Cómo funciona una demanda de partición en Florida

¿Cómo funciona una demanda de partición? En resumen, uno de los copropietarios pide a un tribunal de Florida que ponga fin a la propiedad compartida de un inmueble. Luego, el juez divide el inmueble entre los propietarios o ordena su venta y reparte el dinero.

Los casos de partición suelen involucrar a hermanos que heredaron una casa, a socios comerciales que son dueños juntos de un edificio o a compradores conjuntos que no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer después. Esta guía explica el proceso en un lenguaje sencillo, desde dónde se presenta la demanda hasta qué factores afectan el costo.

¿Qué es una acción de partición y por qué los copropietarios presentan una?

Una acción de partición es un proceso judicial que pide a un juez poner fin a la copropiedad de un bien inmueble. Los bienes inmuebles son terrenos y las construcciones que están sobre ellos. Cuando dos o más personas son dueñas de un inmueble juntas, cada una tiene una parte.

Los copropietarios suelen terminar en un tribunal porque no logran ponerse de acuerdo. Un propietario puede querer vender mientras otro quiere conservar el inmueble. Un propietario puede haber dejado de pagar su parte de los impuestos o de las reparaciones.

Considere tres hermanos que heredan una casa de lago. Uno quiere venderla, otro quiere quedársela y el tercero dejó de pagar las cuentas. Si no llegan a un acuerdo, puede seguirse un caso de partición.

Con frecuencia, un propietario presenta la demanda mientras los demás no lo esperan. El propietario que presenta la demanda es el demandante. Los otros propietarios son los demandados. Los documentos judiciales pueden resultar alarmantes, pero el caso sigue pasos y plazos establecidos. Conocer esos pasos es lo primero que hay que hacer.

Para tener una visión más amplia, lea nuestra guía sobre disputas de bienes raíces en Florida.

Los dos tipos de acciones de partición en Florida

Los copropietarios que no logran ponerse de acuerdo sobre cómo manejar un inmueble compartido suelen enfrentar decisiones difíciles. Cada disputa de copropiedad depende de sus propios hechos y del inmueble involucrado.

Las disputas de copropiedad suelen plantear preguntas sobre cómo se maneja el inmueble compartido. Los resultados de estas disputas varían según los hechos de cada caso.

Los jueces analizan el inmueble en sí y si una división física justa es práctica. Un terreno grande puede ser fácil de dividir. Una sola casa o un pequeño edificio comercial a menudo no lo es, por lo que la venta puede ser el resultado.

A veces, los propietarios se concentran solo en quién tiene la razón. Un caso de partición también se pregunta qué pasará con el inmueble y cómo se pagará la parte de cada uno. Los copropietarios pueden seguir acordando por sí mismos una división o una venta, lo que puede resolver el asunto sin que un juez elija el método.

Cómo comienza un caso de partición: presentación de la demanda y notificación

Un caso de partición comienza cuando un copropietario presenta una demanda en el condado donde está ubicado el inmueble. La ley de competencia territorial de Florida establece que las acciones se presentan únicamente en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio (Fla. Stat. § 47.011). Para terrenos del condado de Hillsborough, eso significa el condado de Hillsborough.

Cuando los copropietarios viven en condados diferentes, Fla. Stat. § 47.021 permite presentar el caso en cualquier condado donde resida cualquiera de los demandados.

La demanda identifica el inmueble, enumera a los propietarios y sus intereses, y expresa lo que quiere el propietario que la presenta. Puede tratarse de una división, una venta o ambas. Cualquier persona involucrada en una disputa de copropiedad debe conservar registros del inmueble y de los acuerdos entre los propietarios. La notificación informa a cada propietario sobre el caso y le da la oportunidad de responder.

Suelen incluirse como partes los acreedores hipotecarios y los titulares de gravámenes con interés en el inmueble. De esa manera, sus intereses se atienden en la orden final.

¿Cuáles son los pasos del proceso de partición en Florida?

Después de presentar la demanda, un caso de partición generalmente avanza por seis etapas. Cada una tiene su propia documentación y plazos.

1. Respuesta. Los propietarios que no están de acuerdo presentan una contestación por escrito antes de la fecha límite que fije el tribunal.
2. Información. Las partes intercambian registros sobre la titularidad, las participaciones de cada propietario, los gravámenes, la renta cobrada y las mejoras.
3. Valoración. Las tasaciones ayudan a establecer cuánto vale el inmueble. El valor es importante al decidir si es posible una división justa.
4. Mediación. Un tribunal debe, a solicitud de una de las partes, remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse de manera equitativa entre las partes, salvo que aplique una excepción prevista por la ley, y puede remitir a mediación la totalidad o parte de cualquier otro caso civil presentado (Fla. Stat. § 44.102). Una guía de un tribunal federal de apelaciones sobre la mediación explica en qué consiste la mediación.
5. Sentencia. El juez dicta una orden final de división o venta. Si el inmueble se vende, el producto se paga según lo disponga la orden. Una sentencia puede convertirse en un gravamen sobre bienes inmuebles una vez que se registra una copia certificada en ese condado, siempre que la sentencia contenga la dirección del titular del gravamen o que se registre al mismo tiempo una declaración jurada separada con esa dirección (Fla. Stat. § 55.10).

Llevar registros organizados desde el principio facilita seguir cada etapa.

¿Qué sucede si un copropietario no responde a una demanda de partición?

