Comisión del corredor tras una venta comercial fallida en Florida
Si en Florida se sigue debiendo la comisión de un corredor tras una venta comercial que no se concreta depende, por lo general, de un solo documento: el contrato escrito. Ese contrato fija el suceso que genera la comisión. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales y empresariales, y Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de la firma está en Tampa, en 1646 W Snow Ave, y representa a empresas de Tampa y del condado de Hillsborough ante tribunales y en arbitrajes de Florida.
Si una venta comercial se cayó y la comisión sigue sin pagarse, nuestro equipo puede revisar su contrato con usted. Llame al (305) 570-2208 o escríbanos desde nuestra página de contacto. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: el contrato decide cuándo se gana la comisión
Estos contratos vinculan el pago a un suceso específico. Los desencadenantes habituales son la firma de un contrato de compraventa, el cierre de la operación o un comprador que está listo, dispuesto y en condiciones de comprar en los términos acordados. Si se ganó una comisión en una operación que se vino abajo depende de la redacción y de los hechos. Lea primero la cláusula que define el desencadenante. Las secciones siguientes explican cómo funcionan estos acuerdos en Florida, las condiciones que deciden los casos dudosos, los conflictos que suelen surgir tras una operación fallida y los documentos que conviene reunir.
Cómo funcionan las comisiones inmobiliarias en Florida
El vendedor, el corredor que lista el inmueble y cualquier corredor que colabore pactan condiciones en sus propios contratos. El contrato de listado suele celebrarse entre el vendedor y el corredor. El contrato de representación del comprador se celebra entre el comprador y el corredor que trabaja para él. Cada contrato puede fijar un desencadenante y una tarifa distintos.
La doble representación ocurre cuando un mismo corredor representa a ambas partes de la misma operación. En ese caso, la divulgación y el consentimiento por escrito son importantes. Revise el expediente para ver quién aceptó qué, y cuándo.
La regla de la prueba escrita (statute of frauds) de Florida condiciona la exigibilidad de estos compromisos. Las promesas verbales son difíciles de hacer valer. En DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC, el Tribunal Supremo de Florida sostuvo que la doctrina de la promesa exigible (promissory estoppel) no puede usarse para eludir ese requisito de forma escrita. Un acuerdo escrito y firmado da al corredor la base jurídica más sólida.
La prueba en tres partes para ganar una comisión
Listo significa que el comprador está preparado para avanzar. Dispuesto significa que quiere comprar en esos términos. Con frecuencia las partes discuten cuál de estos requisitos se cumplió, y cuándo.
Las cláusulas de pago al firmar y de pago al cierre llevan a respuestas distintas. Una cláusula de pago al firmarse el contrato puede activarse cuando el comprador firma el acuerdo de compraventa. Una cláusula de pago al cierre suele esperar a que la venta se cierre. Muchos contratos comerciales también contienen condiciones de financiamiento, plazos de inspección y periodos de diligencia debida. Si el comprador se retira durante uno de esos periodos, la redacción del desencadenante decide si la comisión se ganó.
Un ejemplo sencillo: dos corredores venden el mismo edificio. El comprador firma un contrato, pero no obtiene financiamiento y la operación se cae. El contrato del corredor A paga al firmarse el contrato. El contrato del corredor B paga solo al cierre. El mismo fracaso puede producir resultados distintos según cada contrato. Importan los hechos, la condición de financiamiento y los términos exactos.
El vendedor se niega a pagar tras caerse la operación
Empiece por revisar qué dice el contrato sobre el depósito de garantía. El depósito de garantía (earnest money) es la cantidad que entrega el comprador. Normalmente queda en poder de un agente de depósito en garantía (escrow). El contrato de compraventa suele indicar cuándo y a quién se libera ese depósito, incluida cualquier liberación a favor de los corredores.
A continuación, revise las condiciones de terminación y vencimiento. Muchos contratos de listado tienen un periodo de protección. Esa cláusula puede mantener viva una comisión durante un plazo determinado tras el fin del listado, si el comprador fue presentado durante la vigencia del listado. Lea las fechas exactas. Conserve todos los avisos que envió o recibió.
Los plazos también importan. Según el Fla. Stat. § 95.03, la cláusula de un contrato que fije un plazo para demandar más corto que el plazo de prescripción aplicable es nula. Además, la ley de Florida suele iniciar el cómputo del plazo cuando ocurre el último elemento de la reclamación, conforme al Fla. Stat. § 95.031. Revise cuanto antes las fechas de su contrato, porque un plazo vencido puede poner fin a la reclamación.
