¿Cuáles son algunos ejemplos de disputas sobre propiedades en Florida?
Una disputa sobre propiedades es un desacuerdo sobre quién es dueño, quién controla o usa un inmueble o un interés en él, o quién puede transferirlo. En Florida, los ejemplos comunes incluyen conflictos entre vecinos por los límites de las cercas, disputas sobre entradas de vehículos y rutas de acceso, problemas de titularidad en una escritura, dificultades con una venta de bienes raíces y gravámenes de construcción sobre un edificio.
Si está leyendo esto, es posible que usted, un familiar o una empresa enfrente una de estas situaciones. Esta página cubre las principales categorías y las normas de Florida que con frecuencia las determinan. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, incluidas las disputas inmobiliarias y de construcción.
Si una cerca, un camino de acceso, una escritura o un aviso de gravamen ha puesto su propiedad en duda, no tiene que resolverlo solo; escríbanos para hablar de sus hechos. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una disputa sobre propiedades y quiénes participan
Una disputa sobre propiedades es un desacuerdo sobre los derechos respecto de un terreno, un edificio o un interés en cualquiera de ellos. Las personas involucradas suelen ser propietarios y copropietarios, vecinos, compradores y vendedores, desarrolladores, contratistas, prestamistas y entidades comerciales como las LLC y las sociedades.
La mayoría de las disputas sobre propiedades son disputas civiles. Por lo general se resuelven mediante negociación, una carta de reclamación por escrito, mediación, arbitraje si las partes lo acordaron, o una demanda judicial. La vía adecuada depende de los hechos.
Una misma disputa suele tener dos frentes. Una pregunta sobre quién es dueño de una franja de terreno puede coexistir con una cuestión contractual sobre si un vendedor cumplió una promesa. Los tribunales pueden conocer ambos reclamos en el mismo caso.
Disputas por límites e invasiones
Una disputa de límites es un desacuerdo sobre dónde termina una propiedad y dónde empieza la siguiente. Una invasión ocurre cuando una cerca, un muro, una entrada de vehículos u otra estructura cruza esa línea.
Los ejemplos comunes incluyen una cerca construida a algunos pies dentro del lote de un vecino, un garaje o una entrada de vehículos que se extiende más allá de la línea registrada, o un cobertizo o paisajismo que cruza hacia la parcela contigua.
La descripción legal registrada, el plano catastral y el levantamiento topográfico suelen mostrar dónde está la línea. Un levantamiento antiguo o inexacto puede dar inicio a un conflicto antes de que alguien mueva una cerca.
Las disputas suelen salir a la luz cuando un vecino encarga un nuevo levantamiento, cuando un propietario refinancia o vende, o cuando un nuevo dueño cuestiona una cerca que ha estado allí durante años. Los acuerdos escritos entre propietarios, como una nota sobre el traslado de una cerca, pueden ser importantes como prueba. Esperar puede resultar costoso, porque Florida establece plazos para las reclamaciones sobre terrenos.
Disputas por servidumbres y acceso
Una disputa sobre servidumbres es un desacuerdo sobre quién puede cruzar o usar una parte del terreno ajeno, y con qué fin. Los ejemplos incluyen una entrada compartida utilizada más allá de lo que acordaron los propietarios, un derecho de paso bloqueado, una servidumbre de drenaje obstruida por una nueva construcción, o una parcela sin salida a una vía pública y sin una ruta clara hacia una carretera.
Las servidumbres pueden tener distintos orígenes. Una servidumbre expresa figura escrita en una escritura o en un documento registrado. Otras servidumbres pueden surgir del uso prolongado en el tiempo, y esas reclamaciones suelen ser más difíciles de probar. Los tribunales suelen examinar tanto los documentos registrados como la forma en que realmente se usaba el terreno.
Las disputas suelen crecer cuando cambia el dueño del terreno que soporta la servidumbre. También crecen cuando una expansión comercial añade tráfico intenso de camiones por una ruta compartida. Un uso que durante años pareció menor puede convertirse de pronto en el centro de un caso.
Disputas de titularidad, propiedad y acción para quietar título
Una disputa de titularidad pregunta quién tiene legalmente la propiedad de una parcela. Los ejemplos incluyen una escritura con una descripción legal errónea, una firma faltante, una transferencia no registrada, dos personas que reclaman la misma parcela, o un antiguo socio o heredero que reclama un interés.
Florida generalmente exige que las transferencias de intereses sobre bienes raíces consten por escrito y firmado. Los arrendamientos de bienes inmuebles están exceptuados del requisito de testigos.
Algunos errores son equivocaciones honestas. En la decisión Waterside at Boynton, el tribunal describió un error mutuo como aquel en el que las partes acuerdan una cosa, pero un error de transcripción o una inadvertencia hacen que el documento escrito diga otra.