Un copropietario que fue notificado correctamente y no responde a tiempo puede ver que el caso avanza sin que se escuche su posición sobre los puntos en disputa. El silencio no detiene el caso. Puede costarle a ese propietario la oportunidad de argumentar a favor de un método de división determinado, de una venta o del reembolso de gastos que pagó.

Los propietarios que reciben documentos judiciales deben verificar de inmediato el plazo de respuesta. El tribunal fija esas fechas, y dejar pasar una puede provocar una resolución en rebeldía.

Responder no significa aceptar nada. Sirve para dejar constancia de su posición. También mantiene abierta la puerta a la negociación y a la mediación.

Un propietario que ha sido notificado debe anotar lo que pagó y cuándo lo pagó. Esos registros respaldan cualquier reclamación de cuentas que pueda presentar más adelante.

¿Se puede evitar una acción de partición en Florida y es válida una escritura de partición?

Los copropietarios a menudo pueden evitar un caso litigioso llegando a un acuerdo por escrito sobre una división, una compra de la participación de otro o una venta. Un acuerdo escrito debe establecer quién recibe qué, quién paga qué y cómo se registrará la transferencia.

Los acuerdos informales también son contratos. La Corte Suprema de Florida afirma que un contrato verbal está sujeto a oferta, aceptación, contraprestación y una especificación suficiente de los términos esenciales (St. Joe Corp. v. McIver). Los términos vagos dificultan hacer cumplir un acuerdo, por lo que conviene ponerlos por escrito.

La validez de una escritura de partición depende de cómo se haya preparado, firmado y atestiguado. La transmisión de un interés de propiedad libre sobre un bien inmueble, o de un interés por un plazo mayor a un año, debe hacerse mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos suscriptores, aunque los instrumentos de arrendamiento están exentos del requisito de testigos. Debe ser firmado en presencia de dos testigos suscriptores por la parte que transmite el interés o por su representante legalmente autorizado. La sección 55.10 regula los gravámenes derivados de sentencias: una sentencia se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles cuando se registra una copia certificada en ese condado, siempre que la sentencia contenga la dirección del titular del gravamen o que se registre al mismo tiempo una declaración jurada separada con esa dirección. El Estatuto de Florida § 55.10 dice: “Una sentencia, orden o decreto no se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles a menos que la dirección de la persona que tiene un gravamen como resultado de dicha sentencia, orden o decreto figure en la sentencia, orden o decreto, o que una declaración jurada con dicha dirección se registre simultáneamente con la sentencia, orden o decreto”. La sección 689.01 también se refiere a la atestiguación de escrituras mediante tecnología de comunicación audiovisual.

Una escritura firmada solo por algunos copropietarios no transfiere las participaciones de los propietarios que no la firmaron. La sección 55.10 permite que cualquier persona con un interés en el bien inmueble transfiera un gravamen a otra caución mediante depósito o fianza. La sección 55.10 no regula las impugnaciones de escrituras por fraude, coacción, incapacidad o influencia indebida. Se aplica a sentencias, órdenes y decretos inscritos que constituyen un gravamen sobre bienes inmuebles, con la excepción de que cualquier sentencia, orden o decreto registrado antes del 1 de julio de 1987 sigue siendo un gravamen hasta que venza el plazo previsto en la s. 55.081 o hasta que el gravamen se satisfaga, lo que ocurra primero.

¿Cuánto cuesta una demanda de partición y qué determina el gasto?

Los costos de una partición tienen varias partes, y el total depende de los hechos de cada caso. Entre las categorías habituales se encuentran las tasas judiciales, la notificación formal de la demanda, los costos de tasación, los gastos de registro de escrituras y sentencias, y el tiempo de los abogados.

Los principales factores que influyen son el número de copropietarios, si el inmueble está en disputa, si se ordena una venta y cuánto intercambio de registros y trámites de mociones requiere el caso.

En general, Florida sigue la regla estadounidense: cada parte paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa (Price v. Tyler). Un contrato puede incluir una cláusula de honorarios. Si lo incluye, Fla. Stat. § 57.105 permite que el tribunal conceda honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane en el contrato.

Las sanciones por rechazar ofertas de transacción tienen un alcance limitado: Fla. Stat. § 45.061 no se aplica a las causas de acción que surgen después de la fecha de vigencia de esa ley. Para las causas de acción dentro de su alcance, si el oferente presenta su solicitud dentro de los 30 días posteriores a la sentencia y el tribunal considera que una oferta rechazada fue rechazada sin razón, causando demoras innecesarias y un aumento injustificado del costo del litigio, el tribunal puede imponer una sanción adecuada. Estas pueden incluir los honorarios generados después de la oferta. Una sentencia que sea al menos un 25 por ciento superior a la oferta de un demandado, o al menos un 25 por ciento inferior a la oferta de un demandante, crea la presunción de un rechazo irrazonable.

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Entender cómo funciona una demanda de partición es más fácil cuando se pueden ver los hechos propios. Ayala Law PA se concentra en litigios de bienes raíces, junto con litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción y litigios de comercio internacional en los tribunales y en arbitraje de Florida. La firma atiende a empresas y propietarios de inmuebles en Tampa y el condado de Hillsborough desde su oficina en 1646 W Snow Ave, Tampa. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.

Antes de cualquier conversación, reúna los documentos que demuestran la titularidad. Eso incluye la escritura, los documentos de título, los recibos de impuestos y seguros, las facturas de reparaciones y cualquier registro de alquiler.

Esos documentos determinan las opciones que tiene por delante. Puede necesitar decidir si responde a una demanda, si propone una compra de la participación de otro propietario o si una venta acordada tiene más sentido que un caso litigioso.

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