Cuánto tiempo toma desalojar a un inquilino comercial en Florida
¿Cuánto tiempo toma desalojar a un inquilino comercial en Florida? No hay una respuesta única. El tiempo total depende del contrato de arrendamiento, de los avisos enviados y de cómo responda el inquilino. El proceso avanza por varias etapas, una tras otra, y cada una puede añadir tiempo. Esta página explica cada etapa en términos sencillos. Está dirigida a arrendadores e inquilinos comerciales que investigan el proceso, no a un caso específico.
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Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cuánto suele durar un desalojo comercial en Florida
El tiempo total es la suma de varias etapas, y ninguna etapa por sí sola determina el plazo. Normalmente las etapas siguen este orden: el período del aviso de incumplimiento, la presentación y la notificación, el plazo de respuesta del inquilino, cualquier audiencia o juicio, la sentencia y la orden de posesión (writ of possession). Cada etapa puede añadir días o semanas. Parte del plazo proviene de la ley y parte del propio contrato de arrendamiento.
Cuatro factores afectan más el calendario. El primero es si el inquilino impugna el caso. El segundo es cómo está redactado el contrato, especialmente sus cláusulas de incumplimiento y de aviso. El tercero es la carga de trabajo del calendario del tribunal del condado. El cuarto es si el inquilino se marcha después del primer aviso.
Un caso no impugnado generalmente avanza más rápido que uno en el que el inquilino plantea defensas o reconvenciones. Su contrato y sus hechos determinan adónde llega su caso, así que trate estas etapas como un mapa y no como un calendario fijo. Tenga presentes estas etapas mientras lee. Cada sección siguiente aborda una etapa y los errores que con más frecuencia la retrasan.
En qué se diferencian los desalojos comerciales de los residenciales
Los desalojos comerciales siguen una parte distinta de la ley de arrendadores e inquilinos de Florida que la mayoría de los desalojos de apartamentos. La Parte I del Capítulo 83 se aplica a los arrendamientos no residenciales y a los arrendamientos no regidos por la Parte II. Fla. Stat. § 83.001 establece ese alcance. Una guía escrita para apartamentos puede no corresponder a un contrato de arrendamiento de una tienda, una oficina o un almacén.
Un contrato de arrendamiento comercial también es un contrato negociado. Sus cláusulas de incumplimiento, de aviso y de subsanación suelen determinar qué debe enviar y cuándo. Lea esas cláusulas antes de enviar cualquier cosa. Un aviso que omite un requisito del contrato puede generar una disputa que no necesitaba.
No suponga que las protecciones residenciales o las normas sobre depósitos se aplican a su contrato comercial. Revise primero el contrato y la ley que rige su arrendamiento. Esta diferencia importa sobre todo al principio, porque un primer paso equivocado puede reiniciar el cómputo de plazos. El resto de esta página supone un contrato no residencial regido por la Parte I.
El aviso de incumplimiento: donde empieza el cómputo
El cómputo normalmente comienza con un aviso escrito de incumplimiento que da al inquilino la oportunidad de subsanar antes de que usted presente la demanda. Si la falta es el pago de la renta, ese aviso debe indicar el monto adeudado y el plazo para pagar. Revise el contrato para saber el período de aviso requerido, el método de entrega y la dirección para notificaciones. Luego siga esas condiciones exactamente.
Varios errores pueden reiniciar el proceso. Entre ellos están un monto incorrecto, una dirección incorrecta, la falta de un texto que el contrato exige y aceptar un pago parcial sin una reserva por escrito. Cada error da al inquilino un argumento que puede plantear después.
Las infracciones del contrato distintas del impago a menudo requieren su propio aviso y su propio período de subsanación. No reutilice el aviso de renta para otro incumplimiento. Cada infracción puede seguir sus propias cláusulas del contrato. Guarde una copia de cada aviso, junto con la prueba de cómo y cuándo se entregó. Esos registros influyen en el caso si el inquilino disputa lo sucedido. Los errores de plazo son costosos, así que calcule el período de aviso del contrato antes de planificar la fecha de presentación.
Presentar la acción de desalojo y qué ocurre si el inquilino responde
La presentación inicia el proceso judicial, y la respuesta del inquilino decide cuánto dura el caso. El arrendador presenta una demanda de posesión. Según el § 47.011, la acción debe interponerse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se ubica la propiedad, aunque esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Una vez presentada, el tribunal emite una citación, y el inquilino dispone de un plazo fijado para responder. La página de desalojos del Secretario del Condado de Polk muestra los formularios, las tasas y los pasos que publica el secretario del condado para estas presentaciones, incluidos los casos no residenciales. El inquilino puede responder con defensas o presentar una reconvención. Presentar una reconvención por daños monetarios no exime al inquilino de pagar la renta en el registro del tribunal.