Las reclamaciones por posesión adversa requieren más que el paso del tiempo. Según el § 95.12, no puede mantenerse ninguna acción para recuperar un bien inmueble a menos que la persona que busca la recuperación, o su antecesor, predecesor o cedente, haya estado en posesión del inmueble dentro de los 7 años anteriores al inicio de la acción. Una acción para quietar título pide a un tribunal que resuelva reclamaciones competidoras sobre una propiedad.
Disputas sobre contratos y ventas de bienes raíces
La mayoría de las disputas sobre ventas dependen de lo que dice el contrato firmado. Los ejemplos incluyen un cierre que se cayó, un conflicto por el depósito de garantía, una declaración del vendedor que resultó ser incorrecta, un crédito por reparación no pagado o una condición suspensiva que nunca se cumplió.
Los ejemplos comerciales incluyen una disputa sobre una opción de compra, una empresa conjunta o sociedad que es dueña de bienes raíces, o copropietarios que no se ponen de acuerdo sobre vender o refinanciar. Los plazos contractuales y cualquier cláusula de honorarios suelen determinar qué opciones están disponibles.
Los acuerdos verbales generan sus propios problemas. En St. Joe Corp. v. McIver, la Corte Suprema de Florida afirmó que un contrato verbal aún requiere oferta, aceptación, contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales. En DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC, el tribunal resolvió que la doctrina de promissory estoppel no puede usarse para eludir la Ley de Fraudes (Statute of Frauds).
Las cláusulas contractuales también tienen límites. Según el § 95.03, una cláusula del contrato que fije un plazo para demandar más corto que el plazo de prescripción legal es nula.
Cuando un contrato escrito cubre el mismo negocio, una reclamación paralela suele fracasar. En Williams v. Johnson, el tribunal dijo que las reclamaciones que surgen de un contrato expreso que cubre el mismo objeto no sostienen una reclamación por enriquecimiento sin causa.
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Disputas de propiedades relacionadas con la construcción
Las disputas de construcción sobre inmuebles suelen empezar por dinero. Los ejemplos incluyen un contratista o subcontratista que no recibe pago por trabajos en un edificio, un conflicto sobre si la obra se terminó o se hizo correctamente, o un propietario que recibe un aviso de gravamen después de un desacuerdo sobre pagos.
Los asuntos de gravámenes suelen depender de los hechos específicos de cada proyecto y de la documentación involucrada. La ejecución de un gravamen es una acción judicial para hacer valer un gravamen contra la propiedad.
Aquí también importan los plazos. Según el § 95.11, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble entra en la categoría de cuatro años. El plazo generalmente corre desde el primero de estos hechos: un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de terminación o el abandono de una obra inconclusa. En el caso de un defecto latente, el plazo comienza cuando el defecto fue o debió haber sido descubierto con la debida diligencia. La ley también establece un límite máximo de siete años.
Cómo se resuelven habitualmente las disputas sobre propiedades y próximos pasos
Las disputas sobre propiedades suelen resolverse mediante negociación, mediación, arbitraje o una demanda judicial. Cada una de estas vías puede ser distinta según las circunstancias de cada caso.
Mediación. Según el § 44.102, un tribunal debe, a solicitud de una de las partes, remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios. Fla. Stat. § 44.102 dispone que un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por la Corte Suprema, debe remitir a mediación, a solicitud de una de las partes, cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, a menos que aplique una excepción legal. Según el Fla. Stat. § 44.102, algunas acciones están excluidas de la remisión obligatoria a mediación, como una acción presentada con el fin de cobrar una deuda.
Arbitraje. Según el § 682.02, un acuerdo de arbitraje contenido en un documento generalmente es válido y ejecutable. Fla. Stat. § 682.02 dispone que un acuerdo contenido en un documento para someter a arbitraje cualquier controversia existente o futura surgida entre las partes del acuerdo es válido, ejecutable e irrevocable, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. Según el § 682.03, un tribunal que constate la existencia de un acuerdo ejecutable ordena el arbitraje, y no puede negarse a hacerlo porque la reclamación carezca de mérito.
Según el § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad, pero esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, incluidas las disputas inmobiliarias y de construcción, para empresas y propietarios de inmuebles en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Abogado responsable: Eduardo A. Maura. Los honorarios por las evaluaciones de casos se analizan cuando usted se comunica con el bufete.
Si una cerca, una entrada de vehículos, una escritura o un aviso de gravamen ha puesto en riesgo su propiedad, no tiene que resolverlo solo. Comuníquese con Ayala Law PA llamando al (305) 570-2208 o a través de la página de contacto para analizar sus hechos.
Preguntas frecuentes
La demanda debe presentarse en un condado permitido por la regla de competencia territorial de Florida.
