Depósito de garantía comercial en Florida: ¿Puede el arrendador quedarse con él?
Si su arrendador retiene su depósito comercial, podría tener un reclamo que vale la pena revisar, y nuestro equipo puede repasar su contrato con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: normalmente decide el contrato de arrendamiento, no la ley residencial
Cuando se disputa un depósito en un arrendamiento comercial, importan tanto los términos del contrato de arrendamiento como los hechos de cada disputa.
Si un arrendador puede quedarse con cualquier parte de su depósito depende de los hechos y del lenguaje exacto del contrato. Dos contratos con el mismo monto de depósito pueden decir cosas muy distintas sobre las deducciones, los plazos de devolución y los avisos.
Empiece por la documentación. Reúna el contrato de arrendamiento firmado, todas sus enmiendas, el recibo del depósito, la prueba de pago y cualquier aviso de desocupación o entrega del local. Estos documentos establecen las reglas para el resto de la disputa.
Por qué las normas residenciales de Florida sobre depósitos normalmente no se aplican a los arrendamientos comerciales
Fla. Stat. § 83.001 establece que la Parte I del Capítulo 83 se aplica a los arrendamientos no residenciales y a los arrendamientos que la Parte II no regula.
Esto es importante porque muchos inquilinos consultan primero las normas residenciales. Esas normas tienen sus propios plazos y sanciones. No dé por hecho que esos plazos o sanciones se aplican a su contrato de arrendamiento.
Dejar de lado las normas residenciales no significa que no tenga derechos. Su contrato de arrendamiento es un contrato, y los principios generales de la contratación siguen aplicándose. El contrato establece qué cubre el depósito, cómo puede usarse y cómo deben enviarse los avisos. Si el contrato guarda silencio sobre un punto, la disputa gira en torno al lenguaje del contrato y a los hechos.
Qué términos de los arrendamientos comerciales suelen regir
El contrato normalmente controla el monto del depósito, su finalidad, las deducciones permitidas, el plazo de devolución y las reglas de notificación. Lea cada uno de esos términos antes de enviar cualquier reclamación.
La cláusula del depósito debe indicar qué respalda el dinero. Las finalidades habituales incluyen la renta impagada, los daños, la limpieza y la restauración. El Consejo Internacional de Centros Comerciales (International Council of Shopping Centers) describe los incumplimientos de arrendamientos comerciales, las cláusulas de daños liquidados y las cláusulas de aceleración de la renta como términos habituales de los contratos, por lo que conviene leer estos términos con atención (materiales del ICSC sobre incumplimiento de arrendamientos).
Verifique si el contrato exige una liquidación detallada y si establece una tasa de interés o indica que no se paga ninguno. Revise la dirección y el método de notificación. Algunos contratos exigen correo certificado y otros limitan el correo electrónico. Un aviso enviado a una dirección equivocada puede debilitar su posición.
Por último, revise las cláusulas de resolución de disputas. Las cláusulas de honorarios de abogados, las de renuncia a jurado y las de competencia territorial determinan cómo se argumenta una disputa y quién puede tener que pagar por ella.
Cuándo un arrendador puede quedarse con una parte o con la totalidad de un depósito
Ese es el fundamento más claro para una deducción.
Lo mismo ocurre con la restauración que exige el contrato. El contrato debe permitir el cargo, y el arrendador debe documentar el monto con facturas, presupuestos o fotografías fechadas.
Las deducciones deben corresponder a pérdidas reales. Los cargos por mejoras que quiso el arrendador, los daños que ya existían antes de que usted ocupara el local y el desgaste normal son objetivos comunes de impugnación. Si el contrato guarda silencio o es poco claro sobre una deducción, puede impugnarla.
Esté atento a las cláusulas que tratan todo el depósito como pago por una salida anticipada o por incumplimiento. Un tribunal de Florida puede negarse a aplicar un término que considere abusivo. Según Basulto v. Hialeah Automotive, deben estar presentes tanto los aspectos procesales como los sustantivos de la falta de equidad (unconscionability), aunque no necesariamente en el mismo grado, y ambos deben evaluarse de manera interdependiente, en lugar de como elementos independientes.
