones sobre el diseño o la construcción de mejoras en bienes inmuebles. Esa regla se relaciona con la construcción, no con las disputas ordinarias por alquileres.
¿Qué pasa si ya llegamos a un acuerdo o firmamos un contrato nuevo?
Los contratos a veces se modifican con el tiempo, así que conviene revisar con un abogado cualquier cambio posterior. Hágalo revisar como un documento aparte.
Hable con Ayala Law PA sobre el calendario de su arrendamiento
Ayala Law PA se dedica a los litigios empresariales, los litigios comerciales, las disputas contractuales y los litigios inmobiliarios. Esto incluye las disputas de arrendamientos comerciales en los tribunales y en el arbitraje de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable, y nuestro equipo de personal de oficina apoya cada asunto.
La única oficina de Ayala Law PA está en Tampa, en 1646 W Snow Ave. Los clientes de Tampa, del condado de Hillsborough, de Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y del área más amplia de Tampa Bay son atendidos desde la única oficina de la firma, en Tampa.
Los resultados dependen de los hechos de cada asunto. Esta página no puede prometer ni anticipar ningún resultado.
Si tiene un aviso de incumplimiento abierto o si su arrendamiento podría terminar pronto, llame al (305) 570-2208 o utilice la página de contacto para solicitar una evaluación del caso. Revisaremos sus plazos con usted.