La regla del registro es la más importante. Según el § 83.232, un inquilino que no impugna el monto debe pagar al registro del tribunal la cantidad alegada como impagada a más tardar en la fecha límite para su contestación. El inquilino también debe pagar al registro la renta que venza durante el caso cuando se haga exigible, salvo que haya alegado como defensa el pago o la satisfacción de la renta en el monto que la demanda señala como impagado; no obstante, el tribunal puede, a su discreción, ordenar igualmente que el inquilino pague esa renta que venza al registro (§ 83.232). El incumplimiento del pago ordenado por el tribunal se considera una renuncia absoluta a las defensas del inquilino.
Un caso impugnado puede tardar más, porque puede añadir la fase de descubrimiento de pruebas y una audiencia.
Sentencia, orden de posesión y desalojo físico del inquilino
Las disputas sobre la posesión pueden implicar varios pasos procesales, y los pasos concretos dependen de los hechos de cada caso. La orden de posesión es la orden del tribunal para desalojar al inquilino. El alguacil del condado la ejecuta, y el calendario del alguacil puede afectar la fecha final. Este paso puede añadir tiempo que usted no puede controlar.
Guarde en su expediente copias de la sentencia y de cada solicitud de orden de posesión, para que la secuencia sea fácil de seguir. Una sentencia por renta impagada o daños es una reclamación separada. Puede requerir sus propios pasos de cobro una vez que el inquilino se haya marchado. Los intereses sobre las sentencias en Florida son fijados por el Director Financiero (Chief Financial Officer), constan en la sentencia y se ajustan cada 1 de enero según el § 55.03, excepto las sentencias dictadas por el secretario del tribunal conforme a los artículos 55.141, 61.14, 938.29 y 938.30, que no se ajustan anualmente.
Una sentencia también puede ser apelada o impugnada. Eso puede afectar cuándo recupera la posesión, por lo que el calendario puede extenderse más allá de la resolución del tribunal de primera instancia. Cada uno de estos pasos es un punto donde un pequeño error puede retrasar la fecha.
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Inquilinos que permanecen en el local y acciones que pueden alargar el plazo
Un inquilino que permanece en el local (holdover tenant) es aquel que se queda después de que termina el contrato o después de que se da por terminado el arrendamiento, y esta situación suele añadir tiempo. Cuando un inquilino se niega a entregar la posesión al final del contrato, el § 83.06 permite al arrendador exigir el doble de la renta mensual. El arrendador puede cobrarla al final de cada mes.
Entre los retrasos habituales están los avisos defectuosos que deben notificarse de nuevo, una respuesta que plantea defensas controvertidas, una disputa sobre el monto de la renta y una quiebra que altera el calendario. La autotutela puede salirle mal. Cambiar cerraduras, cortar los servicios públicos o retirar los bienes del inquilino puede generar reclamaciones en su contra. El proceso judicial es la vía más segura, aunque tarde más en concluir.
Conserve copias fechadas del contrato, de cada aviso, de la prueba de entrega y de los registros de pago. Un tribunal revisará primero estos documentos. Organice el expediente antes de presentar la demanda, no después.
Hablar con Ayala Law PA sobre su contrato de arrendamiento comercial
Ayala Law PA puede revisar su contrato de arrendamiento comercial y conversar con usted sobre el calendario del desalojo. Si enfrenta a un inquilino que dejó de pagar, una infracción del contrato o un aviso que no esperaba, es probable que intente entender el calendario antes de actuar. Ese es un punto de partida razonable.
El aviso correcto, el lenguaje del contrato y el momento de cada etapa dependen de los hechos de su situación. Una conversación sobre su contrato puede aclarar sus opciones. Eduardo A. Maura es el responsable de esta página. La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y desde allí atiende a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough. La firma atiende a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough, y su trabajo incluye litigios comerciales y litigios inmobiliarios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma desalojar a un inquilino comercial en Florida?
No hay una cifra única. Los avisos, las cláusulas del contrato y la respuesta del inquilino determinan el tiempo total.
¿Un inquilino comercial debe pagar la renta al registro del tribunal?
Un inquilino que no impugna el monto generalmente debe pagarlo al registro a más tardar en la fecha límite para su contestación, conforme al § 83.232.
¿Puede un arrendador comercial cambiar las cerraduras?
Cambiar las cerraduras es una autotutela riesgosa y puede generar reclamaciones en su contra.
Si un inquilino dejó de pagar o un aviso le tomó por sorpresa, no tiene que resolver el calendario por su cuenta. Llame al (305) 570-2208 o contacte a Ayala Law PA para conversar sobre su contrato.
