¿Puedo demandar a mi subcontratista en Florida?

¿Puedo demandar a mi subcontratista? Reclamaciones de construcción en Florida

¿Puedo demandar a mi subcontratista? En muchos casos, sí. Su derecho a demandar suele depender de quién firmó qué contrato, de lo que el subcontratista no hizo y de si actúa antes de que venzan los plazos. Esta página explica las principales vías, las trampas de los plazos y cómo avanza un caso en los tribunales y en el arbitraje de Florida.

Quién puede demandar a un subcontratista y en qué circunstancias

Normalmente puede demandar a un subcontratista cuando un contrato, o una cadena de contratos vinculada al proyecto, le otorga un derecho exigible. La parte con derecho depende de quién firmó cada acuerdo. Tres situaciones son las más frecuentes:

• Propietario a subcontratista. Usted contrató directamente al subcontratista, por lo que tiene un contrato directo que exigir.
• Contratista general a subcontratista. Un contratista general contrató al subcontratista y puede reclamar por trabajos omitidos o defectuosos.
• Sin contrato directo. Es posible que no tenga ningún acuerdo con el subcontratista. Aun así, puede existir una reclamación a través de la cadena contractual u otra teoría jurídica, por lo que la documentación es importante.

Pueden importar tanto las obligaciones del subcontratista frente al contratista general como frente al propietario del proyecto. Las promesas sobre alcance, calendario y calidad suelen aparecer en varios documentos a la vez.

Esta página está escrita para contratistas, desarrolladores, propietarios de inmuebles y clientes comerciales en Tampa, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el condado de Hillsborough que tienen un problema con un subcontratista.

Motivos comunes para una reclamación contra un subcontratista

Los motivos más comunes son el incumplimiento de contrato, el trabajo defectuoso, el abandono, el retraso y la facturación excesiva. Cada uno depende de lo que exigía el contrato y de lo que realmente ocurrió en la obra.

• Incumplimiento de contrato. El subcontratista no cumplió el alcance, el calendario o el estándar de calidad acordado.
• Trabajo deficiente o defectuoso. El trabajo no coincide con las especificaciones del contrato ni con las normas de construcción exigidas.
• Abandono. El subcontratista dejó la obra antes de terminar su parte.
• Retraso. El trabajo tardío atrasa a otros oficios y añade costos al proyecto.
• Facturación excesiva. El subcontratista cobró por trabajo no realizado o hizo un mal uso de los pagos por avance de obra.
• Fraude. El subcontratista hizo declaraciones falsas que le llevaron a firmar o a pagar.

Las calificaciones jurídicas importan. Según Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile, S.A., la reclamación extracontractual debe ser independiente del incumplimiento de contrato. Plantear un problema contractual como si fuera extracontractual puede hacer que la reclamación fracase.

Plazos y requisitos de notificación antes de presentar la demanda

Florida fija un plazo para presentar la mayoría de estas reclamaciones, y el reloj puede empezar antes de lo que muchos propietarios esperan. Perder el plazo puede acabar con la reclamación, así que revise las fechas desde el principio.

• Contratos escritos. Los plazos importan en las disputas contractuales, por lo que conviene hablar pronto con un abogado sobre los hechos de su acuerdo.
• El plazo empieza con la fecha más temprana del certificado de ocupación, del certificado de terminación o de la fecha de abandono.
• Defectos latentes. Un defecto oculto puede iniciar el plazo cuando se descubre o cuando debió haberse descubierto. La acción debe presentarse, en todo caso, dentro de los siete años siguientes a esa fecha de certificado o abandono.
• Reparaciones. Con un permiso debidamente emitido, corregir o reparar trabajos terminados no amplía el plazo para presentar la demanda, ni siquiera bajo garantía.
• Cláusulas contractuales. Un contrato no puede fijar un plazo para presentar la demanda más corto del que permite la ley. Fla. Stat. § 95.03 anula tal cláusula.

