¿Qué significa que una propiedad esté en litigio en Florida?

Inmueble en litigio en Florida: qué significa para los propietarios

¿Qué significa que un inmueble esté en litigio? Significa que hay una demanda pendiente que involucra el terreno o los derechos vinculados a él. Un tribunal puede decidir quién es el propietario, quién puede usarlo, cuánto vale o qué debe pasar con él.

Estar en litigio describe en qué punto se encuentra una disputa. No significa que alguien haya sido declarado culpable. Esta guía explica qué significa esa situación para propietarios, compradores, vendedores y dueños de negocios en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay.

¿Qué significa “inmueble en litigio” en términos sencillos?

Un inmueble en litigio es un bien raíz que forma parte de una demanda pendiente. El terreno puede ser el tema principal o puede verse involucrado en un conflicto más amplio.

El inmueble no tiene que ser el objeto de la demanda. Una disputa entre socios de un negocio, entre un contratista y un propietario, o entre dos vecinos puede llegar a afectar el terreno. El caso se vincula con el inmueble porque la reclamación depende de él.

La expresión describe una situación, no una conclusión. Indica que una disputa está en los tribunales. No indica quién tiene la razón ni predice cómo terminará el caso.

¿Cómo afecta una demanda a la propiedad, al título y al derecho de uso del inmueble?

Una demanda puede nublar el título. Eso significa que el registro de propiedad sigue siendo incierto hasta que el caso se resuelva. Quien revise el inmueble encontrará una cuestión abierta.

El propietario a menudo conserva el inmueble mientras el caso está pendiente. Sin embargo, puede enfrentar límites para vender, refinanciar o cambiar el uso del inmueble. Las órdenes del tribunal determinan lo que sucede después. Una orden puede restringir el uso, exigir una venta o otorgar la posesión a una de las partes.

¿Se puede vender un inmueble que está en litigio?

A veces, sí. Sin embargo, una demanda pendiente hace más difícil la venta. Los compradores y las compañías de títulos revisan la reclamación antes del cierre, y un problema de título puede paralizar la operación. Toda transferencia debe seguir además las reglas formales. La ley de Florida exige, en general, que un patrimonio o un derecho sobre bienes raíces, o un plazo superior a 1 año, se constituya o transfiera mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos suscriptores. El estatuto exceptúa los testamentos y las transferencias por ministerio de la ley, y no exige testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes raíces. Fla. Stat. § 689.01 establece estos requisitos. Los arrendamientos son una excepción únicamente en cuanto al requisito de testigos: no se requieren testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes raíces.

¿Cómo muestra un aviso de lis pendens un caso en los registros públicos?

Un lis pendens es un aviso inscrito en los registros públicos que indica que una demanda está pendiente sobre un inmueble. Informa al público que existe una reclamación contra el terreno.

El aviso se inscribe ante el secretario del condado. En el condado de Hillsborough, esto significa los registros oficiales de la Secretaría del Tribunal. Los compradores, los prestamistas y las compañías de títulos consultan esos registros en primer lugar. El aviso les advierte que adquieren el inmueble sujeto al resultado del caso.

El aviso es una señal, no la historia completa. Muestra que existe un caso. Para saber de qué trata la disputa, hay que leer la demanda y el expediente del tribunal.

Una sentencia inscrita funciona de otra manera. Según Fla. Stat. § 55.10, una sentencia se convierte en un gravamen sobre un inmueble de un condado una vez que una copia certificada se inscribe allí, junto con la dirección del titular del gravamen. En Florida, un gravamen por sentencia sobre un inmueble puede extenderse por un período adicional de 10 años si, antes de que venza el gravamen, se vuelve a inscribir una copia certificada de la sentencia, orden o decreto y, al mismo tiempo, se inscribe una declaración jurada con la dirección actual de la persona que tiene el gravamen.

¿Qué disputas comunes llevan un bien raíz a un litigio?

Las disputas más comunes se refieren a linderos, títulos, construcción, condiciones de venta o arrendamiento, y defectos ocultos. Cada una depende de los hechos y de los documentos involucrados.

Las disputas sobre linderos suelen involucrar líneas de levantamiento topográfico, cercas o servidumbres entre vecinos. El levantamiento y los documentos inscritos suelen ser lo más importante.

Los problemas de título incluyen reclamaciones de propiedad en competencia, errores en la cadena de título y disputas sobre gravámenes inscritos. Cualquiera de ellos puede dar lugar a una demanda para determinar quién es el titular del inmueble.

Las disputas de construcción involucran pagos, calidad de la obra y gravámenes de construcción. Los plazos para las reclamaciones de construcción dependen de los hechos de cada proyecto y pueden depender de varias fechas de inicio distintas, por lo que los plazos deben revisarse según su situación específica. La guía de gravámenes del condado de Pinellas explica quién puede ejecutar un gravamen, los requisitos del Aviso de Inicio de Obra, y las liberaciones y renuncias de gravámenes.

Los contratos de compraventa o arrendamiento incumplidos, las disputas entre arrendador e inquilino y la omisión de revelar defectos conocidos también dan lugar a demandas.

