Arrendamiento comercial en Florida: ¿puede un arrendador demandar al propietario?
Por lo general, un arrendador necesita un documento aparte firmado por el propietario para hacerlo responsable personalmente de un contrato de arrendamiento comercial. Dirigir la empresa no basta por sí solo. El documento firmado y los hechos del incumplimiento determinan la cuestión. Esta guía explica qué revisar si usted administra un negocio en Tampa o en el condado de Hillsborough y ha recibido un requerimiento o una demanda por un arrendamiento comercial.
Si un arrendador le reclama a usted personalmente la renta impaga de un contrato que firmó, nuestro equipo en Ayala Law PA puede revisar esos documentos con usted. Escriba por nuestro formulario de evaluación o llame al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué determina si un propietario responde personalmente
La redacción del documento que firmó determina la exposición personal, junto con los hechos del incumplimiento. Ser dueño o administrar el negocio no lo hace responsable por sí solo. La ley de Florida establece que las deudas de una compañía de responsabilidad limitada son de la propia compañía. Un miembro o gerente no responde personalmente por una deuda de la empresa solo por ejercer ese cargo (Fla. Stat. § 605.0304).
Queda, entonces, una pregunta principal: ¿firmó usted algo a su propio nombre que le haga responder por la deuda? Un contrato firmado solo por la empresa pone la obligación en la empresa. Un documento separado que usted firmó individualmente puede ponerla en usted. Los arrendadores suelen demandar al propietario por ese segundo documento.
Antes de reaccionar ante un requerimiento, reúna todas las páginas firmadas. Junte el contrato, cualquier documento complementario y todas las enmiendas. Luego compare lo que reclama el arrendador con lo que dicen esas páginas. Las secciones siguientes tratan los temas más importantes: los bloques de firma, el alcance, los sucesores y cesionarios, los plazos que continúan, el requisito de forma escrita, las defensas, los plazos y los honorarios de abogados.
El problema del bloque de firma
El bloque de firma muestra quién aceptó el documento y en qué calidad. Muchos propietarios firman dos veces. Firman una vez por la empresa como arrendataria y luego, en una página aparte, como personas físicas. El arrendador usa esa segunda firma para llegar a los bienes propios del propietario.
Lea con atención la línea de firma. Revise el nombre del propietario, el cargo, el nombre de la empresa y si firmó “individualmente”, “personalmente” o solo “como gerente”. El cargo por sí solo no resuelve el asunto. En la práctica, lo que dice todo el documento pesa más que un cargo colocado bajo un nombre.
Algunos propietarios firman solo como directivos, pero el párrafo que precede a la firma sigue sonando a una promesa personal. Expresiones como “el abajo firmante se obliga a pagar” pueden pesar más que el cargo que aparece debajo del nombre. Lea el documento completo, no solo el bloque de firma. Si no está seguro de si su firma fue personal, responda primero esa pregunta.
¿Coincide el alcance con la deuda?
Compare el requerimiento del arrendador con el documento, línea por línea.
Los cargos habituales incluyen la renta base, la renta adicional, los gastos de operación o las cuotas de áreas comunes, los recargos por pago tardío, la renta por permanencia, las reparaciones y los honorarios de abogados. Algunos contratos también incluyen cláusulas de aceleración de la renta, que pueden adelantar rentas futuras. Cada cargo debe tener un fundamento en el documento. Si un cargo aparece en el requerimiento pero no en el papel que firmó, cuestiónelo.
Los documentos personales pueden contener términos que determinan hasta dónde llega la exposición del propietario, por lo que la redacción de cada documento importa. Los arrendadores a veces agrupan todo en una sola cifra. Separar el reclamo en partes facilita ver cualquier diferencia.
El lenguaje vago sobre el alcance juega en ambos sentidos. Puede dificultar que el arrendador pruebe un monto exacto y puede dejar espacio para la controversia. Conserve su propio cálculo y compárelo con el calendario de rentas del contrato.
Sucesores, cesionarios y renovaciones: por qué “pensé que había terminado” suele fallar
Los términos del documento deciden esto. Muchos propietarios suponen que una mudanza, una venta o el cierre de un local pone fin a la obligación. El documento puede decir lo contrario.
Las cláusulas de sucesores y cesionarios pueden trasladar una obligación personal a un nuevo propietario o a un cesionario del contrato. Revise si el documento alcanza a las personas que asumen el contrato. Vale la pena revisar las renovaciones, las prórrogas y las enmiendas para ver cómo las trata el documento.
La retención en la posesión (holdover) es una trampa frecuente. La parte de arrendamiento de Florida para arrendamientos no residenciales se aplica a los contratos comerciales (Fla. Stat. § 83.001). Conforme a esa parte, cuando un arrendatario se niega a entregar la posesión al terminar el contrato, el arrendador puede exigir el doble de la renta mensual (Fla. Stat. § 83.06). Esos cargos se acumulan rápidamente.