Un requerimiento de pago por escrito suele ser el primer paso documentado. Identifica el contrato, el suceso desencadenante y la cantidad reclamada, y solicita el pago. El siguiente paso depende de lo que diga su contrato.
Conflictos entre corredores colaboradores y agentes del comprador
El reparto de comisiones entre el corredor que lista el inmueble y el corredor colaborador suele fijarse en el contrato de listado o en una oferta escrita. Lea esos documentos uno al lado del otro.
Las disputas suelen comenzar en dos lugares. Uno es cuando el agente de un comprador reclama una tarifa a un comprador que nunca cerró la operación. El contrato de representación del comprador regula esa cuestión, incluido si se debe la tarifa cuando el vendedor no paga nada. El otro es cuando el corredor que lista y el corredor colaborador discrepan sobre quién ganó qué parte.
Los tribunales de Florida, por lo general, no admiten esa vía cuando un contrato expreso cubre la misma materia. Como explica Williams v. Johnson, las reclamaciones que surgen de esa relación generalmente no sostienen una reclamación por enriquecimiento injusto. El contrato escrito suele fijar las reglas.
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Los conflictos más comunes sobre comisiones de corredores en Florida
Los conflictos más frecuentes giran en torno a cinco puntos: la redacción del desencadenante, el depósito de garantía, los listados vencidos, la doble representación y los repartos entre corredurías. Cada uno se relaciona con una cláusula que puede comprobar.
- Redacción del desencadenante. El contrato puede pagar al cierre, y la operación nunca se cerró. Revise el desencadenante exacto.
- Depósito de garantía. Las partes pueden discrepar sobre quién tiene derecho al depósito retenido en garantía. Revise las condiciones de liberación.
- Listados vencidos. Un periodo de protección puede mantener viva una reclamación. Revise las fechas y las presentaciones de compradores.
- Doble representación. Surgen conflictos cuando un mismo corredor representó a ambas partes. Revise los formularios de divulgación y de consentimiento.
- Repartos. El corredor que lista y el corredor colaborador pueden discrepar sobre las proporciones. Revise la oferta de compensación.
Las cuestiones de foro también importan. Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se produjo la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble litigioso, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Un inmueble en el condado de Hillsborough puede hacer que ese condado sea relevante. Pregunte qué condado corresponde a su operación.
La mediación puede ser obligatoria. Según el Fla. Stat. § 44.102, el tribunal debe remitir a mediación, a petición de parte, una demanda civil por daños pecuniarios ya presentada, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costes de la mediación o estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que se aplique una excepción. Una excepción se aplica cuando las partes han pactado arbitraje vinculante. Una cláusula de arbitraje puede ser exigible conforme al Fla. Stat. § 682.02, que establece que dicho acuerdo es válido, exigible e irrevocable, salvo por las causas que existan para revocar un contrato.
Documentos que conviene reunir y cómo se tramita un conflicto por comisión
Reúna todos los contratos y los mensajes escritos sobre la operación y la comisión antes de hablar del asunto con cualquier persona. Reúna:
- El contrato de listado y cualquier contrato de representación del comprador
- Cualquier carta de intención y el contrato de compraventa
- Enmiendas, prórrogas y avisos de terminación o cancelación
- Recibos del depósito de garantía y correspondencia con el agente de depósito
- Correos y mensajes de texto sobre la comisión, el comprador o el cierre
Un conflicto típico sigue una secuencia establecida. Primero se revisan los contratos. Después viene un requerimiento de pago por escrito y, a continuación, la negociación. Si el contrato lo exige, sigue la mediación o el arbitraje. El litigio se utiliza cuando es necesario.
Ayala Law PA atiende litigios comerciales y contractuales, conflictos entre socios y litigios inmobiliarios ante tribunales y en arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de la firma está en Tampa, en 1646 W Snow Ave. La firma representa a empresas ubicadas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City y Temple Terrace, desde su oficina en Tampa. Para una visión más amplia de los conflictos de bienes raíces comerciales en Florida, consulte nuestra guía principal sobre ese tema.
Si su operación se vino abajo y la comisión de su corredor sigue sin pagarse, nuestro equipo puede revisar el contrato con usted. Escríbanos a través de nuestra página de contacto o llame al (305) 570-2208 para solicitar una evaluación del caso.