¿Litigio siempre significa ir a juicio?

No. Litigio es el término general para resolver una disputa a través del sistema legal. Un caso puede avanzar mediante presentaciones, intercambio de documentos y mociones. También puede terminar por acuerdo antes del juicio.

Algunos contratos envían las disputas a arbitraje. Según Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista para revocar un contrato.

Los tribunales también pueden enviar los casos a mediación. Según Fla. Stat. § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios a petición de una parte, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Aceptar el arbitraje vinculante es una de esas excepciones.

El plazo para ofertas de transacción previsto en § 45.061 no se aplica a todas las reclamaciones: el estatuto excluye las causas de acción que surjan después de su fecha de entrada en vigor, y tampoco se aplica a ninguna acción colectiva o derivada de accionistas, ni a asuntos relacionados con la disolución del matrimonio, la pensión alimenticia, el incumplimiento de manutención, la expropiación o la custodia de menores; por lo tanto, si se aplica depende de cuándo surgió la reclamación y del tipo de caso. En Florida, una oferta de transacción por escrito permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes, pero la disposición no se aplica a las causas de acción que surjan después de su fecha de entrada en vigor. Fla. Stat. § 45.061 dice: “La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que sea retirada antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de su aceptación por parte de este.” Una oferta no aceptada en ese plazo se considera rechazada.

El lugar donde se presenta la demanda también importa. Según Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio; esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. El contrato y las reclamaciones determinan el camino.

¿Cuáles son las desventajas prácticas del litigio sobre inmuebles para propietarios, compradores y prestamistas?

Las principales desventajas son las demoras, los problemas de financiamiento, el costo legal y la incertidumbre. Cada una puede afectar a propietarios, compradores, prestamistas y negocios que tienen inmuebles como activo.

Las ventas y los cierres pueden detenerse. Los compradores, los prestamistas y las aseguradoras de título a menudo esperan a que termine la disputa o a que se corrija el problema de título.

El financiamiento puede volverse más difícil. Pedir un préstamo con garantía de un inmueble con una demanda pendiente puede ser complicado, y los prestamistas pueden querer que el caso se resuelva primero.

Los honorarios legales y el tiempo se acumulan. Responder a las presentaciones, entregar documentos y asistir a audiencias requiere esfuerzo. Según la regla general de Florida, cada parte paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o un estatuto disponga otra cosa, como se indica en Price v. Tyler. Si un contrato contiene una cláusula que permita cobrar honorarios de abogado a una parte cuando esta deba tomar cualquier acción para hacer cumplir el contrato, el tribunal también puede autorizar honorarios razonables de abogado a la otra parte cuando esta gane cualquier acción, ya sea como demandante o como demandado, relacionada con el contrato, según lo previsto en Fla. Stat. § 57.105. Esto se aplica únicamente a contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.

Mientras el caso siga abierto, el valor y el uso del inmueble siguen siendo inciertos. Las reparaciones, los gravámenes o los trabajos ordenados por el tribunal pueden aumentar el costo. Los negocios que operan desde un inmueble o que lo arriendan pueden sufrir interrupciones en sus operaciones y en su planificación.

¿Cómo puedo verificar si un inmueble está en litigio y proteger mi posición?

Comience por los registros oficiales del condado y por los registros de los tribunales civiles. Busque por dirección del inmueble, nombres de propietarios y partes involucradas. Otros condados llevan sus propios registros, así que busque en cada uno donde se encuentren el inmueble o las partes.

Solicite un estudio de título y revise el compromiso de título antes de comprar, vender o prestar. Pida al vendedor, al arrendador o al contratista que revele por escrito las reclamaciones, gravámenes o disputas conocidas. Conserve juntos los contratos, los registros de pagos, los levantamientos y la correspondencia.

Responda a cualquier carta de requerimiento, citación o demanda dentro de los plazos impresos en los documentos. Los plazos vencidos pueden afectar el desarrollo del caso.

Considere el seguro de título y redacte cláusulas claras sobre divulgación, incumplimiento y resolución de disputas en sus contratos. Estas herramientas reducen algunos riesgos, pero no eliminan todos.

Si la cuestión es una escritura impugnada o fraudulenta, una acción para quietar título pide a un tribunal que determine quién ostenta el título. Las instrucciones del Secretario del Condado de Miami-Dade sobre la acción para quietar título muestran las tasas de presentación, la citación, la notificación y los pasos de la demanda que intervienen.

Hable con Ayala Law PA sobre una disputa de inmuebles en su situación

Si acaba de enterarse de que un inmueble está involucrado en una demanda, es posible que enfrente un cierre paralizado, un aviso inesperado en los registros o un conflicto con un vecino o un contratista. Eso es estresante, y los próximos pasos son importantes.

Ayala Law PA se centra en litigios comerciales, disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.

Explicamos nuestros honorarios cuando usted se comunica con nosotros. Un asunto puede ser remitido a otro abogado o firma cuando sea apropiado. No podemos prometer ningún resultado. Para analizar sus documentos y su calendario, llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.