Si la disolución de la empresa pone fin a la obligación personal del propietario depende de lo que firmó el propietario.
El requisito de forma escrita en Florida y los puntos de control de exigibilidad
Una promesa de responder por la deuda de otra persona generalmente debe constar por escrito. La ley de fraudes de Florida (statute of frauds) establece que la promesa debe constar por escrito y estar firmada por la persona obligada, o por alguien autorizado legalmente para firmar en su nombre (Fla. Stat. § 725.01).
Eso convierte la copia firmada en un punto de control. Confirme que la página de firma sea la versión en la que se basa el arrendador. Compare el anexo del requerimiento con su copia del expediente. Busque páginas faltantes, anexos o enmiendas que el arrendador cite pero que usted nunca firmó.
Las promesas verbales no llenan ese vacío. El Tribunal Supremo de Florida resolvió que la doctrina de promissory estoppel no puede usarse para eludir la ley de fraudes en un acuerdo verbal que debe constar en un escrito firmado (DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC). Si el arrendador invoca una promesa verbal, la regla de forma escrita es importante.
Un documento distinto de la versión que el arrendador reclama puede cambiar el análisis. Trate cada versión como una cuestión separada.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Defensas y cuestiones de notificación que plantean los propietarios
Las defensas dependen de los términos del contrato y de los hechos del incumplimiento. Empiece por la notificación. Muchos contratos exigen un aviso escrito de incumplimiento enviado a una dirección específica y por un medio determinado. Si el arrendador omitió ese paso, plantéelo.
Revise también los plazos de subsanación. Muchos contratos dan al arrendatario la oportunidad de corregir el incumplimiento antes de que el arrendador pueda demandar. Algunos contratos además establecen condiciones que deben cumplirse primero. Esos pasos se llaman condiciones previas. Pregunte si el arrendador completó cada una.
Los registros de pagos importan. Reúna la prueba de los pagos de renta, los créditos y cualquier compensación acordada. Analice si el arrendador cumplió sus propias obligaciones bajo el contrato, como las de reparación o mantenimiento.
Algunas reclamaciones se superponen con el acuerdo escrito. Los tribunales de Florida han sostenido que, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, las reclamaciones que surgen de esa relación no pueden fundarse en el enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson). Ese punto puede reducir el alcance de las reclamaciones subsidiarias del arrendador.
Plazo de la reclamación y por qué escalan los honorarios de abogados
Una causa de acción nace cuando ocurre su último elemento (Fla. Stat. § 95.031). En el caso del arrendador, ese momento depende de cuándo ocurrió el incumplimiento. Una cláusula contractual no puede acortar ese plazo. La ley de Florida anula cualquier término del contrato que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley (Fla. Stat. § 95.03).
Los honorarios de abogados pueden cambiar lo que está en juego. Si un contrato contiene una cláusula que permite cobrar honorarios a la parte que debe exigir su cumplimiento, el tribunal también puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane (Fla. Stat. § 57.105). Esto aplica a contratos celebrados el 1 de octubre de 1988 o después. Funciona en ambos sentidos. Un propietario que gane también puede recuperar honorarios.
Lo que está en juego aumenta con el monto impagado, el plazo restante del contrato y el número de personas demandadas. Cada mes de renta impagada suma a la reclamación. Cada demandado adicional suma a la exposición.
Próximos pasos: lleve el contrato y los documentos de incumplimiento a una evaluación del caso
Reúna todo lo que firmó antes de responder a un requerimiento. Incluya el contrato completo, cualquier documento complementario que haya firmado, las enmiendas, los papeles de renovación, las cartas de incumplimiento y de requerimiento, y su historial de pagos. Si ya se presentó una demanda, incluya esos documentos y anote cada plazo que indiquen. Conserve los sobres y los correos electrónicos que muestren cómo y dónde llegaron las notificaciones.
Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, incluidos los litigios comerciales, las disputas contractuales y los litigios inmobiliarios. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida.
¿Puede un arrendador demandarme personalmente si firmé solo como directivo?
Depende de todo el documento firmado. El cargo bajo su nombre es una pista, pero el texto del documento determina si usted aceptó a título propio.
¿Debe constar por escrito una promesa personal en un contrato de arrendamiento?
Según la ley de fraudes de Florida, una promesa de responder por la deuda de otra persona generalmente debe constar por escrito y estar firmada. Compare la copia firmada con la versión en la que se basa el arrendador.
¿Puede un arrendatario que retiene la posesión enfrentar el doble de la renta en Florida?
La parte de arrendamiento de Florida para arrendamientos no residenciales permite al arrendador exigir el doble de la renta mensual cuando el arrendatario se niega a entregar la posesión al terminar el contrato.
Si un arrendador le ha reclamado personalmente una renta impagada en un contrato que usted firmó, envíe esos documentos a nuestro equipo a través del formulario de evaluación del caso o llame al (305) 570-2208.