Revise el contrato para detectar requisitos de notificación por escrito, periodos de subsanación y pasos de resolución de disputas obligatorios. Omitir un paso requerido puede debilitar una reclamación aunque el problema de fondo sea real. Un requerimiento por escrito también crea un registro fechado de cuándo planteó el asunto.

Pruebas que conviene reunir antes de hablar con un abogado

Reúna el contrato firmado, todas las órdenes de cambio y sus registros de pagos antes de la primera reunión. Los documentos sólidos hacen que la revisión sea más rápida y clara.

• Contratos firmados, órdenes de compra, acuerdos de subcontrato, órdenes de cambio y enmiendas.
• Facturas, solicitudes de pago, renuncias de gravamen (lien waivers), cheques cancelados y registros de pagos.
• Fotos, videos y bitácoras de obra con fecha que muestren el estado del trabajo y la cronología.
• Correos electrónicos, mensajes de texto y cartas sobre alcance, retrasos, defectos y promesas hechas.
• Informes de inspección, registros de permisos y cualquier correspondencia con funcionarios de construcción.
• Una cronología de una página con las fechas clave, las notificaciones enviadas y las respuestas recibidas.

Conserve los originales. No elimine mensajes, aunque parezcan poco útiles.

Cómo suele avanzar una disputa con un subcontratista

La mayoría de las disputas con subcontratistas pasan de la revisión de documentos a un requerimiento por escrito, luego a la mediación o al arbitraje, y finalmente a los tribunales si el asunto no se resuelve. Cada contrato es distinto, así que la vía exacta varía.

1. Recepción del caso y revisión de documentos. Se identifican la cadena contractual, los plazos y las reclamaciones disponibles.
2. Requerimiento por escrito o notificación de subsanación. Se informa al subcontratista de lo que está mal y se le da la oportunidad de corregirlo.
3. Según Fla. Stat. § 44.102, a petición de una de las partes, un tribunal debe remitir a mediación las acciones civiles por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción prevista.
4. Presentación de la demanda. Según Fla. Stat. § 47.011, una acción solo podrá presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. El condado de Hillsborough puede ser el adecuado cuando el trabajo se realizó allí.
5. Arbitraje, si es obligatorio. Un acuerdo de arbitraje por escrito es, en general, ejecutable en Florida según Fla. Stat. § 682.02. La ley federal también hace valer los acuerdos de arbitraje en contratos que involucran comercio, según 9 U.S.C. § 2.
6. Descubrimiento de pruebas y resolución. Las partes intercambian documentos, toman declaraciones bajo juramento e inspeccionan el trabajo. El asunto termina en un acuerdo, en un laudo arbitral o en juicio.

Los plazos varían según la complejidad de la disputa y la agenda del tribunal. Nadie puede prometer un calendario de antemano.

Por qué trabajar con Ayala Law PA en disputas de construcción y contratos

Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional. El despacho lleva estos asuntos ante los tribunales y en el arbitraje de Florida.

El litigio de construcción en el despacho abarca disputas entre contratistas y subcontratistas, ejecuciones de gravámenes (lien foreclosure) y fraude en contratos de construcción. Estos son los temas que surgen en la mayoría de las reclamaciones contra subcontratistas.

Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina del despacho está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y atiende a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough.

El despacho no promete resultados. Cada asunto depende de su propio lenguaje contractual, de sus hechos y de sus pruebas. Nuestro equipo ayuda con la recopilación de documentos, el seguimiento de plazos y la comunicación para que usted pueda seguir adelante con su proyecto. Los honorarios se explican al revisar su asunto, para que sepa qué podría deber antes de decidir los siguientes pasos.

Preguntas frecuentes sobre demandar a un subcontratista

Hable con Ayala Law PA sobre su disputa con un subcontratista

Si un subcontratista abandonó su obra, dejó defectos que usted debe corregir o retuvo un pago que cree haber ganado, el plazo para presentar la demanda puede estar ya en marcha. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso a través de la página de contacto del despacho para que el contrato, los plazos y los documentos puedan revisarse antes de que se acabe el tiempo.