Por qué la remoción por cuenta propia y la retención de bienes de la empresa generan riesgo
Un arrendador que cambia las cerraduras, retira su equipo o inventario, o corta los servicios públicos sin un proceso judicial puede crear una disputa independiente. El Consejo Internacional de Centros Comerciales compara cuándo pueden permitirse las medidas comerciales de autotutela, y la respuesta depende del contrato y de los hechos (materiales del ICSC sobre autotutela).
Retener los bienes comerciales de un inquilino como presión para cobrar un depósito puede dificultar la resolución de la disputa por el dinero. También puede provocar reconvenciones contra el arrendador.
Si enfrenta un cierre con cerradura o una remoción de bienes, actúe rápido y conserve las pruebas. Tome fotografías fechadas, guarde mensajes de texto y correos electrónicos, y anote qué se llevó y cuándo. Guarde copias del contrato de arrendamiento y de sus comprobantes de pago en un lugar seguro.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Documente la disputa del depósito antes de enviar una reclamación
Empiece por reunir el contrato de arrendamiento firmado, las enmiendas, el recibo original del depósito y la prueba de pago. Estos documentos muestran lo que pagó y lo que prometía el contrato.
Después, reúna los registros del estado del local al entrar y al salir. Las fotografías y videos fechados, los informes de inspección y las listas de pendientes son pruebas útiles del estado del espacio.
Luego, reúna el registro de la renta, los avisos, las facturas de reparación y todos los mensajes escritos sobre el local. Elabore una cronología sencilla con el inicio del arrendamiento, el aviso de desocupación, la fecha de entrega y cada mensaje sobre el depósito.
Un error que debe evitar es confiar en la memoria. Conserve los archivos y mensajes originales sin modificarlos, y haga copias antes de reenviar cualquier cosa.
Pasos de reclamación por escrito antes de cualquier acción judicial
Envíe una reclamación por escrito antes de presentar cualquier documento. Envíela a la dirección de notificación del contrato y cite la sección del contrato que exige devolver el depósito o rendir cuentas de él.
Solicite una liquidación detallada de cada deducción, con las facturas o presupuestos de respaldo. Establezca un plazo razonable para responder. Cualquier fecha que fije es su propio plazo, así que indique qué necesita y para cuándo.
Conserve la prueba de entrega, como los recibos de correo certificado y una copia de lo que envió. Mantenga la reclamación basada en hechos. Ateñase a los términos del contrato y a sus registros, y evite amenazas que no pueda sustentar, porque un tribunal podría leer la carta más adelante.
Si el arrendador no paga: opciones judiciales y conversación con nuestro equipo
Si el arrendador sigue sin devolver el dinero ni rendir cuentas de él, el reclamo llega a los tribunales. El estatuto de competencia territorial de Florida establece que las acciones solo podrán presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra la propiedad en litigio, aunque esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (Fla. Stat. § 47.011). Para un local en Tampa, Brandon, Riverview, Plant City o Temple Terrace, verifique dónde se encuentra la propiedad.
Florida fija plazos para presentar demandas en § 95.11. Una cláusula del contrato que establezca un plazo más corto para demandar es nula según § 95.03.
Si el contrato permite a una parte recuperar los honorarios de abogados por hacerlo cumplir, § 57.105(7) permite al tribunal conceder honorarios a la otra parte cuando esta gane, en el caso de contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se relacionan las normas de Florida sobre depósitos con un contrato de arrendamiento comercial?
La Parte I del Capítulo 83 cubre los arrendamientos no residenciales, por lo que normalmente deciden el resultado el contrato y las normas contractuales.
¿Qué dice el contrato de arrendamiento sobre las deducciones del depósito?
Conserve las facturas y solicítelas por escrito.
¿Cuánto tiempo tiene una empresa para demandar por un depósito?
El estatuto de limitaciones de Florida, § 95.11, fija el plazo, y una cláusula del contrato no puede acortarlo por debajo del plazo del estatuto, según § 95.03.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA tiene su sede en Tampa, Florida, y la firma se enfoca en disputas comerciales, de negocios, contractuales, inmobiliarias y de construcción para clientes en Tampa y el condado de Hillsborough. Si su arrendador retiene su depósito comercial, es posible que tenga una reclamación que vale la pena revisar, y nuestro equipo puede analizar su contrato de arrendamiento con usted. Llame al (305) 570-2208 o use nuestra página de contacto.
